こんにちはムクスタの當間です。
春満開ですね、
先日家族で花見をしましたがまだ肌寒かったですね。
今回は春の不動産探しの要注意ポイントです。
特に春先だからこその注意ポイントは2点あります。
一つ目のポイントは日当たりです。
春先はまだ冬があけて間もないので、
日当たりがそんなに良くないイメージがありますが
太陽の南中高度が一番高い夏至の2ヶ月前の時期なので、
本来は1年の中でも日が高い時期に入りますので、
実は日当たりの良い時期なのです。
二つ目のポイントは建物の性能です。
春先の外気温や湿度は、私たちにとってとても過ごし易い季節ですね。
そのため建物の断熱性能が低くても気づく事ができません。
特に中古戸建を検討される場合は非常に重要なポイントになってきます。
上記で共通して言えるのは、
春シーズンは不動産を検討するのに、
判断が甘くなりやすい時期なので、
しっかりとした分析が必要と言えるでしょう。
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
稀なケースかもしれませんが・・・
先日お客様の自己所有されていたマンションの残債を現金で
処理されたので、抵当権抹消手続きに法務局に同行しました。
必要書類は借入をしていた銀行に、
自分で抵当権抹消手続きをしますと言えば書類を一式用意してくれます。
あとは本人確認書類（免許証、保険証等）と印鑑と
手数料（一件につき１０００円）で大丈夫です。
ちょっと一手間かかりますが、
やり方は法務局の担当者が教えてくれるので安心です。
お時間の取れる方はご一考してみてはいかがでしょうか。
ちょっとした疑問でも、お気軽にご相談ください。
こんにちは。メタボとはほど遠いムクスタ丸岡です。
土地を購入すると、概ね６ヶ月後位に役所のほうから
不動産取得税に関して通知がくることがあります
。内容的には、『税金払ってくださいね』ということなのですが、
これには減税措置とちょっとした注意点があります。
例えば
固定資産税評価額：１０００万円
土地の面積：１００㎡
家の面積：１００㎡
の場合
\10,000,000（固定資産税評価額） ×3％（税率）
＝\300,000 円 が不動産取得税です。
ただ、これには特例があり、
固定資産税評価額が1/2となる計算式が
平成24年3月31日まで適用されます。
ですので、実質は\150,000円です。
さて、ここから減税措置があります。
（a）\45,000円
（ｂ）\10,000,000(固定資産税評価額)÷100（土地の面積）
×0.5×200（住宅の床面積の２倍。最高200㎡まで）×0.03（税率）
＝\300,000円
aとｂの多い額が減税になります。
ですので、今回は（ｂ）が対象です。
そうすると実質は減税額の方が多いので、
支払った分は全部還付されることになります。
ただし、この減税措置を受けるには、
建築確認済証が必要になってきますので、
土地を購入してから６ヶ月以内では、手元にない場合もあるでしょう。
その場合は一旦納めて頂き、あとで還付請求をする必要がでてきます。
ここで注意点！！これは自己申告制なので、役所から通知は来ません。
解決策は・・・忘れないで覚えておきましょう！！ です。
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
お盆休みは祖父母と両親と一緒に那須塩原温泉に行ってきました。
近くのスキー場で百合の花がたくさん咲いていました。
夏は花が咲き、冬は球根が雪の中で越冬するので
同じ土地で両立できます。
夏場の観光客獲得のためのいいアイデアだと思いました。
(ゲレンデです)
これも土地の有効活用の一例でしょうか。
土地の有効活用と言うのか・・・
最近はご実家を建て替えして二世帯住宅にする、
またはご実家を売却して、土地探しから二世帯住宅を検討する
といったご相談が大変多いです。
ご家族が仲良く過ごせる土地活用であれば
云う事無しですね。
無垢スタイルでは二世帯住宅のプランニング相談も行っております。
二世帯住宅には、さまざまな考え方やライフスタイルに合わせたプランが
ございます。
弊社の経験豊富な建築士がご対応いたしますので
お気軽にお問い合わせください。
ムクスタの當間です。
今回は夏の土地探しで注意するべき事項についてのアドバイスです。
さて実際に何を注意するか、ポイントごとに説明いたします。
① 夏の時期は騒音問題を見逃し易い傾向があります。
セミや鳥などの泣き声が大きくなる時期で、たまたま対象不動産のそ
ばに林があるだけで騒音を聞き逃してしまうのです。
② 日差しの確認も見逃し易い傾向があるようです。夏場は太陽の
角度も高く、気温も暑いので、日当たりの良い事に注意力がむかずに、
不動産を購入してしまい、冬になり日当たりの悪い事に気づいてしまう
場合もあるようです。
③ 特に中古物件の場合ですが、壁の断熱材の不良を、見逃し易い
時期でもあります。不動産物件の見学の時に、窓を開口しているケース
があり、日当たりが悪く、風通しが良い場合暑さを感じません。
逆に考えますと、冬場になって急に寒さを感じて、初めて断熱材の不良
な事にきづくようです。
特に夏の暑い日ですと、注意力が散漫になり易い時期ですので、
より論理的な思考が要求されますね。
無垢スタイルでは毎月必ず「土地探しの極意」セミナーを開催しています。
ぜひお気軽にお越しいただければと思います。
最新のスケジュールはこちら
また、土地探しから始めるかたに必ず読んでいただきたい
「絶対に失敗しない土地から探す家づくり」小冊子も無料にて配布しております。
正しい土地探しのものさしを身につけられるおすすめの一冊です。
こんばんは。
ムクスタのやまなかです。
ご自分の土地だからといって、
好きなように建てられるというわけではありません。
すべての土地は、国がその使用目的を割り当てており、その目的に
ふさわしい用途や大きさなどが細かく決められています。
なかには、全く建物を建てられない土地もあります。土地を購入し、
住宅を建築するときは、その土地に対する様々な法的規制内容を
よく知ることが必要です。
日本の国土は、国土利用計画法という法律の下、
「都市地域」「農業地域」「森林地域」「自然公園地域」「自然保全地域」
の５つに分類され、利用規制が行われます。
通常、家づくりの対象となるのが「都市地域」です。
今度は、都市計画法という法律によって、
「都市地域」のなかに「都市計画区域」を指定し、
市街化を積極的に進める「市街化区域」と、
開発を抑制する「市街化調整区域」の２つに分けられます。
原則「市街化調整区域」では、新たな宅地造成はできず、
住宅も建てられません。
無秩序な開発を防止し、国土の均衡ある発展を促すという趣旨です。
市街化区域や調整区域といった観点があったのも、
このような背景から定義されているのです。
こんにちわ。ムクスタ 不動産事業部 N-GRANDです。
ご夫婦共働きの方が住宅ローンを借り入れる際に、
それぞれが債務者となって借り入れる一般に
ペアローンと呼ばれるものがあります。
ご夫婦お二人が、ローン控除の恩恵をうけることができる点に
メリットがありますので、その控除メリットが拡大した今年は、
その利用を検討する方も増えています。
一方では、お二人が借り入れるので手数料、印紙税などの
費用は若干ですが増えます。
また、気をつけなければいけないこともあります。
土地を購入し住宅をたてる場合、土地分、建物分でそれぞれ
の融資額を設定するのが通常ですが、建物に融資額を設定
せず、土地だけに融資額全額を設定することもできます。
でも、この場合、住宅ローン控除を受けることができませんので
要注意です。
専門家の意見を聞いて、手続きをすすめましょう。
気になることがございましたら、
無垢スタイルグループ 不動産事業部のN-GRANDまで
お気軽にご相談ください。
こんにちわ。ムクスタ 不動産事業部 N-GRANDです。
土地をお探しの方の中で一番多いご要望は
南道路の整形地です。
ところで、南道路は本当に良いのでしょうか?
建物は通常南側をできるだけ空け配置しますので、
確かに南側に道路がある分だけ採光がとれるし、
南側には大きな窓が配置されますので、外観も格好良いです。
でも、南道路の土地は、通常南側に玄関がくるので、
その分居室部分の南側採光は削られ、
道路に接する東西の長さが狭小の場合には、
北・東・西道路の方が明るいリビングができます。
また、南道路は道路から居室がよく見えます。
こんな風に、必ずしも南道路だからすべて良い点ばかりでなく、
やっぱり間口と奥行の関係やいろんな面から検討する必要があります。
また、路地状の敷地ってありますよね？
旗みたいな形の不整形の土地です。
人気がなく、価格も一般的には安いです。
実は、こんな土地好きな人もいます。
理由は、道路から建物がみえず、防犯性に優れているからです。
ＴＶでよく芸能人のお宅の前で、リポーターが話しているのを見ますが、
路地状の敷地だったりします。
高級住宅街に結構あるんです、本当です。
だから、不動産を探される方は固定概念にとらわれず、
いろんな角度から検討してみて下さい、不動産の専門家を上手に使って･･･。
不動産の万相談承ります、Ｎ－ＧＲＡＮＤ！
やまなかです。いつもお世話になっております。
住まいは一度建てたら、30年、40年、あるいはもっと長期間
に渡って住み続けたいでしょう。
しかし、現在の生活や家族構成は、そのまま続くでしょうか。
住まいは、今の暮らしの過ごし易さを考えるだけではなく、将
来の暮らしにも対応したもの、あるいは、すぐに対応できるも
のでなければなりません。
では、どのような変化があるでしょうか。
・ 大学入学や結婚により、子供が家を出る。
・ 転勤により単身赴任をする。
・ 定年退職により、生活が家中心になる。
・ 高齢者と新たに同居する。
・ 同居する高齢者が要介護状態になる
・ 家で事業や教室を始める。
などがあるでしょうか。
こうした変化をある程度予想し、それを計画に入れて家づくり
を工夫します。
建築をする時期も定まってくるのではないでしょうか。
こんにちは。ムクスタ 不動産事業部 N-GRANDです。
私、自転車が大好きです。
通勤も、休みの日にもほとんどチャリです。
最近では、仕事の時にも活躍してます。
私たちの仕事は、まず、物件を知るだけでなく、
地域を知らなければなりません。
日常業務では、ポスティングなんて業務もあります。
自転車に乗ってるとこんな事に気づきます。
地域のＵＰＤＯＷＮや塀のクラック、
地盤が弱そう？、水がたまりそう?・・・。
あれっ、こんな所に新しいお店がオープンしてるぞ!!
そんな土地や地域の情報があっというまに自分のものに。
不動産をお探しの皆様、是非、一度、
自転車でそのエリアをまわって見てください。
３０分～１時間うろうろすれば
もうあなたは地元の精通者です!!
當間です。
お客様から相談される内容でよくあるのが、物件は気に入っ
ているが、住宅ローンを組むのが心配でしょうがない。
理由は 将来仕事がどうなるかわからない。
といわれる方が圧倒的に多い回答です。
私は１２年前２８歳のときに４０００万円の住宅ローンを組み、
３３歳で転職しましたが、要するに月々の住宅ローンを支払
える会社しか選択できませんし、万一のときには妻にもフル
タイムで働いてもらい、私も副業をしないといけないと覚悟し
て毎日を過ごしています。
そう聞くとますます住宅ローン組むのがいやになると思いま
すが、賃貸に住んでいても結局仕事が無くなれば、住まい
を失うので理屈は同じです。
少なくとも、住宅ローンには死亡保険・七大疾病保険・失業
保険などがあるので家族の住まいは守る事は可能なのです。
私は毎朝仕事に行く前に玄関先で、
妻と息子に『行ってきます。』と告げて職場に向かいます。
その時の一番の安心は万一私に何かあっても、住宅ローン
がなくなることで妻と息子を守れるのであれば、私は安心を
住宅ローンがあることで得ているのかもしれませんね。
それ以外にも、金利・税制優遇・賃貸と購入した場合の比較
から、ロジカルに住宅ローンを組む勇気もだすことも可能だと
思います。
是非住宅ローンの組みたいのに勇気が出ない方は、
私に相談してください。
當間です。
先日お客様のお庭の梅の木のつぼみをみて、春も近いなと
思うと少しうれしく感じます。
今回は土地の購入について私の感じていることをお話します。
先日土地セミナーを開催した際、お客様から
今は土地を買ったほうが良いのか、待ったほうが良いか
などの質問を多くお受けました。
正直わかりません。
何故、わからないかと言うと土地には原価が無いからです。
不動産業者の所有している土地は確かに仕入れ値があるの
で、原価がありますが、仕入れ値そのものがあいまいなのです。
不動産とは供給者と購入者間で流動的動くものですから、
株と同じ理屈です。
日経平均がどこまで下がるか、経済評論家がはっきり数字を
だせないし、相撲解説者が朝青龍の優勝を予測できないのと
同じです。
ただ一ついえるのは、高い賃貸に住んでいるのは、住宅ローン
を借りて借金を払う事以上に無駄な事です。
土地は値下がりするかどうか考えるよりも、賃貸で１０年過ごし
たときに家賃と更新料でどれだけの出費になるのかを考えるの
が先決ではないでしょうか？
ただ言えるのは、少なくとも高い賃貸に住んでいるよりは良い
のではないかということですね。
と私は思います。
N-GRANDで毎週開催されるセミナーが大好評です。
戸建て購入セミナー
土地探しセミナー
資産活用・税務対策セミナー
資金計画セミナーなど、
毎回工夫を凝らし開催しております。
広告の表示価格より安く購入する方法、
物件を探す上で大切なポイントなど
基本の部分から不動産業界の裏話まで、
楽しく、ためになる話をさせていただいております。
場所的な問題で、毎回３組限定の予約制ではありますが、
これから家探し・家作りをお考えの方には
是非ともご参加いただきたいと思います！
最新イベント情報はN-GRANDのHPをご覧下さい！
お元気ですか？不動産事業部 エヌグランドです。
前回に続いて、土地の価格についてのお話。
土地購入を検討されている方は、まず、
その土地の相続税路線価を調べて見て下さい。
ご自宅の路線価を調べてみても面白いですよ。
調べるのに便利なサイトがあります。
全国地価マップ http://www.chikamap.jp/
これは、地価公示、相続税路線価、固定資産税路線価も
全部でてます。
もし、その価格が「120D」だっととします。
これは１㎡当たり120,000円って意味です。
これを基準に、実勢価格レベルの価格を考えて見ましょう。
相続税路線価は地価公示価格の８０％ってお話しましたよね。
だから、
120,000円 ÷ 0.8 ≒ 150,000円 ≒ 地価公示レベルの価格
って式が成り立ちます。
さらに、地価公示価格は実勢価格の△５～１０％でしたよね。
よって、
150,000円 ÷ 0.95～0.90 ≒ 158,000円～167,000円 ≒ 実勢価格
ってことになります。
１㎡＝0.3025坪とすると、
158～167千円 ÷ 0.3025 ≒ 522,000円～552,000円
こんな計算で、簡単に、大体の地価水準がわかり、購入する
際の参考になるんです。
でも、これはあくまでも、整形の標準な土地の価格です。
南道路だったり、角地だったりすれば高く、
不整形な土地だったりすれば価格は低くなります。
N-GRANDのセミナーでも、時々お話している内容です。
もし、よかったら、参加してみて下さい！！
売出し現地を見て歩いたり、
おもしろい秘密の情報をお知らせしたり・・・。
もう、不動産を購入するのにストレスを感じる必要はありません。
楽しみながら、住まい探しをしてみませんか！！
N-GRANDのセミナー最新情報はこちら
こんにちは。エヌグランドです。
今回は、土地の価格についてのお話。
土地の価格には、いろんな種類があると言われます。
一物四価っていうこともあります。
その種類は、
① 実勢価格
② 地価公示価格（地価調査価格）
③ 相続税路線価
④固定資産税路線価
の４種類です。
まず、実勢価格ですが、これは、実際にマーケットで取引され
ている価格です。
②の地価公示価格ですが、これは、実勢価格の△５～１０％
程度低い水準にあります。新聞やニュースで、目にしたことは
ありませんか?
バブル化を抑制するために、取引の指標として国が発表して
いるものなので、実勢価格より低い水準にあります。
③の相続税路線価ですが、これは相続税や路線価の税金を
計算するために、各道路、路線にひかれています。
地価公示価格の８０％の水準にあります。
④の固定資産税路線価は、毎年の固定資産税を課税するた
めに路線毎に引かれており、地価公示価格の７０％の水準に
あります。
この仕組みがわかると、
実は、土地探しをする際に参考になるんです。
そのお話は次回・・・。
こんにちわ。エヌグランドです。
今年も終わりですね。
１年の終わりは、仕事も遊びも絶好調で終わりたいものですが、
最近は、景気の悪い話ばかりで嫌になっちゃいますね。
でも、不動産を購入する方にはチャンスかも・・・。
以前もそうでした。
バブルが崩壊し、景気が悪くなったあとは、誰しも、大きな買い
物を控えましたが、同時に、土地の値段はさがりました。
そんな時、一部では積極的に不動産を購入する方がいました。
なんてったって、お得な買い物ができるからです。
不景気を逆手にとるのはどうかと思いますが、もし、ライフサイ
クルの中でタイミングがあって、夢の住まいがお手頃価格で
手に入るならラッキーです。
金利も低くなっているし、住宅ローン減税など税制も背中を押し
てくれそうです。
ところで、景気が悪いって皆で言っていると、暗くなっちゃいます。
何事も前向きに、明るく元気に頑張ることはとっても大切ですよね。
頑張ります!!
不動産事業部N-GRANDです。
リクルート発行の雑誌に「買い時」の条件
という項目がありました。
これによると、
１、 景況感が悪い！
２、 金利が低い
３、 優遇税制が充実
４、 価格が手ごろで物件数が多い
とのことです。
確かにこの通りだと思いますが、不動産の購入時期という
のは、買う方のライフプランによって大きく変わってくるものです。
情勢は「今が買い時」といっても、お客様によっては不安材料
が多くある方もいらっしゃいます。そんなときこそ、弊社のセミ
ナーに参加して、個別相談を受けてみてはいかがでしょうか？
買おうか、このまま借り続けようかとお悩みの方、思い切って
相談することで先行き不透明感を視界良好にしましょう！
N-GRANDのセミナー情報はこちら
不動産事業部N-GRANDです。
弊社には物件をお探しのお客様も多くいらっしゃいますが、
同時に売却の依頼をされるお客様も多くいらっしゃいます。
その中でも、諸事情でお手持ちの不動産を早急に現金化
したいというお客様もいらっしゃいます。
このようなお客様には弊社で購入をさせていただき、早期
の現金化を実現しております。
お客様がお持ちの不動産を最大限評価し、納得のいく価格
での売却をお望みなら、
是非ともお声をかけていただきたいものです。
今後は今まで以上に積極的に物件の購入を検討いたします。
不動産事業部N-GRANDです。
N-GRANDが本格的に始動して、まだ１年も経過しませんが、
お店のあるさいたま市西区を中心に、
「こんな家にこの価格で住めるなんて」
といった賃貸物件を提供していく予定です。
より良い住まいを適正な価格で提供するN-GRAND。
そして皆様の暮らしをより豊かに。
無垢スタイルグループとして、
今まで培ったものをN-GRANDとして具現化させていきます。
「さいたま市に住んでみたい」と言われる街づくりを目指します。
さいたま市西区の賃貸市場が大きく変わるかもしれませんね。
皆様期待してください。
年末ですね。
年末調整の時期ですが、年を越すと確定申告の時期がやっ
てきます。
今回は、不動産を購入する際の税務のポイントをお話します。
マイホームを買うと、一定の要件を満たせば住宅ローン控除
を受けることができますが、購入をした翌年に確定申告が必
要になります。
但し、その後は年末調整でOKです。転勤により引っ越す可
能性のある方は、マイホームから出る引越しの日までに税
務署に届け出て下さい。
転居中は、住宅ローン控除は受けられませんが、戻って来た
時に再居住の証明書を添付して確定申告すれば、住宅ロー
ン控除が復活できます。
また、親から贈与を受けて、不動産を購入する場合には贈与
税がかかる場合があるので注意が必要です。
贈与額が110万円を超える場合には贈与税がかかり、金額が
1000万円を超える場合は50％の税率の税金がかかります。
でも、現在は、相続時精算課税制度があり、特に住宅取得
資金の場合で、一定の条件を満たせば、3,500万円まで税
金がかかりません。この場合も贈与税の確定申告をしない
と特例は受けられないので忘れないで下さい。
この住宅取得資金の特例を使う場合に失敗するケースは、
土地だけの購入で６５歳未満の親からお金をもらった場合
です。基本的には適用を受けることができず、高額の贈与
税を払わされることになります。
同じ年の内に、建物を取得するための資金も贈与を受けれ
ばOKですが・・・。
また、親にも購入する不動産の持分をもってもらうのも対策
の一つです。
予期せぬ税金を払わなくても良いように、不動産を購入する
際には、しっかりチェックし、事前の計画をたてましょう。
私たち不動産の専門家であっても、基本的な知識だけでなく、
実務的な問題点をいつもチェックしているくらいですから・・・。
こんばんは。やまなかです。
弊社のお客様は、施主さま及びご家族の皆様が住まわれる
ことを目的として、「家づくり」を計画される方が多数だと思い
ます。その上で、不動産の購入価格は、当然気になることで
はありますが、そこに一生住むことを考えれば、不動産売却、
不動産としての価値には、あまり興味がないと思われるお客
様もいらっしゃるかもしれません。
先日、面白い記事を読みました。
先月号となってしまいましたが、日経トレ○ディーに、『マンシ
ョンＰＢＲ』を検証する記事があります。
経済、数学が苦手なお方ももう少し我慢ください。
マンションＰＢＲ＝（中古マンション価格／新築マンション価格）
となり、近隣地域内に分譲された新築マンションの平均価格
を1として、その新築マンションが中古で売られた際の価格設
定が新築時の何倍に当たるかを示す指数です。
ある中古マンションが、新築時の何％で売れるかを検証して
います。ということは、このＰＢＲが高いほど、資産価値が落ち
にくいことになります。
「おやおや、戸建を考えているのに！」と思われるかもしれま
せん。マンションであれば、沿線色が強くなるものの、最寄駅
のイメージ、お買い物などの日用利用、お子様の学区などな
ど、地域の『人気』、『暮らし易さ』を計るには、絶好の比較指
数ではないでしょうか。
一部の見解ですが、都内地下鉄沿線は、平均が0.95を上回
っており、都心部の人気が高いのは、皆様もご理解されるで
しょう。
埼玉県内では、ＪＲ埼京線が0.75～0.90。
中浦和は0.9を超え、大宮は0.88程度。
ＪＲ京浜東北線 0.80～0.9。
さいたま新都心は、大規模な再開発が行われている地域で、
0.98程度と高くなりました。
土地・建物の形状は、二つと同じものはありません。同じ土
俵の上で、２つの不動産を比較できるのは、分かり易いこと
ですし、私としては、このようなところから、不動産の見解を
深めていきます。不動産に関する指数は、多角的に応用が
利きそうです。
今回は、私の新しい発見をブログにしたためました。
不動産事業部N-GRANDです。
今回は家探しのポイントについてのお話です。
家探しにおいて、どのような物件を希望しているのか
まずは、思いつくままに希望条件を紙に書き出しましょう！
そして次に譲れない条件のものから、優先順位をきめて番
号をつけましょう。
この紙を持って物件を実際に見てまわりましょう。
希望条件が１０項目あったと仮定して、優先順位上位から
半分クリアしている物件は、あなたを気持ちを８割くらい満
足させている物件に違いありません。
あとはどのタイミングで判断をするか。
不動産業界での経験が１５年ほどになりますが、この自分
でさえ100％満足できる家には出会っていません。
だからこそ、希望の8割クリアで結論を出すことにしています。
これが、家探しが苦痛にならないポイントでもあります。
當間です。
最近は不動産価格の下落や倒産など、巷をにぎわせてい
ますが、意外と不動産購入を検討中の方には朗報ではな
いでしょうか。
それを利用した、
今回は土地の価格の交渉についての話です。
一般のお客様が土地の価格交渉をするのは難しいイメー
ジがあると思いますが、下記のポイントを抑えると、意外と
価格相談に営業スタッフが親身相談にのる場合があるの
で是非試してみてください。
①目的の不動産のプラス面を褒め、契約の意思を示す。
②契約日を月末に設定していく。
③営業スタッフと商談でないコミュニケーションを多くする。
④目的の不動産の引渡し日を早めにする。
⑤できる限り現金を多くローンを少なめに商談を進める。
⑥事前に、住宅ローンの内定を取得する。
⑦半年以上売り出しにかかっている不動産
⑧複数区画あり1棟のみ売れ残りがある場合。
上記の場合に何故、価格相談に乗れるか、それぞれ理由
があります。
それについては次回、回答させて頂きます。
前回は、土地区画整理の良い点をお話しました。
すっきりしたきれいな街並みができれば、みんなが嬉しい
ですよね。でも、区画整理が途中のエリアは大変な事もあ
るんです。
換地や仮換地って言葉聞いたことがありますよね。これは
区画整理が終わったら使用することとなる土地のことです
が、元々の土地があって、そのままその場所に換地を定め
る場合や場所が移動して変わる場合があります。この元々
の土地を従前地っていいます。
最初に新しく使用することとなる換地を指定し、事業がすす
んでいきますが、整備がすすむと「もう換地が使用できるよ
うになったから、元々の土地は使用しないで、新しい土地を
使ってください」っていう決定がでます。これ、使用収益開始
決定っていいます。
でも、実は登記されているのは元々の土地のままです。こ
んな時、売買や建築をすると結構ややこしいんです。住宅ロ
ーンを借りる時、抵当権が登記されますが、抵当権は元々
の土地、でも使用できるのは新しい場所の土地ってことにな
ります。自分の元々の土地から１００ｍも離れた場所（換地）
に建築するのに・・・。変な感じです。
これだけならまだ良いのですが、元々の土地が広い土地だ
ったりすると小分けにして複数の土地で換地された場合、
面倒なこと起こります。例えば、元々１００坪の土地を３０坪
で３つのA・B・Cの土地に分けちゃったりするケースです。
もちろん、A・B・Cの土地を売買したり、建築することはでき
るのですが、登記は元々の１００坪のままなので、なんと登
記はAさん、Bさん、Cさんの共有になるんです。
このため、住宅ローンの抵当権も共有持分に銀行は抵当権
を設定します。新しく購入したAさん、Bさん、Cさんは友達で
も家族でもないのに変ですよね。
その後、区画整理が○○年も続く場合は、ずっとこのままで
す。実は、銀行さんの中にはこんな区画整理中の土地には
お金を貸さない事も結構あるんですよ。
さらに、こんなケースの場合、実はとっても気をつけなければ
ならないことがあるんです。
そのお話は次回・・・。
土地区画整理ってご存知ですよね。
ごちゃごちゃした建物が建ち並び、道路も狭かったりする
エリアを全体的に整理整頓し、広い道路を入れ、整然とし
た街並みをつくっていく事業です。
先日、こんなことがありました。
区画整理事業が随分前に完了し（換地処分っていいます
）、とってもすっきりした街区内にある中古の建物の売買
のお手伝いをさせていただいた際のことです。
契約をして、お引渡しをするまでの間に、境界の杭を確定
し、実測をすることが、現在の売買では当たり前になって
きています。境界を確定し、実測する際には、お隣の方と
立ち会って、境界確認をし、立会証明書といったものをつ
くります。（通常土地家屋調査士さんが行います。）
この書類があると、杭がなくなったりしても、もとに戻せち
ゃったりするわけです。
今回も実測を行ったのですが、今回はなんと立会証明書
がないのに実測図が調査士さんから届きました。
これ、どういうこと？
実は土地区画整理事業だからなんです。そのエリアは事
業が終わった際、法務局に座標というものが整備されるた
め、その座標に基づいて境界が確定できちゃうんです。
すごいですね。
因みに、法務局には公図という地図がありますが、それに
も種類があって、区画整理が終わったエリアは、法１４条
地図という種類で整備されます。（昔は法１７条地図ってい
いました）
こんな所も区画整理事業の良い点ですね。
不動産事業部N-GRANDです。
最近、新築戸建の販売価格の下落が目に付きます。
3000万台から、2000万円台前半まで下がる物件も多く見
かけます。N-GRANDがある、さいたま市西区でも大幅値
下げしてでも、業者が物件を売り切ろうとしています。
決して悪条件の物件でもないし、単に建売業者の資金繰
りかと思われますが、お客様はどう感じるのでしょうか？
買い
それとも見送るか
物件によって違いますが、ご来社いただければ、こんな観
点からもお話させていただきます。
先日、築２５年程度経った建物の売買のお手伝いをさせて
いただきました。
その際、土地に接する道路が私道だったのですが、その一
部分が建築基準法上の道路ではなく、お隣の方の土地だ
ったんです。
お隣の方の土地といっても、舗装はされているし、下水道
・水道管は共用で埋設されていいるし、電柱もあるし、どうみ
ても道路です・・・。
分譲地だったのですが、ご近所の方に聞いて見ると、分譲
した時からずっと道路として使われていたそうです。
でも、そこを通行する承諾や、みんなで道路として使う協定
が書面としては全くなかったんです。もし、お隣の方がそこ
に小さな小屋を建てたりして、道路じゃなくなったら皆困って
しまいます。
今回の売買の買主さんもそこが通行できなくなったら買いた
くないなんて声も聞こえてきました。
そこで、我が中古住宅チームの出番です。
その道路の所有者や利用する方たちにお話をし、通行に関
する協定書や承諾書を作成し、道路として使う条件を整えま
した。買主さんのご不安も解決し、売買も無事完了です。
今ならば、道路の協定は分譲の段階で書面を取り交わしま
すが、昔の分譲地では口約束ですんでいたり、所有者も変わ
ってあいまいに最初の約束もあいまいになることも多いです。
不動産を購入する時には、道路の種類や性格、私道だった
ら協定があるのか、誰がお金をかけてつくったかなどプロの
視点でチェックすることがとっても大切です。
不動産事業部Ｎ-ＧＲＡＮＤです。
最近Ｎ－ＧＲＡＮＤに賃貸物件をお探しにご来店されるお客
様の中で、マンション購入に方向を変えるお客様が多くいら
っしゃいます。
お客様は賃貸と購入どっちがいいの？と質問されますが、
これはそれぞれのメリットがあり、お客様により重要視する
ポイントが違うため、一概には言えません。
ただ、当社の所在するさいたま市西区の場合、３ＬＤＫマン
ションで駅から徒歩１５分以内、築１５年程度であれば、購
入の場合は約１５００万円位が相場になります。
この物件を 銀行融資１５００万円で３０年返済、金利2.1％
の均等払いで支払った場合、毎月の返済は約５６０００円で
す。管理費・修繕積立金を支払って、月額約７５０００円の支
払いですみます。
賃貸の場合は、賃料８万５０００円くらいです。
比較してみて、どうでしょうか？
家賃を何年払い続けても、自分の財産にはなりません。
それに比べて住宅ローンを使って住宅やマンションを購入す
ると、支払いはローンの返済期間だけですし、万が一転勤等
での引越しの場合でも賃貸として貸し出せば、入居者が支
払う毎月の家賃でローンを返済してもらえる計算になります。
つまり大家さんになるってことですね。
物件の価格も下がり、金利も低い今、
不動産取得の絶好のチャンスかもしれません。
固定資産税のお話。
昔々、天平１５年に「墾田永年私財法」という法令が朝廷から出されました。
新たに新田を開発した者には、永代の所有権を認めるというものです。
この時点から、日本は本格的な土地開発の時代に入りました。
この開発権が公卿にしか与えられなかったために、この新田の開発と守護
を目的に、源氏、平家などの武士団が大挙して、開発地に向かいました。
この新田守護である地頭となった武士はこの田の支配、防衛のために命を
かけました。因みに、ここから「一所懸命」という言葉が生まれ、転じて現在
の「一生懸命」となっています。
我が国の税金の中心は、６世紀の「公地公民」以来、税は米を物納すること
が中心でしたが、明治５年、明治維新政府は、「物納」から「金納」を徴税の
根本とする「租税革命」を行いました。
これに伴い、課税を米の石高から地価に改め、その３％を地租とし、全国の
地主に「地券証」（権利証）が交付されました。
江戸時代には「地所永代売買禁止令」により民間の土地売買を禁止してい
ましたが、税金の金納により、土地の売買が完全自由化され、現在に至って
います。ところで、土地を所有することは国に税金という名の借地料を払って
いると考えると、コストがかかる点では、所有権も借地もあんまり変わらない
気がしますね。
永遠に所有し続けることにも現実感がいまいちです。
そう考えると、借りるということも選択肢の一つなのかも・・・。
先日読んでいた本に掲載されていたデータなのですが、不動産を購入する際
参考にしていただけばと思います。。。
「団塊の世代と団塊ジュニア世代が考える理想の住まい像」とういう内容です。
○親の本音
・歩いて１０分以上に別々に住居…３５．９％
・歩いて１０分以内に別々に住居…３４．３％
・２世帯住宅または同敷地内に別棟…１９．５％
・完全に別居…３．１％
・その他…７．２％
・将来子供と暮らしたいと答えた割合
団塊の世代…男性２９．６％、女性２８．８％
○子供の本音
親世代との住み方として「行き来がし易いところに住む」
1.希望する…３５．３％
2.どちらかといえば希望する…４６．９％
3.どちらかといえば希望しない…１１。０％
4.全く希望しない…７．０％
●１．２と答えた人
1.「１５分以内」…２９．５％
2「.３０分以内」…３１．４％
3.「６０分以内」…２４．９％
4.その他…２．３％
5.同居…１１．９％
実際に親世代と行き来しやすい場所に住むことを希望している子ども世代は
8割、さらに30分以内の近距離に住むことを希望すると答えた人が6割以上も
いることから、親世代よりも熱心に「つかず、離れず」住むことを希望している
と言えます。
まさに働き盛りの子ども世代にとって、親世代と近くに住むことで、生活面で
の協力が得やすいことが大きなメリットになっているようです。
加えて、これから年を重ねていく親世代への配慮も大きな要素と言えます。
核家族が増え、世代間の交流が希薄になっている現代の家族像に対する
危機感も反映されているのかもしれません。
何事も新しい風潮を作り出しながら時代を生きてきた団塊世代。
これまでの「老後は子どもと同居」が当たり前だった団塊の親世代の考え方
は一新され、できれば同居は避けたいと考える人が大幅に増えていることも
「つかず、離れず」暮らす住まい方が団塊世代にとってリアルである所以なの
です。
不動産を購入するときは一度、ご両親様とゆっくり本音で話し合ってはどうで
しょうか？
通常の住宅ローンはご主人様が主債務者となって一本で組む
やり方が通常ですが、これでは実際は奥様やお子様が扶養に
入っていることが殆どであまり減税は受けることは出来ないの
が現状です。
もし奥様が働いている状態ならば、ペアローンというのがあります。
単純にご主人様と奥様で2本のローンを組む事なのですが、この
やり方ならご主人様・奥様どちらとも減税対象になるので多くの減
税を受ける事ができます。
もしよろしかったら相談してみてください。
ペアローンの場合、金消時にかかる諸費用（ローン事務手数料・印紙
代等）がご主人様、奥様でかかりますのであしからず。
ちなみに収入合算ローンだと持分の設定のときに奥様に持分をもって
いただければ可能性があります。
その点は調査不足ですいません。。。。
合算ローンはご主人が主債務者になり奥様の収入は補助にしかすぎま
せんので間違わないようにしてください。
今回は住宅ローン減税についてお話したいと思います。。。
■現行
＜控除対象借入対象額＞
…2000万円
＜控除期間＞
…10年又は15年
＜控除率＞
…10年の場合１～6年目、１%
…７～10年目、0.5%
…15年の場合１～10年目、0.6%
…11～15年目、0.4%
＜最大控除額＞
…160万円
■国土交通省が要望した住宅ローン控除の拡充案
＜控除対象借入限度額＞
一般住宅の場合…3000万円
長期優良住宅…3600万円
省エネ住宅…3300万円
＜控除期間＞10年又は15年の選択制
・一般住宅…10年の場合、1%
15年の場合…1～10年目、0.75%
11～15年目…0.5%
・長期優良住宅…15年間、1.2%
・省エネ住宅…10年間、1.2%
＜最大控除額＞
・一般住宅…300万円
・長期優良住宅…650万円
・省エネ住宅…400万円
今年12月31日入居条件だった住宅ローン減税ですが、
延長の可能性が出てきました。
上記が国土交通省がまとめた要望案です。
今後は住宅と言っても差別化される時代になってきました。
年内入居が間に合わなくなって減税を一度あきらめた人は
うれしいニュースだと思います。
この機会に住宅について色々考えてみてはどうですか？
これからの住宅は本当の意味で一生住み続けて飽きない
家が大事になっていくのではないでしょうか？
こんにちは、建築プランナーのイシイトールです。
先日、「無垢スタイル」の構造現場勉強会を開催しました。
「和みスタジオ」の近くである、さいたま市西区指扇の土地
で、広さが39坪と大変ゆとりある敷地の分譲地です。
昨日は、連日続く豪雨のため大変ジメジメとした一日でした。
ですが！
すでに建築中の建物の中に入ると！びっくり！
外はジメジメしていたのにも関わらず建物の中は「カラッ」とし
ていて、窓を開けると風が通り大変清々しく感じられました。
これが自然素材の無垢材の力だと、改めて実感できます。
皆様も自然素材のパワーを一度、「無垢スタイルの家」で実
感してみてはいかがでしょうか。本物の家づくりをした住宅を
ご体感ください。
こんにちは、當間です。
先日ＯＢ様宅を訪問した際に、ＯＢ様から「不動産取得税が
意外と高くてね」とのお話しを受けて、私自身、土地の引渡
し時に不動産を取得した際の軽減措置についてはＯＢ様に
事前に話したのですが、どうやらそのことをＯＢ様は忘れて
しまっていたようです。
土地の引渡しから概ね納税通知が来るまでに、6ヶ月かかる
ので、忘れ易いのかなと思いました。
弊社で土地を購入又は仲介した、お客様には常に話すように
しているのですが土地を取得された方で、軽減措置について
わからない方は、お気軽にお電話下さいね。
こんにちわ。やまなかです。
前回、中古住宅の瑕疵担保責任について、お話いたしました。
宜しければ、参照ください。今回もその続きです。
不動産の売買形態を、
1.更地（に戻して）の売買 2.古家付き土地の売買 3.建物と土地の売買に分けて考えました。
さらに、1～3の条件別に同じ不動産を仮定したとき、理論販売価格はどう
なるでしょうか。
1 = 更地価格
2 = 更地価格 - 建物取壊費用
3 = 更地価格 + 建物価格
となります。2＜1＜3の価格帯となるわけです。
理論上での2と3とでは、雲泥の差がありますね。
しかし、実際の売買においては、2と3の区別をつきづらく感じませんか？
瑕疵担保責任をむやみに適用外にしてしまうのは考えものですが、その適用
範囲を理解していれば、販売価格の妥当性を考えやすいかもしれません。
弊社では、ちょっとしたリフォームから大規模なリノベーション（リォーム）まで
承っております。リノベーションに瑕疵担保責任という概念はございませんが、
建物本体の購入価格を抑えられれば、その分をリノベーションに費やし、自由
設計の領域を広げることができます。
この方法も一案になり得るでしょうか。
土地探しセミナー講師の當間です。
今回は土地選びの見極め方ですが、基本的には前回解説した、中古住宅の選び方
と重複する部分が多く、中古住宅のほうが判断基準は高度な技術が必要です。
但し土地ならではの判断しにくいところをまとめてみました。
例1：区画の土地分譲で,建築物が建っていない場合日当たりが良く見え、
建物が建ち始めると、日陰が出来てしまう場合。
例2：南道路で日当たりが良いと思い、実際に図面を描いてみると、南道路
の間口が狭く南側に窓がほとんど設計できない場合。
上記例1.2共に建物完成時の予定が解っていれば、回避できるトラブルなので、
土地の検討時には、建物を依頼する建築業者に相談するのが一番の解決方法
です。
弊社スタッフも専門的スキルで検討させて頂きますので、是非ご相談下さい。
こんにちは、ゲンタです。
さて、今回の話題は土地探しをしている方々のために、「北道路の土地」についてのブログとなります。
「北道路」の物件というと皆さんどういうイメージでしょうか？？？
『日当たりが悪い』、この一言で終わらせていませんでしょうか？？？
南道路に比べて確かに日当たりは良くはない土地が多く存在します。
がしかし！！
「北道路」と聞いてすぐに『却下！！』というのはいかがのものでしょうか。。。
ここに関してはプロに相談しましょう。
建築法規から、設計プランから問題点をクリアに出来る「北道路」は多く存在します。
「北道路」は南道路に比べて価格も割安となりますし、法規と設計しだいで「良い北道路の土地」へ変化する物件が多いのです。
それでも本当に『ナシの北道路の土地』も存在します。
こんにちは不動産セミナー講師の當間です。
今回は不動産仲介会社等の広告で、最近良く見かける手数料が、0円や50%ＯＦＦなどのからくりについてのお話です。
通常、不動産仲介業の会社は買主様と売主様より、それぞれ3%＋6万円（消費税別）の手数料を頂いくのが、基本的な商いの流れになります。
当然買主様から仲介手数料を頂かないと、売上げが半分になってしまいます。
何でそんな事が出来るの？と仲介業の営業マンに聞くと、営業マンは決まって下記のような台詞を言います。
｢弊社では数多くの仲介を行なう事で、売主様のみ仲介手数料を頂き、買主様からは仲介手数料を頂かなくて済むようにしています。｣
そのまま上記の言葉を鵜呑みにすると、すばらしいシステムのように思いますが、そこに落とし穴があるのです。
確かに買主様は仲介手数料を払わずに不動産の購入が出来ます。
但し、当然仲介業者は手数料を支払って頂ける売主様側に偏った説明等をするようになります。
その上、売主様は建売業者等も含みますので、土地探しを希望しても建売を進めたり、土地でも売れ残っているような不動産を進めたりするのです。
さらにそれを加速させる、不動産仲介業者と売主不動産業との癒着があるのですが、ブログには書きにくい内容ですので、御興味ある方は土地セミナーに御参加頂ければと思います。
もったいつけてすいません・・・・・・
こんにちは、いしはらです。
今回は、なぜ建築が制限されている都市計画道路内の土地が、普通に取引されているかを話したいと思います。
都市計画道路には、作ることだけが決まっている計画決定と実際に建設することが決まっている事業決定の２種類があります。
都市部の都市計画道路というのは、何十年も前、畑ばっかりだった頃に指定された道路区域で、予算が取れずにそのまま放っておかれ、いつの間にか家が建ち、そのままの状態で今に至っているのがほとんどです。
先行き不透明で、不安定な都市計画道路区域内の土地ですが、メリットがないわけではありません。いつ出て行かなければならないか分からないので、同地域の区域内以外の土地よりも５％～１５％くらい安いです。
他にもメリットとなる事はありますが、私は、いつ出て行かなければ分からない土地を買って住むのは、なんだか落ち着かないと思うので、おススメはしないです。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は相場の半額以下で土地が購入できる裏技です。
下記の条件に該当する方はおめでとう御座います。早速不動産屋さんに相談してください。
該当条件
埼玉県では他県に先駆けて、「埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例（平成１３年埼玉県条例第61号）」を定め、平成15年6月１日から、条例で区域を指定することにより、市街化調整区域内の立地規制の緩和を図る制度を創設しています。
その主な内容は、次のとおりです。
１ 都市計画法第３４条第８号の3の規定に基づき、条例で指定された区域においては、第２種低層住居専用区域に建築できる住宅や小規模店舗等の建築物を建築する開発粁可が認められることとなっています。
都市計画法第34条第８号の３の指定区域がある市町村の例示
杉戸町、幸手市、鷲宮町、熊谷市と合併した旧妻沼町など。
２ 都市計画法第34条第８号の4の規定に基づき、条例で指定された区域においては、市街化調整区域において２０年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。
都市計画法第３４条第８号の４の指定区域がある市町村の例示
春日部市、久喜市、川越市、越谷市、所沢市など。
なお、さいたま市においても、都市計画法第34条第10号ロの規定に基づき開発審査会一括議決基準として、平成１７年４月１日から一定の対象地について、さいたま市内の市街化調整区域に２０年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の３親等内の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。
また、対象地の地目が農地であった場合については、農地法第５条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了させた土地とされています。
３ 埼玉県の市街化調整区域の特長
埼玉県は、首都東京に隣接し、平坦で災害が少ない住宅に適した自然交通条件に恵まれた土地柄から、線引き前から存する建築物や開発許可を得て建てられた分家住宅などの立地が相当進んでいる区域もあり、県内の市街化調整区域の中には、①接道状況、②排水施設の配置状況などから住宅に適した陽あたりが良く庭も確保できる居住空間スペースを安価で取得できる土地が少なくありません。
特に赤の部分が重要になります。
弊社でも、上記内容に該当する土地が御座いますので興味のある方は御連絡お待ちしています。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は、さいたま市西区で土地購入をされたO様についてのお話です。
当初O様は弊社の土地探しセミナーに10月の末に参加されたのですが、不動産業者にはそこそこ通っている御様子で、そうそう良い土地なんて無いよねと言っておりました。
そこで話を聞いてみると、良い土地が無いのではなく、良いと思っている土地の金額が希望の予算と合っていないだけでした。
早速私のとった行動は、予算の合わない土地の金額をどう下げるかに集中しました。
物件は土地面積31坪で土地価格が1830万円（坪59万）です。
お客様から間取りの要望を聞いたところ、実際には27坪あれば、お客様の要望のプランはしっかり対応できそうだったので、土地売主業者に土地面積を小さく出来るか交渉、たまたま土地の売主が弊社のことを知っており,無事に切り売りが出来最終的に土地面積27坪で土地価格1620万円で話がつきました。
今回の土地購入成功の要素はお客様自身が土地購入以前の段階で、間取り図面がしっかり出来上がっていたのが、一番大きな理由かなと思います。又、土地が切り売りできるよな状況だったのも成功の要因に思います。
こんにちは、當間です。
今回はゼロ金利解除や景気の好調感による土地の値上がり感についての影響等の住宅選定について私の考えをお話したいと思います。
多分に私自身のエゴが混じりますが、飽きずに読んでいただければ幸いです。
想像ですが不動産会社又は住宅メーカーなどに来場されたお客様は皆さん接客する営業社員に住宅ローンの金利上昇等の理由に住宅購入を催促されている方が数多くいらしゃるのではないでしょうか？
私が思うに、確かに住宅ローン金利の上昇や、住宅取得控除の減額又は土地価格の昨今から引き続きの高騰はとても心配な面はありますが、それを理由に焦って住宅メーカーを決めたり納得できない土地を決めてしまう方がいては本末転倒なことではないかなと心配しております。
確かに時期をいたずらに待つ時期ではないのですが、かと言って納得の出来ない商品選びは長い35年の住宅ローンの代償としては馬鹿にならないものかなと思います。
私自身は、バブルがはじけ庶民でも何とか土地が購入できるようになった頃の10年前に建売住宅を購入し大変後悔しております。
不動産セミナーなど毎月開催し、お客様に少しでも良い土地良い住宅の取得を願っている私としては、昨今の住宅にまつわる環境の心配はありますがあくまでも自分の納得のいく土地を今後とも心がけ紹介、判断して行きたいと思います。
こんにちは。ゲンタです。
さて、今回は建築業界でも苦手とする人が多い、「不動産業者との交渉」です。
不動産屋に行く用事といえば、借家を探しにいく、駐車場を借りに行く、土地を探しに行く、など不動産に関することの相談に行くところです。･･･当然なことを書いてしまいましたが。。。
しかし、土地の購入となるとかなり大きな決断。繊細かつ大胆（？）な交渉が必要となります。
だが、一般的には不動産について詳しくわかる人は少ないですよね。
先日も無垢styleで家を建てるのを決め打合せをしていたお客さま（無垢styleﾌｧﾐﾘｰ仲間入り♪）よりお助け電話を受け、救世主のごとく救出（ちょっと大げさ）
土地をご購入の際は、しっかりと信頼できるプロの仲間がいたほうが良いですよ。
そのためには早い段階で建築会社を決めて、信頼できる最高のパートナーを見つけましょう。
これが、不動産業者との交渉に勝利をおさめ、
最高なる土地探しの勝ちパターンです。
なにごとも勝ちパターンにのれれば、･･･難しいことだ。
こんにちは、ゲンタです。こ～んにちは～！
さて今回はシリーズでお送りしている「敷地延長土地」についての3作目です。１作目と2作目はご覧頂いておりますでしょうか。土地探しをする上でけっこう良いヒントになっておりますので、バックナンバーご希望の場合は、
http://www.n-grand.jp/inquiry/index.html まで。。。
3作目も前回まで同様に「敷地延長土地」購入の注意ポイントです。２作目では給排水の引き込み工事費に十分注意しましょうでした。今回の注意しましょうは、電気を家まで引くことにも注意しましょうです。電柱から近い場合は良いのですが、「敷地延長土地」の場合はどうしても引き込むのに自分の敷地に小さな電柱を立てなければならないことがあります。金額的にもけっこうなものになるのでご購入にあたり十分な調査を致しましょう。
３作目はこれでおしまいです。4作目も楽しみにしていてくださいね。
他にもいくつかシリーズ化しているものがあります。
バックナンバーご希望、ブログへのご意見ご感想お待ちしております！！
こんにちは當間です。
前回1月中旬～2月末には、沢山の不動産の売り出し物件が出るとお話しましたが、この時期は他にも下記のような不動産を見るにあたっての、季節柄の注意点があります。
①一年のを通して、一番日照があたらない時期なので、シビアに日当たりが判断しやすい。
②中古物件を検討中の方であれば、寒い時期なので家の断熱性能を判断しやすい。
③乾燥している季節なので、湿気のたまるような土地の判断がつきにくい。
④空気が乾燥していると近くの騒音が軽減されるので、騒音が気づきにくい。
⑤夏に比べ比較的風が吹くので、風のと通り抜けの悪さに気づきにくい。
代表的には上記のようなのが大まかなポイントですね。
不動産を判断するには、他にも沢山の注意点が必要です。
是非弊社の家や不動産の勉強会にお越し頂ければ、ワンランク上の不動産の見方を
伝授させて頂きますので挙ってお申し込み下さいね。
こんんちは當間です。
今回は不動産の売り出し物件の多い時期についての、心構えとそれまでにやっておくべき事についてのヒントです。
ずばりそれは1月中旬～2月末の時期です。
大げさに言えば、年間の3割くらいの土地情報が、この時期に出ています。
理由は下記の4点が主な理由です。
①年回りを気にして不動産を売却・購入する方。
②正月に親族が集まり、所有している不動産などの話が進む方。
③大手のハウスメーカー・不動産会社が年末・年始にかけて大々的にＣＭを放送する為。
④単純に年も明けて今年は不動産を売るぞと意気込む方。
上記のようにそれぞれ動機は違いますが、私の担当しているお客様の事例で申し上げますと、今年土地を購入された方の約3割の方が2月の末から3月中旬に土地の取得に成功しています。
と言う事は、現状の段階で土地を購入して建築する方の場合、できるだけ早めに建築費の概算又は間取りなどの要望を建築業者に依頼し整理しておくことをお勧めします。
こんにちはセミナーでおなじみの當間です。
セミナーに御参加頂くお客様に、探し方についてお尋ねすると一番多いのがインターネットですね。
ほとんどのお客様は、希望範囲内の土地価格・土地面積で検索しているようです。
私も御依頼を受けているお客様のために、毎日定期で何社かのホームページを検索しますが、少し検索方法を下記のような方法で工夫しています。
(1)金額であれば希望のより少し高めでも検索範囲に入れます。
理由は価格交渉です。
お客様の条件（現金・引渡しが早い等）で業者にとってメリットのある場合は、意外と金額が安くなる場合があるからです。
(2)土地の面積であれば希望条件の倍数で検索範囲に入れます。
例えば30坪でお探ししてれば、30坪・60坪・90坪のような感じです。
不動産業者によっては分割してもらえる場合もありますし、一括でないと販売できない場合でも、条件があえば当社にて購入する場合もありますし当社の中でも同じ条件のエリアで探しているお客様も意外多いので試してみてはいかがでしょうか？
上記の二点を意識するだけでも物件の検索件数が増え、意外と検索も楽しくなるものです。
又、大きなメリットとしては土地面積が大きくなればなるほど土地の価格が下がる傾向にありますので意外とお徳になる場合もあります。
セミナーでこのような物件探しのヒントを沢山お話させていただいておりますのでぜひ御参加ください。
さいたま市 無垢な土地探し
～敷地延長土地を語るNO.2～
土地探しをしている方々こんにちは。
土地探しから家づくりまでをサポートしていますゲンタです。
では、今回のテーマの「敷地延長土地を語るNO.2」前回は接道幅について話をしましたが、今回は敷地延長の土地を検討する上での注意点となる、外部給水工事排水工事についてブログします。
資金計画上の注意点になるのですが、敷地延長の土地は、接道から実際に家を建てるとことまでの距離があります。ですので、道路に入っている水道管・下水道管を家まで引っ張ってくるのに、普通に接道している土地よりお金がかかります。単純に距離が長いですからね。
言われてみれば簡単なことですが、土地の購入を検討している土地には忘れがちなので御注意しましょう。
では、シリーズNO.3も楽しみにしていて下さい。
実際にご検討している土地がある際は、またご相談下さい。
當間です！
今回は、競売に関する基本的な考え方についてお話しいたします。
まず最初に、基本的考え方ですが、
競売とは、借金の貸主が借金の返済ができなくなった借主の所有する土地や建物などの不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却することで貸し金の回収を図ろうという公的制度です。
競売を申し立てるには、あらかじめ不動産に担保を設定する必要があります。
抵当権は、担保物権としてもっともポピュラーで、住宅ローンを借りると例外なく登記されます。このため競売に掛けられる不動産には抵当権がほとんど設定されています。
競売で所有権を取得すると原則として抵当権や差し押さえの権利は抹消されますが、消えない権利も有りますので一件一件注意が必要です。
上記のように、一般の方では判断しにくく、不動産業者しか扱わない物件と言われていました。
しかし市場価格よりもお手ごろな価格の物件も多く最近ではインターネットの公開もあり個人の方の入札も増えてきました。
そこで次回は、競売物件に関する疑問点や注意点、メリットとデメリットについてお話したいと思います。
こんにちは、皆様の土地探しから家づくりまでをサポートします無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。暑い日が続きますが皆様、エアコンで身体が重たくなっていませんか？私はやはり夕方くらいになると膝から下が重たいです。エアコンに負けております。。。
さて今回ゲンタが送るブログは、～敷地延長の土地を語る～です。
まずは、「敷地延長の土地」がどんな土地かはご存知でしょうか？ご存知でない場合はわからなくてつまらないブログになってしまいますので、こちらからご説明しなくてはいけませんね。
「敷地延長の土地」というのは、土地探しをした事があるもしくは現在している方でしたら一度は見たことがあると思いますが、旗のような形をした土地です。
道路から少し入ったところにある敷地で、一般的には整形地（形の整った土地）より比較的金額が低くなります。
金額が低く設定されるということは、世間一般的には整形地よりは低く評価されているというわけですが、「敷地延長の土地」も数多く市場に出ております。そこでこのような土地を検証してみようというのが今回のブログの企画です。
さていかがでしょうか？皆様「敷地延長の土地」と聞きどのように思いますか？
（１）ではこのような土地を検討する時のチェックポイントを一つ紹介しましょう。
それは、敷地延長部分の幅に注意しましょう。
建築基準法としては２メートルあれば問題ありません。
仲介業者さんは、「この部分を駐車場として使いますと有効です」と言う方もいますが、２メートルあれば車幅も問題なさそうな感じはします。
しかしブロックを両側に積んでしまいますと厳しいですよねぇ。
積まないとしても入口は大丈夫でしょうか？人が脇を通る時に狭くはありませんか？などございますので、ご検討の際は延長部分の幅には十分注意しましょうね。
車をお入れする方、車をお使いにならない方でも、ご検討時に延長部分の両脇が更地（何もない土地）になっているときは、注意ししっかりと家などができたことも想定しましょうね。
少々長くなってしまいましたので、（１）はこれくらいにしましょう。（２）以降は、「敷地延長の土地」についての資金計画時の注意事項や、メリット&デメリットなどを綴っていく予定としております。いくつかのシリーズを展開しておりますが、こちらのシリーズもぜひお楽しみに。
土地探しの極意 今回は、建築条件付土地の外し方パート２です。
実例（2）さいたま市西区Ｙ様の場合。
先日土地契約を無事成約された西区のＹ様の場合、始めお会いしたときから土地探しの範囲が非常に狭く、Ｙ様の事業をされている店舗から、約500メートルの半径以内の土地が絶対条件でした。
正直、私も探すまでに1年以上は間違いなくかかると思っておりましたが、しかし半年前より建築条件は付いているが、それ以外はＹ様の条件にピッタリの物件がありました。
だめもとで、建築条件解除できないか相談したが何度確認しても駄目。
ところが突然今月に入って、同じ金額で条件を外すとのこと早速Ｙ様に報告そのまま契約にいたりました。
前回ブログで紹介したケース同様今回も土地売主と建築条件をつけている会社が別の販売代理でした。今回の成功ポイントは狭いエリアで土地を探す場合、意中の土地物件を見つけた場合には、建築条件付、が外れる場合もあるので、あきらめずにだめもとで建築条件が外れるまで何度もトライするのも手段の一つではないでしょうか？
もうひとつは、瞬時に土地にかかるインフラ等、諸費用を含め、判断できる知識を弊社でトレーニングし、身に着けていた事が勝因だといえるでしょう。
ちなみに後日談ですが建築条件の外れた2日後には大手ハウスメーカーＤハウス、地元仲介会社Ｈメディアからも購入申し込みが入っていたようです。
今回は、条件付売地の建築条件の外し方について検証したいと思います。
一般的に弊社で建築を検討されているお客様は、建築条件無又は中古住宅を解体し建替、他の手段としては建築条件付土地に金額を乗せて条件を解除するのが一般的です。
今回のお話は弊社がお客様に紹介した、建築条件付土地を金額を乗せずに、条件解除をした実例３件中1件についてご紹介したいと思います。
実例（1）志木市にお住まいのＮ様の場合
お客様からの要望は、現在お住まいの近くで周りの環境がよく河川敷のそばで眺望が良い事。などが条件でしたので、正直物件が出るのに半年～1年位はかかるかなと思っていました。そんななか大手注文住宅メーカーのＭホーム様の条件付売地が、お客様の要望にピッタリでした。だめもとだと思い売主（個人の地主）を確認するとたまたま弊社との繋がりが有り同じ金額で建築条件を外してもらいました。
こんな簡単に外せるのかと拍子抜けしてしまいましたが、外せた理由は弊社と売主（個人の地主）が繋がりがあったのも要因ですが、今回のケースの場合、建築条件をつけている業者と、土地を所有している売主（個人地主）が別々だったことだと思います。
こんにちはマサです。
早いもので毎月開催している勉強会も２０回を数えました。
今回は来場されたお客様が、不動産物件探しを始めて間もないこともあり私自身も初心に帰って講義してみました。
今日はどんな内容の話をしているのか、少しだけ話したいと思います。
そもそも土地セミナーを開催する理由の一つが、土地＋建築＋諸費用の金額バランスを確保し理想の建築引渡しをするための予備知識つけて頂くのに時間を割いています。
中でも、（建築、不動産、登記手続きなどの法規）から私自身も長く在職した不動産業界の裏話など専門的な話に偏らずお客様が身近に経験した事のある事例などを取り混ぜながらお話を進めるように注意しています。
特諸費用関しては、一言で諸費用といっても意外とさまざまな土地条件（道路幅員、インフラ、中古解体、造成費、風致地区、建築協定、環境）等で100万円～２００万円の差額が土地によって出てきます。
セミナーに参加されたお客様のほとんどは、諸費用に対してそこまでの差額の認識が無くお話させて頂いたあとほっとされれるようです。
まだまだ諸費用に関してはお話する事は沢山有りますが詳しいお話は次回のブログで少しずつ進めたいと思います。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は一生懸命土地探しをしてもなかなか決まらないお客様へのヒントになればと思い先日土地の契約を済ませたＨ様の実例を、書き込んでみました。
当初Ｈ様は、土地から決めていいのか建築会社を先に決めてよいのか?又、どの地域であれば自分の理想の住まいを達成できるのか非常にあいまいな状況のまま住宅探しをしていました。
Ｈ様は、足立区の実家から車でいける範囲の埼玉県内の土地探しということもあり、弊社と提携している県南部の不動産Ｓ不動産に土地紹介をゆだねました。
しかし、１０ケ月たっても土地も決まらずいたので再度Ｈ様とお会いし住宅の規模や建築の仕様を概略確定することで建築費用がだいたいの判断が付き逆算すると、どれくらいの価格の土地を検討すればよいか目安が立つことにより、それから2週間もしない間に購入土地が決定しました。
ここで重要なポイントは、やはり概算でも良いので理想とする住まいのだいたいの青図と価格がハッキリしたのがすぐに理想の土地にたどり着いた勝因でしょう。
こんにちはマサです。
連日の雨で気分も落ち込みがちですね。
今回は新たに住宅を建てる場合の中古住宅付土地（下記写真Ａ）と、.更地の土地（下記写真Ｂ）との建て替え時にかかる諸費用の比較を検討していきます。
(写真A)
(写真B）
通常普通に考えると更地のほうが安く済みそうなのですが今までお引き渡したお客様のケースから考えると最終的には中古住宅付土地のほうが諸費用が安く済んでいるケースが結構ありますね。
下記に同一条件（価格・面積・環境）の場合の諸費用をそれぞれ示します。
中古付住宅の諸費用
解体費用・・・・・・・・７５万円
上下水道・・・・・・・・引き込み済み
水道分担金・・・・・・支払済み
ガス・・・・・・・・・・・・引き込み済み
外構工事・・・・・・・・６０万円（既存外構のリメイク）
地盤改良・・・・・・・・平均６０万円（既存住宅が建っていた場合地盤が安定している）
合計・・・・・・・・・・・￥１９５万円程度
更地の諸費用
解体工事・・・・・・・無し
上下水道・・・・・・・３０万円
水道分担金・・・・・３０万円（特に埼玉県北部は高めです）
ガス工事・・・・・・・２０万円
外構工事・・・・・・８０万円（弊社平均）
地盤改良・・・・・８０万円
合計・・・・・・・・・・・￥２４０万円程度
上記内容は比較的更地で購入した場合の最大限かかりそうなケースの場合との比較です。
特に水道分担金等は市町村によっては５０万円以上かかる場合も有りますので要注意です。
弊社の土地セミナーでは上記のような一般的なことや又は、ある土地を例題にあげ質問形式で皆様との意見交換などしておりますので是非ご参加下さい。
セミナー講師の當間です。
ゴールデンウィークは皆様どう過ごさましたか?
私は自宅の庭の手入れに専念していました、その理由は生後３ヶ月になる私の息子が遊べるように芝を庭一面に張りおわり砂場まで作ろうとしたところで妻にストップをかけられました。親ばかの見本のような行動に自分もびっくりです。
さて本題ですが、今回は梅雨時期の物件探しの注意点をいくつかポイントの解説いたします。
梅雨の時期はとても太陽が恋しくなりますが、実は一年間を通して一番お昼の長い夏至の時期とぶつかります、なんとなく不思議ですよね。
ここで注意が必要なのが冬至の時期は、まったく日のあたらない土地でも梅雨の中の晴れ間と重なり意外と日当たりに対する判断が不注意になりがちです。
又一年を通して湿っているような土地でも梅雨時期だからなどと営業スタッフに言われて納得しちゃいそうです。。。これも意外と注意が必要ですね。
あとは曇りや雨の日が多いので日当たりの判断が何度見てもつか無いままに契約してしまうこともあるようです。
梅雨時期のメリットとしては中古物件等を検討されている場合は室内の湿気の具合や雨漏り建築の老朽具合を見るには最適な時期と思われます。
年間を通してそれぞれの時期にあわせた物件の注意点が有りますので、興味のある方はご相談下さい。
こんにちは、私は弊社でお客様の土地探しのお手伝いをしているマサです。
日当たりに関しての、今の時期特に注意する事と事例について検証します。
今の季節特に夏至前後の五月六月日七月は、土地の日当たりを判断するのに
ちょっと注意と工夫が必要です。
