こんにちは當間です。
私は毎年５月からダイエットをはじめます。
理由は簡単で６月にメタボ健康診断があり、
それを目標に前年よりも良い結果が出るよう努力できるからです。
今年の目標は―３キロ 体脂肪率 13パーセントです。気合いを入れなくては。
さて、今回は
建物を建てた際の、隣地との空きについての話です。
民法では建物は隣地と50ｃｍ空けるよう、234条に定められております。
でも、首都圏の駅に近いような建物は、
隣地すれすれに建てられているものがほとんどです。
これは民法の236条で、
境界線付近の建物建築について敷地いっぱいに建てる慣習があるときは、
234条の規定にもかかわらず慣習に従うこと、としています。
要するに回りの建物が隣地ギリギリで建てていれば
民法の空き50ｃｍを守る必要はないということなんですね。
参考までに。
気になる土地・不動産があればご相談ください。
ムクスタの當間です。
今回は土地の間口についての話です。
建築業界では一般的に間口の広い土地が
家を建てるのには良いとされております。
理由として上げられるのが、
・間取りが造りやすい
・通風が良い
・日当たりが良い等
ですね。
但し都市部においては現実的ではなく、
間口が広いと交通量の多い道路面からみて、
プライバシーが侵される事や、
防犯性の面においても進入され易いなど、
広い間口のほうが間違いなく良いとは言えないでしょう。
間口の狭い家のほうが、
上記のような問題の場合には優位性があると私は考えます。
では具体的にどれくらいの間口があると
一戸建ては建てられるのでしょうか？
私の考えでは4.64ｍが最低ラインと判断しています。
通常6帖の部屋の短辺間口が2.73ｍと、廊下部分間口0.91ｍ
隣地あき間口0.5×2=1.0ｍを足して、4.64ｍの間口があれば
住宅は建つのかなと思います。
不動産業者では一般的に、
4.64ｍの間口では家が建てにくいと判断し、
土地の坪単価も比較的値引きの対象になり易いので、
どうしても駅近の物件などで土地建物の総額が難航しているようでしたら、
あえて間口の狭い物件を検討するのもひとつの手ではないでしょうか？
こんにちは當間です。
一般的に土地の瑕疵担保が存在しているのは
土地購入を検討中のお客様はご存知だと思いますが、
具体的にどのような場合に瑕疵担保責任が問われるのか、
大きく4つに分けると
『物理的瑕疵』『法律的瑕疵』『心理的瑕疵』『環境的瑕疵』に分かれます。
下記にそれぞれの簡単な事例を解説してみます。
『物理的瑕疵』：住宅購入時は気づかなかったが生活する上での欠陥
（床の傾き/雨漏り/設備の不具合）等住まないと判明できないようなもの。
『法律的瑕疵』：土地そのものが法的に建築するのに支障があるような場合ですが
例えば、4階建ての建物を計画して土地を購入すると業者に依頼し
土地を契約した場合、一種低層の地域等で建てられない場合等に、
業者からの建築制限の説明が無かった場合などが該当します。
他には（計画道路予定地/埋蔵文化財指定地域）等ですが、
建築できる制限が有るのに説明が無い場合や重要事項に記入されていない場合。
『心理的瑕疵』：売買の目的の不動産そのものに抽象的ですが、
嫌気や嫌悪感を示すような歴史的背景に属するような場合です。
心理的瑕疵は、物理的/法的瑕疵と違い、一般論として判断するのが難しく
周到な現地調査が必要と思います。
『環境的瑕疵』：隣地などの外的要因による影響により発生するもので、
養豚場や化学薬品工場がある暴力団の事務所があるなどですが、
一般的に不動産の契約書では現状の環境を理解したうえでの
購入が大前提なので心理的瑕疵以上に周到な調査は必要になってきます。
大きく4つのカテゴリーに分けましたが、
この4つが複合的に問題になるケースもあります。
不動産の購入は焦らず容易周到な下調べと、
本当に信頼できるアドバイザーが必要ですね。
こんにちは。
ムクスタの當間です。
土地探しと建築業者決定どちらが先なのでしょうか？
無垢スタイルの土地探しセミナーを開催しはじめて、
かれこれ6年目になりますが参加されるお客様のほとんどは、
建築業者よりも先行して土地探しをしているのが現状でしょう。
土地探しを先行して土地契約を優先すると、
落とし穴が沢山潜んでいるので、
私は一貫して建築業選びが先ですと断言しています。
主なものが下記の理由です。
① 不動産業者は建築の専門職ではないので
適切なアドバイスができない。
② インフラの整備がなくても、
整備にかける明確な費用を提出する義務はない。
③ 地盤改良が必要かどうか等土地の
軟弱地盤の報告する義務がない。
④ 土地そのものが割高でも説明する必要はない。
上記以外にも見落とす要素が沢山あります。
まずは購入者側が正しい知識を身につけることで、
初めて安心して不動産を購入できるのではないでしょうか？
私は無垢スタイルの住宅を建築していただくのが仕事です。
ただ、その前にお客様にとっての良き隣人でありたいと考えながら、
土地のアドバイスを行なっております。
又、毎月の土地探しセミナーを開催しておりますので、
興味のある方は是非参加下さい。
ゴールデンウィークの5/7（土）・8日（日）の
ムクスタ「住まいづくり大相談会」では、
いま皆様が聞きたい疑問や質問をすべて解決するセミナーや相談会を
ご用意いたしました。
もちろん最新の情報満載の「土地セミナー」も開催いたしますので
お気軽にお越しください。
こんにちは。
ムクスタです。
家づくりを検討されるにあたって一番に大切なのは、
「暮らしのイメージ作り」となるでしょうか。
決して頭の中でこねあげた
「理想」の間取り図ではありません。
新しい住まいを求める間取りをご自分で描いてみると、
玄関、リビング、ダイニング、水まわりなどは、
現在の使い勝手をあわせた配置となり、
得てして、これまで住まわれていた家と似たものになりがちです。
ましてや、建替えとなれば、ますます似たりします。
しかし、具体的な間取りの検討はずっと後の作業になり、
勿論そのときには、設計のプロとしての知恵をご提案させていただきます。
家づくりにおいて、最初に必要となるのが、
間取りを考えることではなく、
「新しい暮らし、ライフスタイルをイメージする」ことにあります。
折角の注文住宅に、暮らしの夢が納まらない家にはしたくありません。
何もないところに家をつくっていく作業から始まり、
自由に夢を実現できるよう、
まずは暮らしのイメージづくりこそが必要となるわけです。
そこから一緒に創りあげていくお手伝いをさせていただきます。
毎月開催しているセミナー・勉強会、また
実際にお施主様のアイデアが詰まった完成見学会等にお越しいただき、
ぜひ家づくりの楽しさを感じてください。
次回の完成見学会は
3月5日（土）・６日（日）にさいたま市見沼区にて開催いたします。
敷地の特徴を活かした間取りのプランニングで
まるで写真館や美術館のような優しい光に包まれた自然素材の住まいです。
詳しい会場案内等はこちらをご覧ください。
こんにちは。
ムクスタです。
下の２枚をご覧いただけますか。
お施主様のお宅の南側の窓から見た写真です。
お施主様のお宅とこちらの駐車場は、次の配置になっています。
家づくりにおいて、南面は大切な方位ですが、
このような駐車場の将来の動向を考えると、
南面に建ってしまうかもしれない不安があります。
しかし、上のような敷地のままでは一つのお家しか
建てられないルールがあります。
このようなとき、もし皆様がこの駐車場のどこかに
家を建てるとしたら、どのへんに建てようと思いますか？
写真に向かって、右奥の位置になりませんか？
仮に右奥に建てられたとしても、
施主邸の南面には空間ができるでしょう。
つまり、この家の南側には空間が確保され易いことに
なるではありませんか！！
南側に何かしらの建物が出来るときは、
左側写真右奥の建物が取り壊され、
取り壊された場所と敷地とを合筆し、
例えば左右対称に分筆し、
南側に家が建つ。。。
というストーリも考えられますが、
分筆時の間口が短くなり、
現実味がないかな。とも思います。
施主様にとっては、北道路付けとなりますが、
南面の空間を、高い確率で確保されることになります！！
今回の場合、幸いにも北道路付けの評価だったのか、
土地価格が魅力的でした！！！
こんなことを、お役立て頂ければ幸いです！
こんにちは、西区に自分の家を建てるために、
土地を探し始めているムクスタの大林です！
土地を選ぶ際に、敷地の南側が広い道路だったり、
建物が建たない空き地だったりすれば日当りは確保しやすいですよね。
ただし、南道路の土地は、
① 価格が高い
② 道路からの視線が気になりやすい
③ 玄関アプローチを南面に取ると、南側に部屋を取れない部分が出てくる
などのデメリットもあります。
特に市街地では、
通常は南側に家が建っていることの方が多いのではないでしょうか。
そんな時、建物の設計で日当りの問題を克服する方法の一つに、
２階にリビングを取るという方法があります。
リビングを２階に持っていくことで、
いつもいるリビングに日当りが確保でき、
外への視界も広がり、開放感が得られるのはもちろんのこと、
勾配天井にして空間的にも広くすることができます。
それと、意外なメリットの一つに、
玄関から帰ってきたときにまず上着やカバンを寝室に置くことができる、
または、着替えを済ませてしまうこともできるということがあります。
他にも色々なメリットデメリットがありますので、
実際に設計する際には是非ご相談ください！
こんにちはムクスタです。
先日お客様が購入された土地には、敷地内に電柱が建っていました。
建築の際に邪魔になる位置にあるため移設することになったのですが、
移設できる場所は条件によっては限定されてしまいます。
なぜかというと電柱はまっすぐ立っているとは限らず、
電線の本数などの違いから左右の引っ張りの強さの偏りがあるために
それを緩和する方向に傾けて設置しているのです。
あまりに左右の引っ張りの強度が違う際は支線
（よく黄色のカバーがついているワイヤーだったり細い電柱だったりします）
を設置しなくてはならず、
敷地からの出入りに支障をきたす場合もあります。
結果としてカーポートの位置が限定されてしまうこともあります。
土地を購入する際には事前に電柱の移設可能な位置、
設置方法を確認しておくことをお勧めします。
土地探しのちょっとしたコツや、
本当なら教えたくない不動産の裏話が満載の
土地探しセミナーも毎月開催中です。
こんにちは。
ムクスタの當間です。
今回は土地の間口についての話です。
建築業界では、一般的に間口の広い土地が家を建てるのには
良いとされております。
理由として上げられるのが、間取りが造りやすい・通風が良い
日当たりが良い等、ですね。
但し都市部においては現実的ではなく、間口が広いと交通量
の多い道路面からみてプライバシーが侵される事や、防犯性
の面においても進入され易いなど、広い間口のほうが間違い
なく良いとは言えないでしょう。
間口の狭い家のほうが、上記のような問題の場合には優位性
があると私は考えます。
では具体的にどれくらいの間口があると一戸建ては建てられる
のでしょうか？
私の考えでは4.64ｍが最低ラインと判断しています。
通常6帖の部屋の短辺間口が2.73ｍと、廊下部分間口0.91ｍ
隣地あき間口0.5×2=1.0ｍを足して、4.64ｍの間口があれば
何とか住宅は建つのかなと思います。
不動産業者では一般的に、4.64ｍの間口では家が建てにくいと
判断し、土地の坪単価も比較的値引きの対象になり易いので、
どうしても駅近の物件などで、土地建物の総額が難航している
ようでしたら、あえて間口の狭い物件を検討するのもひとつの手
ではないでしょうか？
こんにちは。
ムクスタの米田です。
今年はポスト団塊ジュニア世代のご夫婦で、
「共働きで忙しい」または｢子育てで忙しい｣
という方が今まで以上に多かったように思います。
多忙にもかかわらず、お問合せ頂いた理由として
「金利やローン控除といった優遇政策の恩恵を受けたい」
「家賃が無駄。なるべく早く住宅ローンを終わらせたい」
「成長にあった空間を子供に与えてあげたい｣
と言った声を伺う機会が多々ありました。
2009年・2010年は将来「不動産の買い時だった」と
振り返られると言われている程ですから、
皆様も同じお気持ちですよね。
また私の30代前半の友人夫婦からも、
様々な相談を受ける機会が増えてきました。
そこでの話題は、上記のような積極的な理由とともに
｢家って今買って、一生住めるものなの？｣
｢いくらぐらいのローンなら大丈夫なの？｣
｢どうやって家って探して、購入するの？｣
という質問を受けることが多いです。
建物の話、土地の話、お金の話、流れの話、将来の話、
などなど考えることは多いけれども、
皆さんに共通しているのはやはり
｢何もしないよりも、まずは話をしてみよう！｣という
前向きなお気持ちだと感じています。
12月から金利の上昇や、審査基準の見直しなども見られますが、
当分は皆さんの前向きなお気持ちと、不動産の供給不足は
変わらないのではないかと思う今日この頃です。
不動産のこと、ちょっと気になる！
と思っている方にお知らせです。
明日10:30から不動産本舗にて「不動産購入セミナー」を開催します。
おトクに購入する方法や、リフォームのことなど、
不安や疑問を一挙に解決します！
ぜひお越し下さい。
詳しくはコチラ
こんにちはムクスタの當間です。
春満開ですね、
先日家族で花見をしましたがまだ肌寒かったですね。
今回は春の不動産探しの要注意ポイントです。
特に春先だからこその注意ポイントは2点あります。
一つ目のポイントは日当たりです。
春先はまだ冬があけて間もないので、
日当たりがそんなに良くないイメージがありますが
太陽の南中高度が一番高い夏至の2ヶ月前の時期なので、
本来は1年の中でも日が高い時期に入りますので、
実は日当たりの良い時期なのです。
二つ目のポイントは建物の性能です。
春先の外気温や湿度は、私たちにとってとても過ごし易い季節ですね。
そのため建物の断熱性能が低くても気づく事ができません。
特に中古戸建を検討される場合は非常に重要なポイントになってきます。
上記で共通して言えるのは、
春シーズンは不動産を検討するのに、
判断が甘くなりやすい時期なので、
しっかりとした分析が必要と言えるでしょう。
こんにちはムクスタの當間です。
私のお客様で土地探しから、
御相談を頂いているお客様がいらっしゃいます。
現在検討しているのが、西大宮駅北東方向に2.5ｋｍの位置にある
カインズホーム近隣の土地なのですが、
現状の課題は西大宮駅から徒歩30分程度かかるのと、
食料品や日用品などを購入するスーパーが近くに無いのが、
悩みどころの物件です。
現状での段階で考えると上記が悩みどころの土地なのです。
但し、この土地がＵＲの区画整理からすぐの場所にあり、
区画整理が完成するとメイン道路がつながり、
検討の土地から西大宮駅までが約22分。
又、今年の10月には駅前にスーパーのマルエツも完成するので、
その辺の近い将来の利便性を考えると非常に好条件なので
最終的には、購入に理解を示していただけました。
ここで参考になるのは、土地探しは、現状だけで考えるのではなく、
近い将来の整備状況を見据えて、購入することが非常に大事な事ですね。
土地探しのちょっとしたコツや、
本当なら教えたくない不動産の裏話が満載の
土地探しセミナーも毎月開催中です。
こんにちは、ムクスタ 設計部の中山です
今回は見沼区で建築予定をされているお客様の
土地の確認に行ってきました。
この土地は写真を見ていただければ違いが分かるように
小高い丘を、家が建つように整えた造成地です。
造成地のメリットは、
基本的には造成の段階で
電気や下水のインフラが整えられていることや
造成地内は新しく住み始める方ばかりなので、
近隣のしがらみにあまり縛られず
新しくご近所づきあいをはじめる事ができます。
デメリットとしては、
自然の地形を家が建つように整えるので
理想の家を建てるには
厳しい条件の宅地も少なからず出てきます。
また、造成業者の宅地割りや腕にも影響されます。
土地探し中の方には、造成地は魅力的ですが、
造成地の中のどの宅地の選択をするかによって
建てられる家は大きく変わってきます。
弊社では造成地の物件もご用意しておりますので
ご興味のある方はご相談ください。
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
先日お客様が購入された土地には、敷地内に電柱が建っていました。
建築の際に邪魔になる位置にあるため移設することになったのですが、
移設できる場所は条件によっては限定されてしまいます。
なぜかというと電柱はまっすぐ立っているとは限らず、
電線の本数などの違いから左右の引っ張りの強さの偏りがあるために
それを緩和する方向に傾けて設置しているのです。
あまりに左右の引っ張りの強度が違う際は支線
（よく黄色のカバーがついているワイヤーだったり細い電柱だったりします）
を設置しなくてはならず、
敷地からの出入りに支障をきたす場合もあります。
結果としてカーポートの位置が限定されてしまうこともあります。
土地を購入する際には事前に電柱の移設可能な位置、
設置方法を確認しておくことをお勧めします。
何かご質問がありましたら、お気軽にお問い合わせください。
11月の「土地探しセミナー」の詳細はこちら
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
今回はさいたま市の市街化調整区域において
建築をする予定のある方に知っておいて頂きたい話です。
さいたま市に限定した話なのですが、
｢市街化調整区域に長期居住するもののための自己用住宅｣
という基準が、
平成21年12月31日をもって廃止となります。
市街化調整区域内に住宅を建築するための用件はいくつかあるので、
今後市街化調整区域では一切建築できないというわけではありませんが、
この機会を逃すと宅地にすることができない農地が多数出てきます。
さいたま市の市街化調整区域内に土地を所有されている方は注意が必要です。
文章だけではなかなかご説明が難しいのですが、
内容に関心のある方、ご質問がある方は
お気軽にお問い合わせください。
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
お盆休みは祖父母と両親と一緒に那須塩原温泉に行ってきました。
近くのスキー場で百合の花がたくさん咲いていました。
夏は花が咲き、冬は球根が雪の中で越冬するので
同じ土地で両立できます。
夏場の観光客獲得のためのいいアイデアだと思いました。
(ゲレンデです)
これも土地の有効活用の一例でしょうか。
土地の有効活用と言うのか・・・
最近はご実家を建て替えして二世帯住宅にする、
またはご実家を売却して、土地探しから二世帯住宅を検討する
といったご相談が大変多いです。
ご家族が仲良く過ごせる土地活用であれば
云う事無しですね。
無垢スタイルでは二世帯住宅のプランニング相談も行っております。
二世帯住宅には、さまざまな考え方やライフスタイルに合わせたプランが
ございます。
弊社の経験豊富な建築士がご対応いたしますので
お気軽にお問い合わせください。
こんばんは。
ムクスタのやまなかです。
ご自分の土地だからといって、
好きなように建てられるというわけではありません。
すべての土地は、国がその使用目的を割り当てており、その目的に
ふさわしい用途や大きさなどが細かく決められています。
なかには、全く建物を建てられない土地もあります。土地を購入し、
住宅を建築するときは、その土地に対する様々な法的規制内容を
よく知ることが必要です。
日本の国土は、国土利用計画法という法律の下、
「都市地域」「農業地域」「森林地域」「自然公園地域」「自然保全地域」
の５つに分類され、利用規制が行われます。
通常、家づくりの対象となるのが「都市地域」です。
今度は、都市計画法という法律によって、
「都市地域」のなかに「都市計画区域」を指定し、
市街化を積極的に進める「市街化区域」と、
開発を抑制する「市街化調整区域」の２つに分けられます。
原則「市街化調整区域」では、新たな宅地造成はできず、
住宅も建てられません。
無秩序な開発を防止し、国土の均衡ある発展を促すという趣旨です。
市街化区域や調整区域といった観点があったのも、
このような背景から定義されているのです。
こんばんは。やまなかです。
幸いにも、親御さまのご援助をいただいて、お家を建てられ
る方も多くいらっしゃいます。このとき、「相続時清算課税制
度」ってどれだけいいの？と、ご質問をいただきます。
これは、生前贈与を税制面で有利に受け取る方法として、
平成15年の税制改正により創設されました。
一定の非課税枠内の親から子への贈与について、贈与時
には課税せず
（非課税枠を超える部分については、一律20％で課税）、
贈与を相続財産の先渡しと考え、相続税は、実際に相続が
発生したときに、まとめて清算する制度です。
本則の相続時清算課税制度は、
非課税枠が2,500万円（一般枠）であり、
贈与する親の年齢が65歳以上という制限が設けられていま
すが、一定の『住宅取得等資金』の贈与については、
非課税枠を1,000万円（住宅枠）上乗せして、
3,500万円とする特例が講じられ、贈与する親の年齢も問わ
ないこととなっています。
それに対し、贈与を受ける子は、本則の場合だけでなく、
『住宅取得等資金』の場合であっても、その年の一月一日に
おいて満20歳以上であることが要件です。
もっと、おおまかにお伝えします。
だいたい、50㎡以上の、100万円以上の、住まうためであれ
ば、『住宅取得等資金』となります。
新築をご検討であれば、ほとんどがそうです。
それでも、上記ではちょっとわかりづらいですね。。
実際にシュミレーションをしてみましょう。
各々の数字をご確認いただきながら、下の式をご覧ください。
生前贈与に4,000万円。その後に1,000万円を遺産相続した
とします。
＜生前贈与時＞
（4,000万円－3,500万円）×20％ ＝ 100万円（税額）
をいったん納付。
＜相続時＞
4,000万円 ＋ 1,000万円 ＝ 5,000万円
が相続税の総額。
＜清算＞
5,000万円は、基礎控除（だれでも相続税がかからない）
範囲内ですので、相続税はかからない。
したがって、生前贈与時に納付した100万円は
還付されることとなります。
ちなみに、もし3,500万円の贈与を受け、贈与税を払うと、
税額はなんと！1,470万円になってしまいます。
税金を計算するにあたって、贈与税よりも、相続税の方が、
はるかにお得です。
1,470万円もの税金をドカッと取られてしまうよりも、とりあえず
100万円を納めておく。。ことのほうが、はるかにヤサシイです。
親御さまからのご援助あって、家づくりをされることは、
羨ましい限りですね。
當間です。
やっと春が来ましたね、花粉症でない私には一年でもっとも
良い季節です。
先日相談を受けたお客様ですが、現金で土地の購入を予定
しているお客様だったのですが、土地を仲介した不動産業者
から連絡があり、準備が整ったので、土地の残金を売主に振
り込んでくれとの指示がきたそうです。
私のほうで調べてみると、案の定、地目が畑で農地転用もさ
れていない為、移転の登記できない状況でした。
すぐに業者に問い合わせをしたら、単純な段取りミスだったの
ですが、通常住宅ローンを利用して土地を決済する場合、司
法書士と銀行で移転できる状況なのかチェックが入るのです。
が、現金だと買主の判断で現金を売主に振り込んでしまうこと
が可能なのでこのようなミスを防げずに、現金だけが売主に渡
り、土地が買主に移転できない事が起きる可能性があるのです。
弊社のお客様でも現金で土地決済される方がいらっしゃいます
ので注意が必要ですね。
こんにちは。いしはらです。
最近、Googleのストリートヴューも土地調査を現地に行く前に
確認するようになりました。
すべての地域で見れる訳ではないですが、見れる場合は、ど
のような建物が建っているか、更地の場合は、以前どのような
建物が建っていたか、また、周辺環境もある程度確認出来る
場合があります。
あくまで現地を確認する前の参考程度ですが、土地探しをする
場合、今まで住んだ事が無い地域で探される方が多いと思い
ますので、周辺環境などを確認する場合は、大いに参考になる
と思いますよ。
當間です。
お客様から相談される内容でよくあるのが、物件は気に入っ
ているが、住宅ローンを組むのが心配でしょうがない。
理由は 将来仕事がどうなるかわからない。
といわれる方が圧倒的に多い回答です。
私は１２年前２８歳のときに４０００万円の住宅ローンを組み、
３３歳で転職しましたが、要するに月々の住宅ローンを支払
える会社しか選択できませんし、万一のときには妻にもフル
タイムで働いてもらい、私も副業をしないといけないと覚悟し
て毎日を過ごしています。
そう聞くとますます住宅ローン組むのがいやになると思いま
すが、賃貸に住んでいても結局仕事が無くなれば、住まい
を失うので理屈は同じです。
少なくとも、住宅ローンには死亡保険・七大疾病保険・失業
保険などがあるので家族の住まいは守る事は可能なのです。
私は毎朝仕事に行く前に玄関先で、
妻と息子に『行ってきます。』と告げて職場に向かいます。
その時の一番の安心は万一私に何かあっても、住宅ローン
がなくなることで妻と息子を守れるのであれば、私は安心を
住宅ローンがあることで得ているのかもしれませんね。
それ以外にも、金利・税制優遇・賃貸と購入した場合の比較
から、ロジカルに住宅ローンを組む勇気もだすことも可能だと
思います。
是非住宅ローンの組みたいのに勇気が出ない方は、
私に相談してください。
當間です。
先日お客様のお庭の梅の木のつぼみをみて、春も近いなと
思うと少しうれしく感じます。
今回は土地の購入について私の感じていることをお話します。
先日土地セミナーを開催した際、お客様から
今は土地を買ったほうが良いのか、待ったほうが良いか
などの質問を多くお受けました。
正直わかりません。
何故、わからないかと言うと土地には原価が無いからです。
不動産業者の所有している土地は確かに仕入れ値があるの
で、原価がありますが、仕入れ値そのものがあいまいなのです。
不動産とは供給者と購入者間で流動的動くものですから、
株と同じ理屈です。
日経平均がどこまで下がるか、経済評論家がはっきり数字を
だせないし、相撲解説者が朝青龍の優勝を予測できないのと
同じです。
ただ一ついえるのは、高い賃貸に住んでいるのは、住宅ローン
を借りて借金を払う事以上に無駄な事です。
土地は値下がりするかどうか考えるよりも、賃貸で１０年過ごし
たときに家賃と更新料でどれだけの出費になるのかを考えるの
が先決ではないでしょうか？
ただ言えるのは、少なくとも高い賃貸に住んでいるよりは良い
のではないかということですね。
と私は思います。
こんにちは、設計部のあっちゃんです。
住宅を建築する上で敷地の中に電柱が建っていることも
多いと思います。
同じ電柱に見えるものでも、
「電柱」「支線柱」「引き込み小柱」など・・あります。
建築計画を行う上で、電柱の移設が必要になった場合、
東京電力と相談・交渉の上移設となりますが、場合によ
って「支線柱」（他の電柱を支える為に必要な電柱）など
は移設が困難な時もあります。
又、移設に伴い電柱に支線が必要となるケースも有り、
注意が必要です。
移設には、１ヶ月～２ヶ月かかることも有りますので、
建物工事との工程と調整する必要も出ます。
ご注意下さい。
こんにちは工務部松村です。
今回は地盤についてお話します。
「うちは地盤改良したから大丈夫なのよ」とか
「地盤改良ってことは危ないんじゃないの？」とか
思っていませんか？？？？
そもそも、どんなに地盤を改良したって
それを支えてるのは地盤なんです。土なんです。
土の上に建つということは
土やｼﾙﾄの圧密によって沈下は必然的に起こりうることなのです。
じゃあなんで地盤改良をするの？？？
そうです、そこなんです。
沈下が必然的に起こりうるという事態の中で、
場所場所によって沈下量が違うと
建物にヒビが入ったり、傾いたりします。
そこで沈下量を均一にする為にも、
地盤改良が必要なのです。
どんな建物でも長い年月をかけて沈下は起こります。
この話しで地盤改良に対しての考え方が
変わって貰えたら嬉しいです。
當間です。
今回は前回の建築条件の外れた土地の外れた要素について
下記にピックアップしてみました。
・販売して1年以上経過している。
・土地に抵当権が設定されている。（事業資金を借りている。）
・有限会社である。
・路線価よりも価格が以上に高い。（２倍以上）
上記以外にも大きな要素が幾つかありますので、意外と土地は
購入してもいい時期かも知れませんね。
では、毎月開催している土地セミナーにてお待ちしております。
當間です。
世の中は100年に一度の不景気だと、言われています。
特に不動産業界は災厄の状況なのですが、不動産の購
入を検討中の方には、朗報なのかもしれないですね。
先日私のお客様で土地を1年以上探していた方ですが、
大宮駅徒歩15分で30坪条件付で2900万円の土地が、
通常条件を外すと3400万円だったのですが、一か八か
で、購入申込みを2800万円にて、売主に提出したので
すが、あっさりＯＫになりました。
どの土地でもそうなるとは限りませんが、幾つか条件の
外し易い、要素が重なっているので、次回はその要素
を幾つかまとめてみたいと思います。
こんにちは、建築プランナーのイシイトールです。
先日、「無垢スタイル」の構造現場勉強会を開催しました。
「和みスタジオ」の近くである、さいたま市西区指扇の土地
で、広さが39坪と大変ゆとりある敷地の分譲地です。
昨日は、連日続く豪雨のため大変ジメジメとした一日でした。
ですが！
すでに建築中の建物の中に入ると！びっくり！
外はジメジメしていたのにも関わらず建物の中は「カラッ」とし
ていて、窓を開けると風が通り大変清々しく感じられました。
これが自然素材の無垢材の力だと、改めて実感できます。
皆様も自然素材のパワーを一度、「無垢スタイルの家」で実
感してみてはいかがでしょうか。本物の家づくりをした住宅を
ご体感ください。
こんにちは、ムクスタげんたです。
今年の夏は短かったような気がするのはわたしだけでしょうか。。。
暑い日が続かないのは良かったような、さびしいような・・・
さて、今回のブログは以前から度々ご紹介している【ＪＲ川越線】の
新駅となる【西大宮駅】についての近況報告です。
写真をご覧くだされば、建物の形がわかるようになってきました。
ユニバーサルデザインのこの駅の完成がとても楽しみであります。
ちなみに北口となる駅前のロータリーや付近の道、そして国道１６号
線から駅に入る信号機もまた無点灯ながら設置が完了しておりました。
これから発展が期待されているさいたま市西区にある【西大宮駅】周辺。
旧大宮市にて土地からの家づくりをお考えであり、駅からの距離も重要
視したい方々にとってはいい地域となることでしょう。
私たち無垢styleは、さいたま市西区に根ざし、
【新築】【不動産】【リフォーム】と三位一体のサービスを提供しております。
三位一体であるからこそできるお客様へのサービスが多くございます。
ぜひお気軽にご相談くださいね。
では、また無垢styleブログをよろしくお願いします！！
こんにちは。いしはらです。
梅雨になってしまうと、なかなか休みの日でも外に出るのに
腰が重くなりがちになって、とりあえず土地探しも梅雨が明け
るまで、一休みかなぁ～と思いがちだと思います。
検討しているエリアが決まっている場合には、雨が降っている
時や止んだ後に、見て廻ると晴れている時では分からない土地の
状態、悪い状態を確認する事が出来るので、雨がよく降っている
この時期こそ、土地を見て廻るにはおススメです。
詳しい梅雨時期の土地探しに関してもっと詳しいポイントを知りたい方は
お気軽にお問い合わせくださいね。
こんにちは、ムクスタげんたがお送りするブログになります。
さて今回は「道路」についての話題を続けます。
以前からのブログをお読みになっていただいた方々には、
「道」というもののむつかしさが少しずつお伝わりになった
かと思います。
今回は皆さんもわりと耳にすることが多い「都市計画道路」
通称「計画道路」のお話です。
「計画道路」というのはその言葉のごとく、将来道路として
整備することを都市計画で定めた区域のことです。
もちろん「計画」している「道路」でありますから、例えばいざ
土地を買おうと検討中にはその「道路」は実際に目で確かめ
ることはできません。
現在とっても静かな住宅街であっても、将来この「計画道路」
が出来て騒音が絶えない場所になることもあるのです。
もちろん土地購入時には不動産業者へ確認すれば教えてくれ
ることですが、忘れる要因でもあります。
必ず覚えておき、土地検討時には忘れずにご確認いたしましょう。
また役所に行けば「計画道路」について教えてくれます。
「都市計画図」とう地図も販売しておりますのでお探しの地域が
将来的に「道路」整備があるようでしたら購入しても良いかもしれ
ませんね。
小さなところでも駅周辺の「計画道路」などもあったり、大宮～上尾
に抜ける上尾バイパスなどがあります。
個人的には道路が将来的にどうなるとか大好きで、よく地図を眺め
ていたりするので「地図マニア」とか呼ばれたり･･･。
こんにちは。
去年から続いていた虫歯の治療がようやく終わったヨネダです。
今後はちゃんと定期的に検診を受けようと思います。
先日購入した雑誌に日本の人口増加率ランキング(95→05年)が
掲載されていました。ベスト100に入っていた埼玉県内の自治体は
以下の通りです。
14位：滑川町
18位：栗橋町
23位：伊奈町
71位：白岡町
81位：和光市
83位：松伏町
91位：吉川市
98位：戸田市
白岡町までは県北部の郊外ですね。地価のお得さや区画整理
や大規模開発などがその要因と考えられます。また和光や戸田
といった東京都の境も相変わらずの人気だったようです。
一方で、高齢者数増加率ランキング(95→05年)は以下の通りです。
1位：三芳町
3位：草加市
4位：八潮市
6位：三郷市
8位：伊奈町
10位：新座市
11位：越谷市
13位：上尾市
18位：富士見市
20位：鶴ヶ島市
・
・
埼玉県の高齢者増加率は凄いですが、埼玉県は東京のベットタウン
として発展してきたことを考えると、ある程度納得の結果ですね。
最後に現役世代人口伸び率ランキング(95→05年)は以下の通りです。
20位：滑川町
33位：和光市
73位：戸田市
91位：栗橋町
人口が増えているからといって、住みやすい街かというとそうでは
ないと思います。どこに通勤しているのか。駅やバスなどのアクセス
はどうなっているのか。自治体のサービスや公共施設はどうなって
いるのかなどなど。
その方が求めている生活を実現できるかどうかが一番大切だと思います。
とはいえ、希望エリアを決めかねている方にとっては面白いデータですね。
こんにちは、いつもムクスタブログをご覧いただきまして誠にありがとうございます。
本日のブログはムクスタげんたブログとなります。
無垢style見学会などのイベントでご来場いただきましたお客様にお会いすると、
ムクスタブログを多くの皆さまがご覧いただいており本当にうれしい限りです。
本当にありがとうございます。
さて今回は、前回「位置指定道路」についてのブログを書きましたが、
今回も「道」についての話題です。
土地を購入しようとしている際、もしくは現在の家を建替えようとする際に耳にする
ことがある、「セットバック」
この言葉はご存知でしょうか？？？
まず道路の中に「４２条２項道路」という道路があります。
これは建築基準法が適用になる前の４ｍ未満の道路であるが、特定行政庁が建築
基準法上の道路と指定した道路のことを指します。
この道路へ接して家を建てる場合、道路の中心線から２ｍ後退した位置を道路境界
として建築を行わなければならないのです。
この中心線から２ｍ後退することを「セットバック」と呼んでおります。
例えば、４ｍ未満の道路に接している土地を購入した際はこの「セットバック」が必要
となるのです。
不動産売買時にお伝えしなければならない事項ではありますが、
いざ建築の際などに土地が思っていたより小さくなったなんてことがないようにひとつ
「セットバック」を覚えておきましょうね。
では今後も建築時・土地購入時のお役立ち情報などブログでお伝えしていきますので、
今後もぜひご覧いただければうれしいです。
土地セミナー講師の當間です。
2年程土地探しのお手伝いをさせて頂いているお客様が、
大手分譲住宅メーカーの土地を、条件を外して契約になりました。
一般的に条件を外すと相場より高くなるのですが、今回の契約は
当初業者の提示した額より、かなり下回った額で契約する事ができました。
何故できたのか、幾つかポイントがありますので下記に整理します。
①契約の意思を明確に伝える事。
②値引きの提示をする際に、近隣相場や字型・路線価などを駆使し、
現実的な価格を割りだし、論理的に交渉を進める。
③大抵の分譲会社は月末締めのノルマがあるので、月末4日前位
から商談に入り交渉内容が成立するのであれば、月末までに契約
することを明確に伝える。
④特に上場しているような分譲業者であれば、決算期のタイミング
を狙うのも良い。
上記①～④が大きなポイントですが、一番重要なのは営業スタッフ
と腹の探りあいをするのではなく、仲良くなり一緒になって会社に
交渉してもらうぐらいの関係がベストではないでしょうか？
土地探しセミナー講師の當間です。
今回は土地選びの見極め方ですが、基本的には前回解説した、中古住宅の選び方
と重複する部分が多く、中古住宅のほうが判断基準は高度な技術が必要です。
但し土地ならではの判断しにくいところをまとめてみました。
例1：区画の土地分譲で,建築物が建っていない場合日当たりが良く見え、
建物が建ち始めると、日陰が出来てしまう場合。
例2：南道路で日当たりが良いと思い、実際に図面を描いてみると、南道路
の間口が狭く南側に窓がほとんど設計できない場合。
上記例1.2共に建物完成時の予定が解っていれば、回避できるトラブルなので、
土地の検討時には、建物を依頼する建築業者に相談するのが一番の解決方法
です。
弊社スタッフも専門的スキルで検討させて頂きますので、是非ご相談下さい。
年始の不動産流通量が多い理由について
當間です。
早速ですが、本日のテーマについてですが、年始から春先にかけては、
下記①～⑤等の理由より、不動産の流通量が、秋口から年末に比べる
と沢山の情報が流通します。
①お正月に家族親族が集まるので、売却や購入などの話がまとまり易い。
②何年も前から（暦・家相・風水）等の理由で今年売るのを決めているような売主がいる。
③春先より年末年始はお年寄りの死亡が多い為
④住宅メーカーのＣＭ・不動産広告・ＴＶ番組が住宅の特集等の影響
⑤住宅購入希望者が増えるのを見越し、不動産業者等が物件を年始
から売り出すケースが多い。
よって、不動産の購入を検討されている方には、絶好の時期と言えます。
但し、条件の良い不動産と、そうではない不動産も出回りますので、沢山
の物件を見ることで、目が養われれば良いのですが、条件の悪い沢山の
物件をみて、判断基準が甘くなるケースがありますので、次回は中古住宅
及び土地の基本的な見分け方について解説致します。
新年明けましておめでとう御座います。
本年度もどうぞよろしくお願い申し上げます。
さて昨年の１２月は、住宅ローン取得控除の段階的な減額の仕切り月と言うこともあり
私自身も３組様のお引渡しがありました。
新年を迎え、お客様の中には今年中に家を購入して年内には入居できればと、
考えているお客様も多いのではないでしょうか？
弊社でよく受ける質問で下記のようなことをよく聞かれます。
「（1）果たしてどれぐらいの時期までに土地を探して、（２）どれくらいの時期までに
建築業者を選定し、（３）いつくらいから建てれば、年内に入居ができるのでしょうか？」
（１）土地の探しの選定に関しては、めぐり合わせが多いので、期間的なことはなんとも
言えませんが
１月～４月にかけては、不動産の流通している数が多いので、良い物件に出会いやす
い時期ではあると思います。
（２）建築業者の選定に関しても、特に1月は各社総力戦で、イベントや広告などを一気
に繰り広げてくるので 業者の分析を1月にするのは、良い時期ではないでしょうか？
業者選定に関しては、なんともいえませんが、一般的な大きさの建物の場合建築期間が、
半年ほどかかりますので、少なくとも3月くらいまでに絞るのがベストかと思います。
（３）遅くとも梅雨明けの7月くらいには着工するべきかと思います。特に夏時期は気象条
件（長梅雨・台風） の影響を受けやすいので、 基礎や上棟などの施工が遅れると、完成
が年内ギリギリになり施主検査も しっかりできないまま、お引渡しになるとトラブルの元
になってしまいます。
上記から考えますと、短期集中の契約が絶対に良くないと言うことではないのですが、
できる限り余裕を見て、業者選定・間取り及び仕様決定・請負価格の検討が重要に思わ
れます。
では今年も宜しく御願いいたします。
ムクスタの當間です。
今回は地域密着型の建設会社についてお話させて頂きます。
地域密着型と聞くと、通常住宅を検討なされている方であれば、なんとなくのイメージとして、
「安心できるのかな」とか、「良い不動産の情報があるのかな」と、印象を受ける場合が多いようです。
残念な事に地域密着型という言葉は単に宣伝文句で、創業が古いからとか、中には何ら理由もなくお客様の反応が良い等の理由で、宣伝文句に使われる場合が多いようです。
見分けるポイントとしては、引き渡したＯＢ様の直接訪問をスタッフに依頼し生の声を確認、近隣の不動産会社に出向き噂を確認、その会社の建築現場で職人さんのマナー等を近隣に聞き込む等でずいぶんと確実な情報を得られると思います。
弊社が全て完璧にできている訳では無いのですが、上記のようなことで悪い噂をたてられないよう、本来の意味での地域に根ざした組織であれば良いと私は強く思います。
こんにちは、いしはらです。
土地探しから家づくりをお考えの方は、まず希望のエリアで土地を探して購入し、
それからハウスメーカーなどを廻って建築会社を決める方が多いと思います。
土地を探している時点で不動産屋から土地の紹介を受けて、良いとは思うけど
中々決断が出来ず購入出来なかったという方も多いと思います。
土地から探す場合、更地の状態で決断しようとしても家のイメージが出来なかったり、
家と土地の金額や諸費用がどのくらい掛かるかが分からなくて決断が出来なかった
という方も多いと思います。
これから、家づくりをスタートしようと思われている方は、土地探しと一緒に早めに
信頼出来る建築会社を見つけて家づくりをされた方が良いと思います。
土地セミナー講師の當間です。
今回は不動産会社の大まかな業種別の特徴についての解説です。
一口に不動産業とは言っても、大まかには戸建建売業者・大手不動産仲介業者・地元不動産仲介業者分譲マンション業・賃貸アパート業・不動産投資・コンサルタント業等があります。
その中から弊社のお客様の係わりの深い（大手・中堅・地元）不動産仲介業についての特徴、メリット・デメリットについてお話させて頂きます。
大手不動産仲介業
特徴：
不動産業種の中では上場していて、ＣＭを流したりイメージ的が良いので、数多くの専任売却不動産の依頼を受けており、基本的に中古住宅・中古マンション・土地等全般を網羅しており、ある程度専任物件の数がそろっている。
メリット：
基本的に宅建業法に則って、業務を遂行するので、大きなトラブルに繋がる可能性が低い。
デメリット：
売却物件等の価格査定が、マニュアルに沿って行なわれるので、余りお買い得な物件が出ない。
中堅不動産仲介業
特徴：
専任売却物件は余り無いのですが、その分買主様を数多く集客する為、同業者の情報を研究しており数多くの情報を網羅しています。特に土地や建売分譲等の情報はほとんど把握しています。
メリット：
不動産情報料はピカイチです。又、分譲業種の売主に強く意外と価格交渉に進んで応じる傾向にあります。
デメリット：
給料体系等が完全歩合の会社が多いため、イケイケの営業マンが数多くいるので、要望を聞かずに物件を押し売りする傾向があります。
地元不動産仲介業
特徴：
地主様の物件を多く取り扱う事が多いのですが、コンサルタント業務を兼ねている場合が多く、何百坪単位でだったり、売るのか貸すのか等はっきりしない情報が多い。
メリット：
タイミングが合えば、市場に出ていない物件があったり、地元密着型の体制なので購入後も面倒を見てくれる場合が多い。
デメリット：
比較的どんぶり勘定な資金計画をする業者があるので全て書面にしないと後で話が違っている事がある。
上記はあくまで、比較的そういった業者が多いという傾向なので、現実には一社一社又は担当者で違いがありますので、そこを見抜けることが必要と感じます。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は不動産仲介会社等の広告で、最近良く見かける手数料が、0円や50%ＯＦＦなどのからくりについてのお話です。
通常、不動産仲介業の会社は買主様と売主様より、それぞれ3%＋6万円（消費税別）の手数料を頂いくのが、基本的な商いの流れになります。
当然買主様から仲介手数料を頂かないと、売上げが半分になってしまいます。
何でそんな事が出来るの？と仲介業の営業マンに聞くと、営業マンは決まって下記のような台詞を言います。
｢弊社では数多くの仲介を行なう事で、売主様のみ仲介手数料を頂き、買主様からは仲介手数料を頂かなくて済むようにしています。｣
そのまま上記の言葉を鵜呑みにすると、すばらしいシステムのように思いますが、そこに落とし穴があるのです。
確かに買主様は仲介手数料を払わずに不動産の購入が出来ます。
但し、当然仲介業者は手数料を支払って頂ける売主様側に偏った説明等をするようになります。
その上、売主様は建売業者等も含みますので、土地探しを希望しても建売を進めたり、土地でも売れ残っているような不動産を進めたりするのです。
さらにそれを加速させる、不動産仲介業者と売主不動産業との癒着があるのですが、ブログには書きにくい内容ですので、御興味ある方は土地セミナーに御参加頂ければと思います。
もったいつけてすいません・・・・・・
こんにちは、無垢styleゲンタです。
最近はジメジメした日が続きますがいかがお過ごしでしょうか？
無垢styleの家に入ると、このようなジメジメ感が緩和されており、
気持ちの良い空気を持つ家です！
さて今回のブログは、「道」と「道路」についてです。
同じ意味じゃないか！？
確かに同じ意味で普通は使われます。しかし、建築法ではこれらを使いわけています。
通常、「道」とは、古来より自然発生的に生じた「人や車などが往来するためのところ」とされます。
一方「道路」は、人工的に築造、管理されているものなど、道の中で一定用件を満たすものを
法令で定義して用いております。これにつきましては法の４２条で謳っております。
土地の購入、建物の建築などにおいて「道路」は重要な箇所となりますので、
検討している際は十分に注意しましょうね。
では、またブログを宜しくお願いします！！
こんにちは。土地セミナー講師の當間です。
前回のブログの続きです。
あれから10年の月日がたち、当時勤めていた会社も辞め、
現在の職場、無垢スタイル建築設計にいます。
その後の10年を考えると、公私共に、あのときに決断して良かったなと今では強く思います。
現在は相談した例の彼女と結婚して、子供も誕生し、順調な日々が続く今日この頃なのです。
写真は「土地探しセミナー」にて撮影したものです。
こんにちは。土地セミナー講師の當間です。
前回のブログの続きです。
家の購入はいまさら後に引く事は出来ず、悪い事ばかり考えていてもしょうがないと思い、
今まで１千万単位の家賃を無駄にした事や、家を持つ事のメリットだけを考えるように床に就くのでした。
その日の夜はまったく眠れず、精神不安定なまま一晩を過ごしました。
とうとう契約の日の朝がやってきました。
実印・頭金をもって早速契約のため、会社に向かいましたがなかなか足取りが重く、なんともいえない感覚です。
しかし意を決して契約に望んだのですが、社員だった事もあり、５分程度で契約は済んでしまい、あっけに捕られました。
そんなこんなで何とか契約を終えたのでした。
契約後はもう後戻りできない事もあり、気分的にも吹っ切れたのか、意外とすがすがしく心地の良い気分でした。
その後は契約前事前に、間取り・仕様・業者の手配等すべて決めていたこともあり、順調に現場が進んでいきました。
仕事も驚くほど順調で、常に最下位を争っていたのですが、住宅の完成を待たずに、当時130人前後の全営業スタッフのなかでトップセールスを頂くことが出来ました。
住宅をお客様にセールスするには、家を持つ事が大事な事では無く、家を持つ過程のなかで、お客様の不安・迷い・喜び・悩み・を感じ取れる事なのだと確信できた事が、当時２７歳の私には最大の価値のように感じ取れました。
続きは次回のブログにて…
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
前回のブログの続きです。
住宅購入を決意した私は、それ以来お客様の御相談のたびに、土地環境や間取り住宅ローン等について、自分の事の様に本気でに悩めるようになりました。
住宅購入を決意してから半年がたった頃ですが、気になる土地があり約700㎡の土地だったのですが
とんとん拍子に話が進み、土地を150㎡分を分割してもらえることになりました。
又、間取仕様等も土地が決まる以前にだいたい確定していたので、スムーズに価格が確定し後は契約日を待つばかりとなりました。
その後何の問題もなく、契約日前日まで過ぎていったのですが、前日になり急に何千万もの借金をするのが怖くなり、何とか契約をしないで済む方法ばかり考え、少なからずとも不動産の専門家である自分が、見つけた土地に、自分で間取仕様を確定させ、自分の勤めいている会社で建築を予定しているのに、その不安は拭い去れないのでした。
続きは次回のブログにて…
こんにちは。土地セミナー講師の當間です。
前回のブログの続きです。
勤めてい不動産会社の社長に住宅購入を進められた私は、なんとか住宅購入をせずにすむ方法を、考えたのですが、当時の社長は「いつ家を買うんだ」と呪文のように四六時中唱えるのです！毎晩寝ても悪夢ばかり見ていました。（涙）
当時はその会社で定年まで働く気持ちでしたので、住宅購入をするべきか、せざるべきかそれまでの人生のなかで最大の選択に迫られたのです。
そこで両親に相談したところ、父は「価値のある物件を見つけられるのであれば、価値のある選択だ」とアドバイスをしてくれました。
なんとなくですが、「住宅購入も悪くないのかな」と思えてきました。
今度は、当時付合ってはいないのですが、意中の女性がいたので、「もしかすると家を購入するかもしれない」と話したところ、「1人で住むの？ キモ～イ」の一言で片付けられてしまい、かなりのショックを受けたのは、今でも根にもっています。（笑）
身近にいる社長・父・意中の女性とさまざまな反応が返ってきましたが、おそらく、今まで私が営業させて頂いたお客様にとってのきっかけも“本人の購入意思だけでなく、両親・同僚・兄弟等多くの意見を聞きながら住宅購入の決意をされるのだ”ということに、気がついた瞬間でした。
もともと、「不動産の販売で良い成績を残すにはどうしたら良いのか」から始まった、住宅購入の検討だったのですが、やはり良い成績を残すには、自分自身の住宅購入が必要と痛感し住宅購入を決意したのです。
続きは次回のブログにて…
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は、私自身が住宅を購入した時の、きっかけについてお話いたします。
新築住宅を購入したのは、丁度10年前になりますが、当時私は27歳になったばかりで独身でワンルーム暮らし、おまけに彼女もいない状況でした。
そんな私がなぜ新築住宅を買ったかと言うと、当時勤めていた不動産会社の社長のある一言でした。
当時私は不動産の営業をしており、社長に売上げが良くなるにはどうしたら良いのか相談したところ、
相談した相手が、良かったのか悪かったのかたった、一言「家を買えば間違いなく売れるようになる！」
と断言されたのです。
さらに二言目には「買わなければやる気がない社員と判断する。」そう言い放って社長は去っていきました。
私自身は不動産を買うなんて、考えたこともなっかたので、正直目の前が真っ暗になってしまったのです。
続きは次回のブログにて…
こんにちは、毎度無垢styleブログをご覧頂きありがとうございます！
無垢styleゲンタです。
今回は土地探しを応援するゲンタより広告の注意点をブログにてお送りしましょう。
今回の内容は、「日経TRENDY6月号」にも掲載されていた内容となります「不動産広告の売り文句は裏を読め！！」です。
例えば、
「頭金0円！！」「頭金不要！！」
などは、業者が売り急いでいる物件の可能性あり
「先着順！」「早い者勝ち！！」
など急がせる物件は売り残りが心配？
「2駅利用可能！」
どちらも駅が遠くなっている可能性アリ
「南側空き地のため日当たり良好！！」
現在だけで将来は保証させない可能性アリ
などなど、キャッチコピーには注意してみましょう。
しかし警戒しすぎて、本当に良い物件を逃していまわないように！！
では、また♪
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
ゴールデンウィークは皆様どう過ごさましたか?
私は自宅の庭の手入れに専念していました、理由は１歳２ヶ月になる私の息子が遊べるように芝を庭一面に張りおわり砂場まで作ろうとしたところで妻にストップをかけられました。親ばかの見本のような行動に自分もびっくりです。
さて本題ですが、今回は梅雨時期の物件探しの注意点をいくつかポイントの解説いたします。
梅雨の時期はとても太陽が恋しくなりますが、実は一年間を通して一番お昼の長い夏至の時期とぶつかります、なんとなく不思議ですよね。
ここで注意が必要なのが冬至の時期は、まったく日のあたらない土地でも梅雨の中の晴れ間と重なり意外と日当たりに対する判断が不注意になりがちです。
又一年を通して湿っているような土地でも梅雨時期だからなどと営業スタッフに言われて納得しちゃいそうです。。。これも意外と注意が必要ですね。
あとは曇りや雨の日が多いので日当たりの判断が何度見てもつか無いままに契約してしまうこともあるようです。
梅雨時期のメリットとしては中古物件等を検討されている場合は室内の湿気の具合や雨漏り建築の老朽具合を見るには最適な時期と思われます。
年間を通してそれぞれの時期にあわせた物件の注意点が有りますので、興味のある方はご相談下さい。
こんにちは～
無垢styleゲンタが送るブログです
皆さんはお花見をしましたでしょうか？
私は仕事中に車から花見をしました＾＾
さて、さいたま市にお住まいの方なら昔からかなり有名なお話である
「川越線新駅」
についてはご存知でしょうか？？？
3月28日の新聞に、さいたま市西区役所に駅の模型が展示されたとありました。
基本は、国道16号線からの北口ロータリーとなり、現在西区役所がある南の方です。
周辺は、区画整理が予定されており、現在駅予定地周辺はかなり工事が進んできました。
そして、昨年から多くの店舗も完成し、なにもなかった場所がかなりにぎやかになってきそうな雰囲気です。
国道16号線を通る際はちょこっと注意してご覧下さい！
それに伴い土地の価格が上がってきまして、
そうなりますと近所の地主さん方も手放してきているようです
この周辺で土地を探していらっしゃるかたはどうぞお問合せくださいね
ではでは、新駅完成を楽しみに待ちましょう♪
こんにちは當間です。
今年は暖冬のせいか南国生まれの私は絶好調です。（温暖化は気になりますが）
さて本日のお題は不動産選びと、亡くなる前に何を食べたいか、についてです。何の関係があるのと皆様お思いでしょうが、いずれも似た思考パターンで考えているなと、お客様をみて感じます。
誰しも一度は亡くなる前に何を食べたいですか？質問を受けた事はないでしょうか。
そうすると一番食べたい料理を本気で考えますよね。
不動産も購入するとなると一生懸命思考を働かせて考えるときに住みたい憧れの家を創造すると思います。
ただ残念な事に不動産を取得するときには実際に家は建っていないのでイメージを膨らますのが難しいのが一般的です。
私自身の考える不動産の間違いない選び方は、土地を決める前に、建築のイメージを膨らませ舞台化したところで、土地選びに入るほうがより確実な創造通りの住宅になるのではないかと考えます。
こんにちは當間です。
今回のお題は前回に引き続き金利の上昇局面での、住宅ローンを組むにあたってよくお客様から相談をうける質問事項をまとめてみました。
(1)：金利の確定いつの時点になりますか？
各銀行で土地契約時にすべて確定するタイプのローン～
住宅が完成しないと金利が確定しないタイプのローンがあります。出来れば、金利上昇局面ですので出来る限り早めに金利確定できるタイプがお勧めですね。
(2)：金利は低いタイプがお勧めですか？
金利は短期の固定タイプは金利が低く長期の固定のタイプは金利が高いのが一般的です。
それぞれ金融機関の条件（保証料・手数料）を同一にして月々の支払いだけでなく、最低でも10年単位の長期的な支払い総額をシュミレーションする事が重要です。
(3)：金利はいつまで上がるのですか？
どんな優れた金融エコノミストでも、自論はあっても現実はわからないと思います。但し、私自身も住宅ローンを組んで10年になりますが、当時の変動金利が2.25%で現在の変動金利2.625%で0.4%ほどですので極端に金利が上がるとは思いません。推測ですが、バブル期は住宅ローンと言えば都市銀行か、金融公庫のどちらかでしたが、現在はネット系の銀行や外資の銀行でも住宅ローンを組める時代ですので、大きくバブル期のようなことがおきるとは思いません。
代表的なご質問は上記のような感じですが、このほか沢山質問をいつも頂いております。
のでお気軽にお問い合わせ下さい。
こんにちは當間です。春ですね～
今回は巷で噂の日銀金利引き上げによる、住宅ローンの影響についてお話します。
先日新聞で下記の内容が報道されました。
抜粋：
日銀は２１日開いた政策委員会・金融政策決定会合で、無担保コール翌日物金利の誘導目標を０．２５％引き上げ、年０．５％とすることを８対１の賛成多数で決定した。即日実施する。金融機関向け補完貸付金利（旧公定歩合）も、現行の年０．４％から０．７５％に改定した。利上げは昨年７月のゼロ金利解除以来７カ月ぶりで、０．５％の誘導目標は１９９８年以来の水準となる。
上記の内容からですと、当然住宅ローンの金利は影響を受けます。
ほんとに今回話したいのは、そこを付け込んで契約を急ぐ住宅営業スタッフのお話です。
ありがちなのは下記の台詞。
お客様 Ｑ：問題になっている懸案が解決しないのでまだ契約は早いと思うのですが？
営業 Ａ：いえいえそれ以上に待っていると、金利が上がって支払い総額があがるので、今契約してしまわないとローンが組めませんよ！
これは単純な営業トークなのですが、実際に金利が上昇していると営業トークだとわっかっていても契約に応じてしまう。
そこが狙い目ですので用心下さい。
当然金利の上昇は、支払い総額や月々の支払いに大きく影響を及ぼします。
一番重要なことは、懸案事項をスピードをもって解決し契約に導く動きの機敏な営業スタッフにめぐり合える事だと私は感じています。
こんにちは、無垢styleゲンタです。
最近は僕の天敵である、花粉たちが猛威を振るい始めました。
今年は少ないとはいえ、防御力の弱い僕はかなりのダメージを受けております。
さて、今回の話題は土地探しをしている方々のために、「北道路の土地」についてのブログとなります。
「北道路」の物件というと皆さんどういうイメージでしょうか？？？
『日当たりが悪い』、この一言で終わらせていませんでしょうか？？？
南道路に比べて確かに日当たりは良くはない土地が多く存在します。
がしかし！！
「北道路」と聞いてすぐに『却下！！』というのはいかがのものでしょうか。。。
ここに関してはプロに相談しましょう。
建築法規から、設計プランから問題点をクリアに出来る「北道路」は多く存在します。
「北道路」は南道路に比べて価格も割安となりますし、法規と設計しだいで「良い北道路の土地」へ変化する物件が多いのです。
それでも本当に『ナシの北道路の土地』も存在します。
土地を探す際は、信頼できるプロの建築家さんにご相談を！！
こんにちは、無垢styleゲンタです。
今年は、攻撃力が低いという花粉たちですが、それでも花粉の攻撃に負けてしまいくしゃみ鼻水、そして目のかゆみではおさまらず、微熱まででてくる状況です。
約15年もの間、花粉との戦いに勝利をおさめることができていません。。。
さて、今回の内容は、『光』についてです。
家の間取りをつくる際に『採光』について検討しますね。
日中の南側から、午前中の東側、午後の西側、と。
『日光』は確かにそうですね。
がしかし、
『光』は北側からも入ってきます！！
「え～？？？」っと思いましたらまず実験！！
日中、家の北側の窓を隠してしまってください。
そこで中の明るさを感じてみて下さい。変化ありますでしょ。
家に光を入れるには、日中の南側から、午前中の東側、午後の西側だけではなく、
北側も考えたり、さらには『屋根からの光』という方法だってあります。
屋根からだと一日中入ってきますよね。
プラン作成の際や、土地探しの際に重要な考えです。
家に光を入りいれることなど、このようなことを考える際は、いったん「固定概念」をなくして考えてみるのも重要かと思います。
こんにちは、無垢styleゲンタです。
今年は、攻撃力が低いという花粉たちですが、それでも花粉の攻撃に負けてしまいくしゃみ鼻水、そして目のかゆみではおさまらず、微熱まででてくる状況です。
約15年もの間、花粉との戦いに勝利をおさめることができていません。。。
さて、今回の内容は、『光』についてです。
家の間取りをつくる際に『採光』について検討しますね。
日中の南側から、午前中の東側、午後の西側、と。
『日光』は確かにそうですね。
がしかし、
『光』は北側からも入ってきます！！
「え～？？？」っと思いましたらまず実験！！
日中、家の北側の窓を隠してしまってください。
そこで中の明るさを感じてみて下さい。変化ありますでしょ。
家に光を入れるには、日中の南側から、午前中の東側、午後の西側だけではなく、
北側も考えたり、さらには『屋根からの光』という方法だってあります。
屋根からだと一日中入ってきますよね。
プラン作成の際や、土地探しの際に重要な考えです。
家に光を入りいれることなど、このようなことを考える際は、いったん「固定概念」をなくして考えてみるのも重要かと思います。
こんにちは、いしはらです。
今回は、なぜ建築が制限されている都市計画道路内の土地が、普通に取引されているかを話したいと思います。
都市計画道路には、作ることだけが決まっている計画決定と実際に建設することが決まっている事業決定の２種類があります。
都市部の都市計画道路というのは、何十年も前、畑ばっかりだった頃に指定された道路区域で、予算が取れずにそのまま放っておかれ、いつの間にか家が建ち、そのままの状態で今に至っているのがほとんどです。
先行き不透明で、不安定な都市計画道路区域内の土地ですが、メリットがないわけではありません。いつ出て行かなければならないか分からないので、同地域の区域内以外の土地よりも５％～１５％くらい安いです。
他にもメリットとなる事はありますが、私は、いつ出て行かなければ分からない土地を買って住むのは、なんだか落ち着かないと思うので、おススメはしないです。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は相場の半額以下で土地が購入できる裏技です。
下記の条件に該当する方はおめでとう御座います。早速不動産屋さんに相談してください。
該当条件
埼玉県では他県に先駆けて、「埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例（平成１３年埼玉県条例第61号）」を定め、平成15年6月１日から、条例で区域を指定することにより、市街化調整区域内の立地規制の緩和を図る制度を創設しています。
その主な内容は、次のとおりです。
１ 都市計画法第３４条第８号の3の規定に基づき、条例で指定された区域においては、第２種低層住居専用区域に建築できる住宅や小規模店舗等の建築物を建築する開発粁可が認められることとなっています。
都市計画法第34条第８号の３の指定区域がある市町村の例示
杉戸町、幸手市、鷲宮町、熊谷市と合併した旧妻沼町など。
２ 都市計画法第34条第８号の4の規定に基づき、条例で指定された区域においては、市街化調整区域において２０年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。
都市計画法第３４条第８号の４の指定区域がある市町村の例示
春日部市、久喜市、川越市、越谷市、所沢市など。
なお、さいたま市においても、都市計画法第34条第10号ロの規定に基づき開発審査会一括議決基準として、平成１７年４月１日から一定の対象地について、さいたま市内の市街化調整区域に２０年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の３親等内の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。
また、対象地の地目が農地であった場合については、農地法第５条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了させた土地とされています。
３ 埼玉県の市街化調整区域の特長
埼玉県は、首都東京に隣接し、平坦で災害が少ない住宅に適した自然交通条件に恵まれた土地柄から、線引き前から存する建築物や開発許可を得て建てられた分家住宅などの立地が相当進んでいる区域もあり、県内の市街化調整区域の中には、①接道状況、②排水施設の配置状況などから住宅に適した陽あたりが良く庭も確保できる居住空間スペースを安価で取得できる土地が少なくありません。
特に赤の部分が重要になります。
弊社でも、上記内容に該当する土地が御座いますので興味のある方は御連絡お待ちしています。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は、さいたま市西区で土地購入をされたO様についてのお話です。
当初O様は弊社の土地探しセミナーに10月の末に参加されたのですが、不動産業者にはそこそこ通っている御様子で、そうそう良い土地なんて無いよねと言っておりました。
そこで話を聞いてみると、良い土地が無いのではなく、良いと思っている土地の金額が希望の予算と合っていないだけでした。
早速私のとった行動は、予算の合わない土地の金額をどう下げるかに集中しました。
物件は土地面積31坪で土地価格が1830万円（坪59万）です。
お客様から間取りの要望を聞いたところ、実際には27坪あれば、お客様の要望のプランはしっかり対応できそうだったので、土地売主業者に土地面積を小さく出来るか交渉、たまたま土地の売主が弊社のことを知っており,無事に切り売りが出来最終的に土地面積27坪で土地価格1620万円で話がつきました。
今回の土地購入成功の要素はお客様自身が土地購入以前の段階で、間取り図面がしっかり出来上がっていたのが、一番大きな理由かなと思います。又、土地が切り売りできるよな状況だったのも成功の要因に思います。
こんにちは丸岡です。
今日は土地選びと家選びについてお話しますね。
これから家作りを始めようと思い立った時に、土地が決まってから建物のことを考えればよいと思っていませんか。
間違いではないと思いますが、建物のことまで考えておかないと、後で理想の家づくりが出来なくなるというケースもあるので注意が必要です。
なぜかといいますと建てる側からの視点は、日当たりや環境はどうなのか。建物を含めた総予算はいくら位になるのか。
土地の形状を活かしてどんなプランが出来るのか。etc・・・ 色々ありますね。
いざ申し込みという段階になって不安になりあわててしまうかもしれません。
では、どうすれば良いのか。それは買主の味方になるパートナーを見つけることです。
具体的には専門的なアドバイスができ、冷静な判断ができる信頼のおけるパートナーです。
私自身、家作りのパートナーになれるよう日々の努力を怠らず、信頼される人間に成長していきたいです。
こんにちは。最近やっぱり細木かずこ氏の占いは本物なのか！と思ってやまない無垢styleゲンタです。
皆さん、2月ですね。でも寒さにチカラ強さをかんじません。今年の北風小僧は調子が悪いのでしょうか･･･。
さて、今回は建築業界でも苦手とする人が多い、「不動産業者との交渉」です。
不動産屋に行く用事といえば、借家を探しにいく、駐車場を借りに行く、土地を探しに行く、など不動産に関することの相談に行くところです。･･･当然なことを書いてしまいましたが。。。
しかし、土地の購入となるとかなり大きな決断。繊細かつ大胆（？）な交渉が必要となります。
だが、一般的には不動産について詳しくわかる人は少ないですよね。
先日も無垢styleで家を建てるのを決め打合せをしていたお客さま（無垢styleﾌｧﾐﾘｰ仲間入り♪）よりお助け電話を受け、救世主のごとく救出（ちょっと大げさ）
土地をご購入の際は、しっかりと信頼できるプロの仲間がいたほうが良いですよ。
そのためには早い段階で建築会社を決めて、信頼できる最高のパートナーを見つけましょう。
これが、不動産業者との交渉に勝利をおさめ、
最高なる土地探しの勝ちパターンです。
なにごとも勝ちパターンにのれれば、･･･難しいことだ。
ご無沙汰しています。丸岡です。
今日は住宅を購入したときにかかる土地の固定資産税についてお話したいと思います。
土地を取得すれば固定資産税がかかるのは皆さんご存知かと思われますが、
いったいいくらほどかかるのか事前に知っておきたいと思いませんか？
今回は簡単ではありますが、固定資産税の求め方について伝授いたします。
固定資産税を求めるためにはまず最初に固定資産税評価額を知る必要があります。
この固定資産税評価額は市町村の税務課で固定資産課税台帳を閲覧すればわかりますが、
市町村によっては、本人もしくは本人の委任状のある人しか閲覧できないところがありますから注意してくださいね。
後は簡単です。例えば、木造２階建て３０坪ぐらいの土地で、この評価額が１２００万円とします。
住宅用地は２００・（平方メートル）以下の部分を「小規模住宅用地」といって課税標準額が６分の１に軽減されますので、１２００万×1/6×1.4％＝28,000円となるわけです。これが一年間にかかる土地の固定資産税になります。
細かいところを追求すれば、もう少し複雑になりますが、今回は現実的に有り得そうな場合を想定して計算してみました。
弊社では資金計画の段階から、ご不安があれば、こういった費用についてもお知らせしています。安心して家づくりを進めていくためにも少しでも不安を解消していただきたいですからね。
次回は建物の固定資産税についてお話します。 乞うご期待！
ご無沙汰です。 丸岡です。
今日は、固定資産税～建物編についてお話ししたいと思いますね。
前回は土地の固定資産税にいくらぐらいかかるのかということと、そのために評価額を知る必要があると述べましたが、今回は建物編です。
さて、今回は建物の固定資産税についてですが、ちょっと考えてみると不思議な事があります。
それはまだ建っていない建物に対して、どう評価するのかということです。
当然まだ建っていないのですから、固定資産課税台帳には載っていません。
さていったいどうするのでしょうか？？？
答えは次回に！ といきたい所ですが、暴露してしまいます。
実は、1㎡あたりのおおよその単価というものがあって、それから推測して求めているわけです。例えば、木造２階建、３０坪の建物だとすると、木造の１㎡あたりの単価は約８万円ぐらいが多くなるので、１㎡当りを８万円とします。これに３０坪、約１００㎡の建物を建てるとすると@８万×１００㎡で８００万円となります。これが不動産の価格です。
これに1.4%を掛けると１１万２０００円になります。これが年間にかかってくる建物の固定資産税の額です。
ただし新築の建物は１２０・（平方メートル）までの部分に対して一般の住宅は３年間固定資産税が２分の１になる特例があります。よって１１万２０００円÷２で５６０００円が初年度～３年度までの固定資産税となるわけです。
どうですか？少しはからくりが伝わったでしょうか。この１㎡あたりの単価は木造や鉄筋コンクリート造などで、かわってきますので、建物を立てる前にこういった費用については知っておきたいですよね。
弊社では事前にどういった費用がかかってくるのかも初期の打ち合わせの段階でお伝えしますので、心配な点・ご不安な点があればいつでも行ってくださいね。
こんにちは、いしはらです。
今回は土地探しの難しさについて、お話したいと思います。
土地には、周辺環境・土地の形状・土地の高低差・道路付け・隣接地の利用状況などにより、相場が決まってきます。
地価相場よりも安い土地には、安いなりの欠点がある事が多く、本当に安くてお買い得の土地であれば、情報を早く知る事の出来るプロの不動産屋さんなどが買ってしまっている事が多いです。
地価相場を把握する事のメリットは、予算内でその地域に必要な面積の土地を確保する事が可能なのかどうかの目安を立てる事が出来る事と、気に入った土地を選ぶ時に、地価の相場と比較して自分で納得がいくかどうかを判断する為です。
最終目的は、家づくりです。気に入った土地に、希望の間取りや大きさの建物が建てられるか、場所は気に入ったが陽当たりが悪いなどの問題は、採光と通風など建築方法でカバー出来る部分が多いので、お気軽にご相談下さい。
短期集中の契約には要注意。
昨年の１２月は、住宅ローン取得控除の段階的な減額の仕切り月と言うこともあり私自身も５組様のお引渡しがありました。
それぞれに満足したお引渡しができるように、最善の努力をしたつもりですが満足度の度合を比較するとちょっと温度差があるように思いました。
契約前に、ある程度期間を設けてしっかり打ち合わせをしたお客様に対して、年末のお引渡しを目標に、短期集中で打ち合わせをしたお客様では建物が建った後にああすれば良かったなどの疑問や少しアイデア不足と思われる部分があったように思います。
短期集中の契約が絶対に良くないと言うことでは無いのですが、できる限り余裕を見て、業者選定・間取り及び仕様決定・請負価格の検討が重要に思われます。
来年をメドに完成目標の場合、目安としては土地のある方であれば、３月をメド土地の無い方であれば、１月をメドに業者選定をするのが安心かと思います。
皆さんこんにちは、無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。
ウイルスが猛威をふるっていますが、ウイルスに負けないように冬を過ごしましょうね。
さて今回は、無垢Ｓｔｙｌｅが毎月送る「資金計画・住宅ローンセミナー」についてのご紹介をさせて頂きますね。
無垢Ｓｔｙｌｅではいくつもの勉強会を模様しておりますが、その中でこのセミナーにつきましては、家づくりの中でも一番リアリストにならなければならないところの勉強会です。ですので、講師ゲンタもこのようなお話をするときは、変わってリアリストになります。
内容はと、
「家が欲しいなぁ、でも実際に全部含めてどれくらいのお金が必要なのだろうか・・・」
「本体金額坪単価○○万円！！それってなに？？」
「建築費以外に諸費用がかかります。・・・、他に何がかかるの？？」
「家を建てるのに自己資金はいくら必要なのだ？？」
「住宅ローンはどうしたら一番いいんだろぅ。金利ってなんだろぅ。」
などなど、現実的なところをマイホーム購入を考えている方々の立場から考えていきます。
実際に家づくりを終えた方々の意見や感想も織り交ぜてお話していきます。
このリアリストにならなければならないところをクリアにすると、さらに夢の家づくりが前に前に進んでいくので、ぜひ家づくりをお考えになり始めたらご参加頂ければお役に立つ勉強会となりますよ。
参加ご希望の場合は、予約制とさせて頂いておりますので、ホームページのイベント日程をご覧頂きお問い合わせ下さい。
では、またのブログをお楽しみに！
ご無沙汰です。 丸岡です。
今日は、固定資産税～建物編についてお話ししたいと思いますね。
前回は土地の固定資産税にいくらぐらいかかるのかということと、そのために評価額を知る必要があると述べましたが、今回は建物編です。
さて、今回は建物の固定資産税についてですが、ちょっと考えてみると不思議な事があります。
それはまだ建っていない建物に対して、どう評価するのかということです。
当然まだ建っていないのですから、固定資産課税台帳には載っていません。
さていったいどうするのでしょうか？？？
答えは次回に！ といきたい所ですが、暴露してしまいます。
実は、1㎡あたりのおおよその単価というものがあって、それから推測して求めているわけです。例えば、木造２階建、３０坪の建物だとすると、木造の１㎡あたりの単価は約８万円ぐらいが多くなるので、１㎡当りを８万円とします。これに３０坪、約１００㎡の建物を建てるとすると@８万×１００㎡で８００万円となります。これが不動産の価格です。
これに1.4%を掛けると１１万２０００円になります。これが年間にかかってくる建物の固定資産税の額です。
ただし新築の建物は１２０・（平方メートル）までの部分に対して一般の住宅は３年間固定資産税が２分の１になる特例があります。よって１１万２０００円÷２で５６０００円が初年度～３年度までの固定資産税となるわけです。
どうですか？少しはからくりが伝わったでしょうか。この１㎡あたりの単価は木造や鉄筋コンクリート造などで、かわってきますので、建物を立てる前にこういった費用については知っておきたいですよね。
弊社では事前にどういった費用がかかってくるのかも初期の打ち合わせの段階でお伝えしますので、心配な点・ご不安な点があればいつでも行ってくださいね。
どうもお世話になっております。自称「なんでもDesigner」のゲンタです。
あくまで自称です・・・。（ただDesignerといった響きに憧れが。。。）
さて今回のブログは、良くある話に喝をいれましょう。
題名：フリースペースとして・・・
＜間取りを決めるべく臨んだお施主さんと建築士さん。打合せも進み二階の間取りの話に進んだ＞
お施主さん「二階の部屋はこんな感じでＯＫです。いい感じになってきました。」
＜けっこう夢が現実化してきてうれしそうなカンジ＞
３流建築士「そうですね、ご希望の部屋数と大きさ使いやすさご満足頂けましたね。」
＜満足頂きこちらもうれしそう＞
お施主さん「うん。・・・でもホールになっているこのスペースもったいないなぁ。」
＜無駄が嫌いなお施主さん、もう少しってカンジな様子＞
３流建築士「・・・、ではここはこのようにしてカウンターをつけてﾌﾘｰｽﾍﾟｰｽにしましょう。何かと便利ですよ。」
お施主さん「そうね、いろいろと使えそうね。」
＜ご満足そうにプラン打合せ終了。そしてそのまま着工～完成。＞
さて家づくりをしている方、もしくはもう家づくりを終えた方、このような話がありませんでしょうか？多分けっこうよくある話。
「うぇ～！！そんなアバウトでいいのぅ～！！
毎日そして末永く住む家ですよぅ～。」
さてこのフリースペースという言葉がくせもの。自由設計をしていて、いかにもいいカンジみたいに感じますが、上の会話はまさに３流建築士。（私がこんなこと言われたらそうとうイラッとしますよ）これでは、何かと便利だとかみんなで使えますから、では結局無意味な空間となってしまうではないか！家の間取り、空間には必ず意図・意味・理由があるはずです。○○だからここはこうする、○○したいからここはこのように空間をつくる、などです。ものづくりには必ずつくる人々がいるはずです。その人々の思いが素晴らしいものをつくると思います。
フリースペースといったようないかにもいいカンジの言葉でプロ風なカンジにだまされず、最後まで間取り・空間づくりをしていきましょう。このような会話の中で家づくりをした、とあとから聞くのはとっても残念です。結局は物置場所になっていた、、、なんてことはイヤですよね。
おさむっく氏のブログにも載っていましたが、上のような3流建築士ではなく、プロとして不快ではなく深い提案、住む家族の将来まで考える家づくり、
本当にプロの家づくり航海士と家づくりを進めていきましょうね。
私も日々精進です。
こんにちは、ゲンタです。寒さ厳しい季節ですので元気良く、
こ～んにちは～！
さて今回はシリーズでお送りしている「敷地延長土地」についての3作目です。１作目と2作目はご覧頂いておりますでしょうか。土地探しをする上でけっこう良いヒントになっておりますので、バックナンバーご希望の場合は、
⇒s.genta@mukustyle.jp まで。。。
3作目も前回まで同様に「敷地延長土地」購入の注意ポイントです。２作目では給排水の引き込み工事費に十分注意しましょうでした。今回の注意しましょうは、電気を家まで引くことにも注意しましょうです。電柱から近い場合は良いのですが、「敷地延長土地」の場合はどうしても引き込むのに自分の敷地に小さな電柱を立てなければならないことがあります。金額的にもけっこうなものになるのでご購入にあたり十分な調査を致しましょう。
３作目はこれでおしまいです。4作目も楽しみにしていてくださいね。
他にもいくつかシリーズ化しているものがあります。
バックナンバーご希望、ブログへのご意見ご感想お待ちしております！！
もう一度、
⇒s.genta@mukustyle.jp までv＾。＾）
こんんちは當間です。
今年もあとわずかですね。
今回は不動産の売り出し物件の多い時期についての、心構えとそれまでにやっておくべき事についてのヒントです。
ずばりそれは1月中旬～2月末の時期です。
大げさに言えば、年間の3割くらいの土地情報が、この時期に出ています。
理由は下記の4点が主な理由です。
①年回りを気にして不動産を売却・購入する方。
②正月に親族が集まり、所有している不動産などの話が進む方。
③大手のハウスメーカー・不動産会社が年末・年始にかけて大々的にＣＭを放送する為。
④単純に年も明けて今年は不動産を売るぞと意気込む方。
上記のようにそれぞれ動機は違いますが、私の担当しているお客様の事例で申し上げますと、今年土地を購入された方の約3割の方が2月の末から3月中旬に土地の取得に成功しています。
と言う事は、現状の段階で土地を購入して建築する方の場合、できるだけ早めに建築費の概算又は間取りなどの要望を建築業者に依頼し整理しておくことをお勧めします。
そして来年早々には、不動産の取得に集中できる環境をいち早く整えると、夢のマイホーム作りも現実味が増すのではないでしょうか・・・・
こんにちは、いしはらです。
普通、土地を見に行く時は、晴れの日の昼間に見に行く方が多いと思いますが、人と同じで土地も色々な顔を持っています。
そんなには、多くありませんが見に行った時（案内をされた時）は、日当たりが良く、とても良いイメージだったのに、雨の日に行った時（個人的に行ってみる）は、前の道路は水はけが悪いのか、ものすごい水たまりが・・・、（気になって行ってみると）雨が止んで二日たったのに、まだ水たまりが残っている・・・
なんて事もあるのです。
本当に気に入った土地に出会った時は、朝・昼・晩・晴れの日・雨の日など色々な顔を見てあげて下さい。
そして、本当に信頼できるプロの建築家への相談も忘れずに・・・。
こんにちは當間です。
前回1月中旬～2月末には、沢山の不動産の売り出し物件が出るとお話しましたが、この時期は他にも下記のような不動産を見るにあたっての、季節柄の注意点があります。
①一年のを通して、一番日照があたらない時期なので、シビアに日当たりが判断しやすい。
②中古物件を検討中の方であれば、寒い時期なので家の断熱性能を判断しやすい。
③乾燥している季節なので、湿気のたまるような土地の判断がつきにくい。
④空気が乾燥していると近くの騒音が軽減されるので、騒音が気づきにくい。
⑤夏に比べ比較的風が吹くので、風のと通り抜けの悪さに気づきにくい。
代表的には上記のようなのが大まかなポイントですね。
不動産を判断するには、他にも沢山の注意点が必要です。
是非弊社の家や不動産の勉強会にお越し頂ければ、ワンランク上の不動産の見方を
伝授させて頂きますので挙ってお申し込み下さいね。
こんにちは土地セミナーでおなじみの當間です。
最近土地セミナーに御参加頂くお客様に、土地の探し方についてお尋ねすると一番多いのがインターネットですね。
ほとんどのお客様は、希望範囲内の土地価格・土地面積で検索しているようです。
私も御依頼を受けているお客様のために、毎日定期で何社かのホームページを検索しますが、少し検索方法を下記のような方法で工夫しています。
(1)金額であれば希望のより少し高めでも検索範囲に入れます。
理由は価格交渉です。
お客様の条件（現金・引渡しが早い等）で業者にとってメリットのある場合は、意外と金額が安くなる場合があるからです。
(2)土地の面積であれば希望条件の倍数で検索範囲に入れます。
例えば30坪でお探ししてれば、30坪・60坪・90坪のような感じです。
不動産業者によっては分割してもらえる場合もありますし、一括でないと販売できない場合でも、条件があえば当社にて購入する場合もありますし当社の中でも同じ条件のエリアで探しているお客様も意外多いので試してみてはいかがでしょうか？
上記の二点を意識するだけでも物件の検索件数が増え、意外と検索も楽しくなるものです。
又、大きなメリットとしては土地面積が大きくなればなるほど土地の価格が下がる傾向にありますので意外とお徳になる場合もあります。
土地セミナーでこのような土地探しのヒントを沢山お話させていただいておりますのでぜひ御参加ください。
今月の土地探しセミナーの情報はこちらから…
さいたま市 無垢な土地探し
～敷地延長土地を語るNO.2～
土地探しをしている方々こんにちは。
土地探しから家づくりまでをサポートしています無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。
今年もあとわずかになってきました。一年の締めくくり、最終の１２月イイ年にしましょうね。
では、今回のテーマの「敷地延長土地を語るNO.2」前回は接道幅について話をしましたが、今回は敷地延長の土地を検討する上での注意点となる、外部給水工事排水工事についてブログします。
資金計画上の注意点になるのですが、敷地延長の土地は、接道から実際に家を建てるとことまでの距離があります。ですので、道路に入っている水道管・下水道管を家まで引っ張ってくるのに、普通に接道している土地よりお金がかかります。単純に距離が長いですからね。
言われてみれば簡単なことですが、土地の購入を検討している土地には忘れがちなので御注意しましょう。
では、シリーズNO.3も楽しみにしていて下さい。
実際にご検討している土地がある際は、またご相談下さい。
建て替えするなら・・・ここポイントVo.１
こんにちは無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。
いよいよ朝晩が寒い季節になってきました。周囲では風邪らしき症状が流行っているようなので、十分注意しましょうね。
本日のお題は、
「建て替えするなら・・・ここポイント」です。
土地から購入する場合、現在の家を解体して家を建て替える場合では注意点がことなります。今回は建て替えの際に必要となる「仮住まい」についての注意点をブログします。
家を建て替える際には、当然家を解体しなければならないので家を建てている間住むところを考えなければなりません。そしてその間の家賃を資金計画しなければなりません。ここまでは、よくご存知のことかとは思います。
いざ仮住まいを探すとなった時に注意が必要となります。
それは、一般的には仮住まいを借りる期間は6ヶ月くらいでしょうか。
できることなら家賃を少しでも少なくしたとなるので、短ければさらに良いとお考えになります。
しかし、通常賃貸のアパート・マンションなどは2年などで契約をすることが多く、短期だとお貸ししてくださる大家さんが少ないのです。しかも短期賃貸の間が2月～4月を含むとさらに大家さんは貸し渋ります。ですので、礼金を多く取られることも・・・。
といったことがありますので、仮住まい探しには十分注意しましょう。
個人でお探しの際は期間をしっかりとお伝えすることを忘れずに行いましょう。
では、またお送りします。
こんにちは當間です。
本題に入る前にちょっと予断です。夜鳴きの激しいベビーのいるご夫婦に朗報です。
私の長男坊（海斗）も生まれて７ヶ月目に入り、夜鳴きが激しく妻も寝不足で体調不良になってしまい困ったなと思っていたところ、たまたま私がダイエットで使っているバランスボールで息子をあやしたところ2・3分も経たずにぐっすり眠ってしまいました。
それからはバランスボールが深夜のお守りです、是非お試し下さい。
さてさて本題の土地探しのお話ですが、川越にお住まいのＡ様より半年前から土地探しの依頼を受けており、Ａ様からの諸条件もあり何度も土地案内を繰り返したのですが、これぞという物件が見つけられませんでした。
そんな中Ａ様より連絡が有り、とある業者のＨＰにＡ様の条件にドンピシャの土地情報がでているとの事。
早速現場確認し・契約諸条件・環境・役所調査・近隣調査などを即座に対応しましたが特に問題なく非常に良い土地でその当日に買い付けを入れました。
今回の購入土地（さいたま市西区三橋）は弊社の事務所から自動車で５分くらいの場所にあり、私はプロの業者でＡ様は川越にお住まいの一般の方です。
本来であれば私のほうで土地を見つけＡ様に提供する立場が逆転してしまいました。
ここから学べたのはプロでなくても探す熱意やタイミングがあえばよい不動産にを見つける事は可能なんだと思いこれからも初心忘れるべからずだと思い非常に反省です。
Ａ様有り難うございました。
こんにちは、無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。
秋も深まってきました。気温が低下していますので体調管理には十分に注意しましょうね。
本日は、無垢Ｓｔｙｌｅがお勧めする、さいたま市の土地情報をお送り致します。
今回ご紹介する土地は、
さいたま市西区西遊馬という地域の土地になります。
最寄り駅は、指扇駅です。
ご存知でしょうか？埼京線（川越線）の駅になります。
指扇駅は、赤羽駅まで２６分前後
池袋駅まで３５分前後
新宿駅まで４０分前後です。（いずれも乗り換えなし）
この土地から指扇駅までは、徒歩１０分と駅近です。
車ご利用なかたも、国道１７号線（新大宮バイパス）と国道１６号線もすぐにでられる位置になっております。
さて、土地の内容ですが、
このような内容です。
両方とも南道路で、日当たり抜群。
大きさも、
１号棟、２号棟ともに４３坪とゆったりとしております。
ですので、車２台分の駐車スペースも十分取れます。
周辺の環境としましては、
小学校が徒歩１４分
中学校が徒歩１１分と近めの距離にあり、安心です。
さらには、買い物についても、徒歩で行ける距離にスーパーマーケットや大手薬屋さんもあり、駅前ですので銀行や郵便局もあります。
車で動けば、大宮駅周辺や新都心駅周辺も近くですので、大きなお買い物にも便利。
もし、ご興味ございましたら無垢Ｓｔｙｌｅまでお問い合わせ下さい。
どのような家を建てればベストなのか（基本プランとパースもあります）、実際に全てでどれくらいの金額がかかるのかの資金計画まで全てご案内させて頂きます。
さらに周辺についてお聞きしたいとなれば、この周辺は無垢Ｓｔｙｌｅの地元ですのでなんでもお聞き下さい。
では、今回はゲンタより無垢Ｓｔｙｌｅお勧め土地情報をお送りしました。
こんにちは當間です。
そろそろ秋の風が肌寒く感じる季節の到来ですね、南国出身の私はもう真冬気分です。
さて、今回は10月7日ＡＭ10：30～予定している土地探し勉強会の予告告知なのですが、昨今土地の価格が上昇気味で、弊社の土地探し真っ最中のお客様も多少浮き足立ちな様子にみえます。
そこでいつもはどちらかと言うと、不動産業界の流れや不動産の全般的なお話を、中心に土地探しのヒントをお話してきたのですが、今回は実践的な内容に絞りこみ、特にさいたま市や近郊隣都市をターゲットに下記（１）～（４）内容にて展開していきますのでここ一年で一番気合が入った勉強会を予定しておりますので、是非ご参加下さい。
（１）建築条件付きの上手な外し方
（２）土地のみだけで売ってくれる業者マル秘情報
（３）弊社の未公開土地仕入れ情報
（４）今後の土地価格の動向
土地探しセミナーの様子。
又、勉強会の日時に都合の悪い方は別時間ご用意いたしますのでご連絡下さい。
當間です！
今回は、競売に関する基本的な考え方についてお話しいたします。
まず最初に、基本的考え方ですが、
競売とは、借金の貸主が借金の返済ができなくなった借主の所有する土地や建物などの不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却することで貸し金の回収を図ろうという公的制度です。
競売を申し立てるには、あらかじめ不動産に担保を設定する必要があります。
抵当権は、担保物権としてもっともポピュラーで、住宅ローンを借りると例外なく登記されます。このため競売に掛けられる不動産には抵当権がほとんど設定されています。
競売で所有権を取得すると原則として抵当権や差し押さえの権利は抹消されますが、消えない権利も有りますので一件一件注意が必要です。
上記のように、一般の方では判断しにくく、不動産業者しか扱わない物件と言われていました。
しかし市場価格よりもお手ごろな価格の物件も多く最近ではインターネットの公開もあり個人の方の入札も増えてきました。
そこで次回は、競売物件に関する疑問点や注意点、メリットとデメリットについてお話したいと思います。
～敷地延長の土地を語る(1)～
こんにちは、皆様の土地探しから家づくりまでをサポートします無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。暑い日が続きますが皆様、エアコンで身体が重たくなっていませんか？私はやはり夕方くらいになると膝から下が重たいです。エアコンに負けております。。。
さて今回ゲンタが送るブログは、～敷地延長の土地を語る～です。
まずは、「敷地延長の土地」がどんな土地かはご存知でしょうか？ご存知でない場合はわからなくてつまらないブログになってしまいますので、こちらからご説明しなくてはいけませんね。
「敷地延長の土地」というのは、土地探しをした事があるもしくは現在している方でしたら一度は見たことがあると思いますが、旗のような形をした土地です。
道路から少し入ったところにある敷地で、一般的には整形地（形の整った土地）より比較的金額が低くなります。
金額が低く設定されるということは、世間一般的には整形地よりは低く評価されているというわけですが、「敷地延長の土地」も数多く市場に出ております。そこでこのような土地を検証してみようというのが今回のブログの企画です。
さていかがでしょうか？皆様「敷地延長の土地」と聞きどのように思いますか？
（１）ではこのような土地を検討する時のチェックポイントを一つ紹介しましょう。
それは、敷地延長部分の幅に注意しましょう。
建築基準法としては２メートルあれば問題ありません。
仲介業者さんは、「この部分を駐車場として使いますと有効です」と言う方もいますが、２メートルあれば車幅も問題なさそうな感じはします。
しかしブロックを両側に積んでしまいますと厳しいですよねぇ。
積まないとしても入口は大丈夫でしょうか？人が脇を通る時に狭くはありませんか？などございますので、ご検討の際は延長部分の幅には十分注意しましょうね。
車をお入れする方、車をお使いにならない方でも、ご検討時に延長部分の両脇が更地（何もない土地）になっているときは、注意ししっかりと家などができたことも想定しましょうね。
少々長くなってしまいましたので、（１）はこれくらいにしましょう。（２）以降は、「敷地延長の土地」についての資金計画時の注意事項や、メリット&デメリットなどを綴っていく予定としております。いくつかのシリーズを展開しておりますが、こちらのシリーズもぜひお楽しみに。
土地の諸費用について基礎知識パート（１）
こんにちはマサです。
連日の雨で気分も落ち込みがちですね。
今回は新たに住宅を建てる場合の中古住宅付土地（下記写真Ａ）と、.更地の土地（下記写真Ｂ）との建て替え時にかかる諸費用の比較を検討していきます。
(写真A)
(写真B）
通常普通に考えると更地のほうが安く済みそうなのですが今までお引き渡したお客様のケースから考えると最終的には中古住宅付土地のほうが諸費用が安く済んでいるケースが結構ありますね。
下記に同一条件（価格・面積・環境）の場合の諸費用をそれぞれ示します。
中古付住宅の諸費用
解体費用・・・・・・・・７５万円
上下水道・・・・・・・・引き込み済み
水道分担金・・・・・・支払済み
ガス・・・・・・・・・・・・引き込み済み
外構工事・・・・・・・・６０万円（既存外構のリメイク）
地盤改良・・・・・・・・平均６０万円（既存住宅が建っていた場合地盤が安定している）
合計・・・・・・・・・・・￥１９５万円程度
更地の諸費用
解体工事・・・・・・・無し
上下水道・・・・・・・３０万円
水道分担金・・・・・３０万円（特に埼玉県北部は高めです）
ガス工事・・・・・・・２０万円
外構工事・・・・・・８０万円（弊社平均）
地盤改良・・・・・８０万円
合計・・・・・・・・・・・￥２４０万円程度
上記内容は比較的更地で購入した場合の最大限かかりそうなケースの場合との比較です。
特に水道分担金等は市町村によっては５０万円以上かかる場合も有りますので要注意です。
弊社の土地セミナーでは上記のような一般的なことや又は、ある土地を例題にあげ質問形式で皆様との意見交換などしておりますので是非ご参加下さい。
こんにちはマサです。
早いもので毎月開催している土地探し勉強会も２０回を数えました。
今回は来場されたお客様が、土地探しを始めて間もないこともあり私自身も初心に帰って講義してみました。
今日はどんな内容の話をしているのか、少しだけ話したいと思います。
そもそも土地セミナーを開催する理由の一つが、土地＋建築＋諸費用の金額バランスを確保し理想の建築引渡しをするための予備知識つけて頂くのに時間を割いています。
中でも、（建築、不動産、登記手続きなどの法規）から私自身も長く在職した不動産業界の裏話など専門的な話に偏らずお客様が身近に経験した事のある事例などを取り混ぜながらお話を進めるように注意しています。
特諸費用関しては、一言で諸費用といっても意外とさまざまな土地条件（道路幅員、インフラ、中古解体、造成費、風致地区、建築協定、環境）等で100万円～２００万円の差額が土地によって出てきます。
セミナーに参加されたお客様のほとんどは、諸費用に対してそこまでの差額の認識が無くお話させて頂いたあとほっとされれるようです。
まだまだ諸費用に関してはお話する事は沢山有りますが詳しいお話は次回のブログで少しずつ進めたいと思います。
次回は中古住宅と更地の土地どちらがお得に建てられるかについてお話しますので宜しく御願いいたします。
土地探しの極意 ～梅雨時期の物件探し～
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
ゴールデンウィークは皆様どう過ごさましたか?
私は自宅の庭の手入れに専念していました、その理由は生後３ヶ月になる私の息子が遊べるように芝を庭一面に張りおわり砂場まで作ろうとしたところで妻にストップをかけられました。親ばかの見本のような行動に自分もびっくりです。
さて本題ですが、今回は梅雨時期の物件探しの注意点をいくつかポイントの解説いたします。
梅雨の時期はとても太陽が恋しくなりますが、実は一年間を通して一番お昼の長い夏至の時期とぶつかります、なんとなく不思議ですよね。
ここで注意が必要なのが冬至の時期は、まったく日のあたらない土地でも梅雨の中の晴れ間と重なり意外と日当たりに対する判断が不注意になりがちです。
又一年を通して湿っているような土地でも梅雨時期だからなどと営業スタッフに言われて納得しちゃいそうです。。。これも意外と注意が必要ですね。
あとは曇りや雨の日が多いので日当たりの判断が何度見てもつか無いままに契約してしまうこともあるようです。
梅雨時期のメリットとしては中古物件等を検討されている場合は室内の湿気の具合や雨漏り建築の老朽具合を見るには最適な時期と思われます。
年間を通してそれぞれの時期にあわせた物件の注意点が有りますので、興味のある方はご相談下さい。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は一生懸命土地探しをしてもなかなか決まらないお客様へのヒントになればと思い先日土地の契約を済ませたＨ様の実例を、書き込んでみました。
当初Ｈ様は、土地から決めていいのか建築会社を先に決めてよいのか?又、どの地域であれば自分の理想の住まいを達成できるのか非常にあいまいな状況のまま住宅探しをしていました。
Ｈ様は、足立区の実家から車でいける範囲の埼玉県内の土地探しということもあり、弊社と提携している県南部の不動産Ｓ不動産に土地紹介をゆだねました。
しかし、１０ケ月たっても土地も決まらずいたので再度Ｈ様とお会いし住宅の規模や建築の仕様を概略確定することで建築費用がだいたいの判断が付き逆算すると、どれくらいの価格の土地を検討すればよいか目安が立つことにより、それから2週間もしない間に購入土地が決定しました。
ここで重要なポイントは、やはり概算でも良いので理想とする住まいのだいたいの青図と価格がハッキリしたのがすぐに理想の土地にたどり着いた勝因でしょう。
こんにちは、土地セミナ-講師當間です。
今回は最近マスコミでも話題の、ゼロ金利解除や景気の好調感による土地の値上がり感についての影響等の住宅選定について私の考えをお話したいと思います。
多分に私自身のエゴが混じりますが、飽きずに読んでいただければ幸いです。
想像ですが不動産会社又は住宅メーカーなどに来場されたお客様は皆さん接客する営業社員に住宅ローンの金利上昇等の理由に住宅購入を催促されている方が数多くいらしゃるのではないでしょうか？
私が思うに、確かに住宅ローン金利の上昇や、住宅取得控除の減額又は土地価格の昨今から引き続きの高騰はとても心配な面はありますが、それを理由に焦って住宅メーカーを決めたり納得できない土地を決めてしまう方がいては本末転倒なことではないかなと心配しております。
確かに時期をいたずらに待つ時期ではないのですが、かと言って納得の出来ない商品選びは長い35年の住宅ローンの代償としては馬鹿にならないものかなと思います。
私自身は、バブルがはじけ庶民でも何とか土地が購入できるようになった頃の10年前に建売住宅を購入し大変後悔しております。
土地のセミナーなど毎月開催し、お客様に少しでも良い土地良い住宅の取得を願っている私としては、昨今の住宅にまつわる環境の心配はありますがあくまでも自分の納得のいく土地を今後とも心がけ紹介、判断して行きたいと思います。
次回は春の時期に土地を検討されているお客様に季節的な部分からの土地選定の注意事項についてお話したいと思います。
実例 さいたま市西区のＮ様の場合
Ｎ様は初めて弊社に来店されたのが昨年3月25日で,土地の契約が今月の3月18日ほぼ1年間かかり土地契約に至りました。
Ｎ様は弊社スタジオ来場当初、小学校の学区を2校の地域の範囲内で探しており地域も広く予算もあったのでそんなに探すのは難しくない様に思いました。
ところが、何度か気に入った物件まではたどりつくものの何かしらの問題があり契約に至りません。
そんな中売り出してる土地ではないのですが、Ｎ様が希望する条件にピッタリの場所。
その土地の所有者を調査、その結果販売できるとの事で、販売はある土地ブローカーに任せているとのこと、早速土地ブローカーに確認するとその土地は販売していないです、との回答。
それから2、3週間たった頃土地ブローカーより連絡があり、その土地のすぐ隣接で大手Ｍホーム様の建築条件を付けて造成後販売予定の土地（4区画）があり現状で判断できるのであれば建築条件解除できるとのこと。
すぐにＮ様に報告、完成の状況（土地完成時の区画、高低差など）を弊社設計部と図面及び現場検証した結果土地として非常に良いと判断しました。
土地契約の意思確定するまでは数日頂きましたが今まで沢山の土地を検討した結果論理的にこの土地しかないと判断したようです。
まとめ：今回のケースの場合、造成前宅地で販売するには完成イメージがつきにくい状況での即効の土地紹介が成功のポイントだと思います。
弊社では未完成宅地でも、私ども不動産部と設計部のコラボレーションにより、瞬時の判断で完成宅地後の的確な完成状況又は費用を判断できたことが、土地を入手できた勝因だと思います。
後日談ですが今回お話した土地は4区画中3区画を弊社にて確定させていただきました、その話も後日報告したいと思います。
土地探しの極意 今回は、建築条件付土地の外し方パート２です。
実例（2）さいたま市西区Ｙ様の場合。
先日土地契約を無事成約された西区のＹ様の場合、始めお会いしたときから土地探しの範囲が非常に狭く、Ｙ様の事業をされている店舗から、約500メートルの半径以内の土地が絶対条件でした。
正直、私も探すまでに1年以上は間違いなくかかると思っておりましたが、しかし半年前より建築条件は付いているが、それ以外はＹ様の条件にピッタリの物件がありました。
だめもとで、建築条件解除できないか相談したが何度確認しても駄目。
ところが突然今月に入って、同じ金額で条件を外すとのこと早速Ｙ様に報告そのまま契約にいたりました。
前回ブログで紹介したケース同様今回も土地売主と建築条件をつけている会社が別の販売代理でした。今回の成功ポイントは狭いエリアで土地を探す場合、意中の土地物件を見つけた場合には、建築条件付、が外れる場合もあるので、あきらめずにだめもとで建築条件が外れるまで何度もトライするのも手段の一つではないでしょうか？
もうひとつは、瞬時に土地にかかるインフラ等、諸費用を含め、判断できる知識を弊社でトレーニングし、身に着けていた事が勝因だといえるでしょう。
ちなみに後日談ですが建築条件の外れた2日後には大手ハウスメーカーＤハウス、地元仲介会社Ｈメディアからも購入申し込みが入っていたようです。
こんにちは、桜の季節ももうすぐですね。
今回は、条件付売地の建築条件の外し方について検証したいと思います。
一般的に弊社で建築を検討されているお客様は、建築条件無又は中古住宅を解体し建替、他の手段としては建築条件付土地に金額を乗せて条件を解除するのが一般的です。
今回のお話は弊社がお客様に紹介した、建築条件付土地を金額を乗せずに、条件解除をした実例３件中1件についてご紹介したいと思います。
実例（1）志木市にお住まいのＮ様の場合
お客様からの要望は、現在お住まいの近くで周りの環境がよく河川敷のそばで眺望が良い事。などが条件でしたので、正直物件が出るのに半年～1年位はかかるかなと思っていました。そんななか大手注文住宅メーカーのＭホーム様の条件付売地が、お客様の要望にピッタリでした。だめもとだと思い売主（個人の地主）を確認するとたまたま弊社との繋がりが有り同じ金額で建築条件を外してもらいました。
こんな簡単に外せるのかと拍子抜けしてしまいましたが、外せた理由は弊社と売主（個人の地主）が繋がりがあったのも要因ですが、今回のケースの場合、建築条件をつけている業者と、土地を所有している売主（個人地主）が別々だったことだと思います。
こんにちは、今回は頭金と住宅ローンの関係について検証したいと思います。
例えば、5000万円の不動産を購入する場合、
頭金を1000万円でローンが4000万円（利息1540万円）とした場合
頭金2000万円でローンが3000万円（利息1158万円）とした場合
ですが、
頭金が1000万円の総額は6540万円
頭金が2000万円の総額は6158万円
頭金の多い方が6540万円－6158万円でなんと３８２万円のお得となります。
上記の検証はごく当たり前の内容ですが、ここで見落としがちなのが1000万円を貯めるのにどれくらいの年月がかかるかとそれまでのどれだけのお金が無駄に家賃等に消えているかということです。
こんにちは、今回は住宅ローンの頭金について、検証したいと思います。
先日の出来事ですが、家は建てたいが頭金があまり無いので住宅ローンは絶対に組めないと思い込んでいるお客様がいらっしゃいました。
話を聞くと、以前に某大手ハウスメーカーの営業社員に資金計画をたててもらったら、物件価格の80%と他に諸費用分がないと住宅ローンを組むのは絶対駄目だと一喝されたそうです。
それでよくよく話を聞いてみると、残債の残っていない土地が有り年収もある程度しっかりされておりそれであれば何とか住宅ローンが組めそうな内容でした。
一般的なセオリーで言えば、某大手メーカーの営業社員の説明の通りですが、現在の住宅ローンの仕組みは建物や土地の担保評価（不動産価値）よりも、お客様個人のパーソナルな内容例えば（職種、年収、土地の有無又は年齢）などが頭金の有無以上に優遇してもらえる傾向に有ります。
極端な話、自己資金が0円でも住宅ローンが組める場合は多いに有りますのである程度住宅ローンに熟知したスタッフに尋ねればすぐに解答が出るでしょう。
無垢スタイル含め一般的な住宅メーカーでは、住宅ローンとは関係なく契約時に契約金が必要となりますので、早い段階で最低限度の契約金がどれ位必要か、確認がする必要があるでしょう。
次回は頭金を貯めてから住宅ローンを組んだほうがほんとにお得なのか?について検証します。
こんにちはマサです。久々のブログですがここのところとても寒いですね。
さて早速ですが冬至のころは日が低く夏至のころ日が高いこれは誰でも：なんとなく：知っていると思いますが、ここで大事なのが土地購入の際、日当たりを判断するのには、：なんとなく：では判断がつかないことです。
ではどうすればよいか・・・・・・？
太陽と地面との角度は約30度（冬至）～約80度（夏至）で通常の建築設計事務所であれば春夏秋冬を通してどれくらい土地に日照が確保できるか簡単に計算することが出来ます。
よくあるのが不動産の営業マンが、とても日当たりが良いですね～とか、逆にここの土地は日当たりが悪いですね～など、抽象的なアドバイスを受けた経験はないでしょうか?
こんにちは、ゲンタです。
最近は朝と夜の寒さが厳しくなってきましたね。山梨にいた頃はもっと寒かったはずなのに（八ヶ岳にも雪が積もったようです）、こちらの生活に慣れてしまって寒さに弱い身体になってきているのでしょうか＾.＾；？ 体調管理には気をつけなくては。。。と、最近よく思います。
さて、先日スタジオ（弊社一階無垢FeelingStudio）にて「家づくりの為の賢い土地購入方法」といった勉強会を開催致しました。土地購入からの家づくりの方々の為に、絶対に失敗しない土地購入方法をお話している勉強会です。今回は土地のスペシャリスト當間が行いました。
ご無沙汰してます。。。ゲンタです。。。
先日、先輩と夜遅くまで事務所で仕事をし、さて帰ろうかと車に乗り、家までの道のりでの出来事です。
運転していると、電柱に「土地現地販売」の看板が！
夜遅くで先輩には申し訳ないと思いつつも、看板の案内に従って家とは違う方向に。。。
現地に着くと小声ながら先輩とともに土地の評価開始。方角を確認し日当たりについて語り、近隣状況について語り、夜の車の音などを確認し・・・さらにはその土地だとどんな家が良いのか創造し。。。
夜遅くの土地チェック。土地販売の看板は夜でも見逃しませんよ～（＾.＾； 先輩、付き合っていただきありがとうございました！！
こんにちは、土地探しセミナー担当のマサです。
今日は9月17日（土）に開催した、土地探しセミナーの様子等をちょっとお話ししたいと思います。
今回参加のお客様は、それぞれ建築希望の地域が違うので、基本的な不動産の購入の注意点や、問題の出そうな土地（崩れた家、歪んだ道路、隣地がごみ屋敷など）を実際に見学する事により、より具体的な実例での説明に徹して見ました。
講義の前に土地を見学したせいか、いつも以上に真剣に講義の内容を聞いて頂けました。
土地セミナーをだいたい毎月2回行っているのですが、毎回お客様より率直な意見を聞けたり、逆に不動産の専門職では気がつかない質問を受けて私自身タジタジなったりと楽しい時間を過ごさせて頂いて下ります。
今後も初心を忘れずお客様に寄り良い土地が提供できるようにしたいと思います。
次回の土地探しセミナーは、9月8日（土）を予定しております。
興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。
心よりお待ちしております！
こんにちは、
今朝の日経新聞の1面に、東京の土地の基準地価が15年ぶりに上昇の記事が載っており、不思議な感じがしました。
確かに弊社の本社のあるさいたま市でも大宮駅や浦和駅などは、業者間でも一般のお客様の取引価格以上で取引されているような傾向もあります。
又景気の回復傾向を感じられるのは良いのですが、バブル時のような土地価格の上昇は、東京のベットタウンである埼玉県にダイレクトに跳ね返るので少し心配です。
ただ、以前のバブルのように、どんな土地でも高騰するのではなく、商業地域などの土地の高騰する分には、景気回復の為にも良いのではないかなと私個人は思っております。
但し、正直いま土地を東京圏のエリアで探すのであればここ１０年の買い手市場から売り手市場にシフトしておりますので良い土地にめぐり合うにはある程度しっかりした認識が必要かなと思います。
こんにちは。
今回は敷地の間口について、検証してみたいと思います。
広告等で、南道路で土地30坪等の文句をよく見かけると思いますが、同じような土地面積でも価格に安いものから高いものまで、ばらつきあると思われたことはないでしょうか？気をつけないといけないのは価格の安い物件です。
まずは注意点を話す前に下記に①～④まで土地の特徴を検証して見ましょう。
①（下記Ａ参照）
この敷地の場合、道路の接道がしっかりあり４ＬＤＫ位の間取りであれば全室南側に部屋が配置される利点がありますが、道路と室内の距離がないために若干プライバシーの問題があるが、30坪以下の土地であればベストの土地と判断できます。
②（下記Ｂ参照）
この敷地の場合、２方向の接道であり土地の評価としては１番よいとされる。但し全体的に土地の特徴から防犯上の問題で空き巣の確立が高くなりますので、防犯対策が必要になります。
③（下記Ｃ参照）
この敷地の場合整形の土地ではありますが道路の接道面が狭いので、日照を全室に確保するのは難しいが、プライバシーの問題や防犯の面から検証すれば、好ましい土地といえるでしょう。
④（下記Ｄ参照）
この敷地の場合の土地ではありますが道路の接道面が２メートルしかなく問題外といえるでしょう一般的に自動車も駐車できませんし又立替、解体などは割り増し価格となるので目に見えない建築コストが心配な土地と言えるでしょう。
上記の４つの事例のように、土地には一長一短ありますが広告などでは、どの敷地の形状でも同じ表記
で表されますので、土地が安い価格で出た場合特に疑ってかかる事が間違いなく必要です。
それでも安いのか、又はお買い得か判断つかない場合は査定のできる専門家に相談することをお勧めします。
こんにちは、私は弊社でお客様の土地探しのお手伝いをしているマサです。
今回は、前回にひきつづき日当たりに関しての、今の時期特に注意する事と事例について検証します。
今の季節特に夏至前後の五月六月日七月は、土地の日当たりを判断するのにちょっと注意と工夫が必要です。
こんにちは、わたしは弊社で土地のプロデュースを担当するマサと申します。
プロフィールとしましては、注文住宅専門の土地探しから引渡し又、引渡し後の税金対策等も含めて相談にを引き受けております。今までに426件程のお客様のプロデュースをしてきました、まだまだ若輩者ですが宜しくお願いします。
さて、今回よりスタートします。
土地についての素朴な疑問質問についての話、又は実例私自身がお客様との商談の中でのこぼれ話など話していきます。
今回のテーマ
南道路は本当に日当たりが本当に良いの？
さて、今回のテーマの南道路の日当たりですが、何でこんな当たり前の事を質問するの？
と思う方が多いと思い取り上げました。
結論から話すと日当たりがよい南道路は全体のなんと４０パーセント程度なのです。
次回のブログより実例を５つ上げて説明解説していきます。 つづく
