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2017年10月12日

土地を決定する優先順位

こんにちは!

無垢スタイル 新築コンサルティング部の斉藤です。


だいぶアウトドアもしやすい季節となってきました。

土地探しも季節が影響されやすいということがあるのはご存知でしょうか?


春(3月〜5月)頃や、秋(9月〜11月)頃は外の陽気が気持ちがいいので、

土地探しをされている方にとっても、動きやすい季節となります。

感覚的にですが、その頃は土地の動きが活発になっているような気がします。


逆に夏や冬、特に2月や8月の暑さ寒さが厳しい季節は、あまり動きがありません。

また、正月休みやお盆休みに親戚が集まり、相続の土地の相談があったりするので、

その後土地がよく出てくることもあるようです。


土地を探すにしても、ただ漠然と探すのでは、

なかなか決め手にかけることが多いのが実情です。

よくある条件として、

・土地の大きさ
・利便性
・学区
・周辺環境

などがあります。

これらは立地的に条件が決まってしまいますので、

優先順位をつけて決めていくしかありません。


逆に、価格や日当たり、土地の形状などは建物で工夫すれば、

克服できるところでありますので、

選択基準は低いところにあってもいいと思います。


無垢スタイルで新築を建てられる約7割のお客様は、

土地探しからサポートさせていただいております。

「土地がないけど大丈夫かな?」と心配されるお客様もたくさんいらっしゃいます。

まずはお気軽にご相談いただければと思います。

無垢スタイルのコンサルタントがあなたの求める理想の土地を根気強くお探し致します!


▼あなたの理想の土地情報を届ける『土地探しコンシェルジュ』
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2017年10月08日

土地購入時に置ける無垢スタイルの近隣調査

こんにちわ。

新築コンサルティング部 伊藤です。


無垢スタイルにて建てていただくお客様の約6~7割は

土地からのご購入となります。

お客様が土地を購入される前に、無垢スタイルでは「近隣調査」を行ない、

その土地に様々なリスクが無いかを予め確認した上で、

お客様に的確なアドバイスを行なっています。

今回は近隣調査のほんの一例をご紹介いたします。


<近隣調査の一例>
・ごみの収集場所はどこになるのか
・ご近所で騒音などのトラブルが発生したことがあるか
・過去、大雨などで洪水になったことはあるか、通常の雨で水はけは悪くないか
・普段の買い物はどこに行くのか
・どこの自治会に入ることが出来るか、自治会のイベントはあるのか
・近隣世帯の家族構成、年齢層など
・周辺の道路の交通量(朝夕、昼間の時間帯の違いによる) など


上記のように、土地の販売図面には全く記載されていない情報を収集することで、

お客様により的確なアドバイスが出来るということになります。

お客様にとって一生に一度の家づくり、家だけでなく

土地のご購入からお客様にお役に立てるように

精一杯お手伝いさせていただきます。


▼10月14日(土)・15日(日)
 室内快適!収納抜群!アイデア満載の自然素材の家 無垢の家 完成見学会
https://ssl.muku.co.jp/event/inspection/2017/10/06/inspection_116.php

2017年09月01日

9月は土地情報の動く季節です

こんにちは。

無垢スタイル コンサルティング部新築部門の大久保です!


早いもので9月に入り、肌寒い日が急にやってきました。

皆様、体調など崩されないようお気をつけ下さい。


さて、8月はお盆休みを使って帰省をされた方も多いのではないでしょうか。

私もこの時期は実家がある宮城へ帰省しました。

家族が集まると色々な話題が出て

仕事の事、家族の事、将来の事などなど・・・

こんな時に『家をそろそろ・・・』や『あの土地をこの先どうしようか・・・』など

こんな話題も出てくる事が多いですね。


親族が集まるお正月やお盆のあとの2月や9月と言うのは上記のような会話から

土地情報などもポツポツと増えてくる時期でもあります。

家造りを考え始める方も増え、展示場や各種セミナーや見学会などにも

多くのお客様にいらっしゃっていただく時期となります。

この機会を逃さずに良い情報が出てきたら、

何時でも動けるようにお打ち合わせを始めてはいかがでしょうか。


▼土地探しセミナー
https://ssl.muku.co.jp/seminar/land.php

2017年05月01日

土地探しのポイント『道路付け』について

こんにちは!

無垢スタイル コンサルティング部新築部門の谷口です。


今回は、「道路付け」について少しお話させていただきます。

道路付けとは、敷地のどの方向に道路が接しているのかを

表した物の事を指します。


不動産業界では一般的に「東南角地」が日照・通風などの点で

一番条件が良いとされており、価格設定も割高になっています。

それ以外の条件の土地が、決して日照・通風が優れていない

という訳ではありません。

土地の見方次第ではお買い得だったりもします。


敷地の北側に道路が接している北道路は、

4方向の中では一番敬遠されがちな道路付けです。

しかし、見方を少し変えるだけで魅力のある土地にもなり得ます。


その理由のひとつとして、南側すべてにお部屋が取れるという

点が挙げられます。

道路からのアプローチを考慮した場合、

道路に接している面に玄関を配置するのが一般的です。

それが北道路の場合、必然的に北側に玄関が来るため、

南側はリビングやダイニングなどの居室を全面的に配置することが

可能になるのです。


また、北道路の場合、南側に少しでも敷地が取れれば、

家族でくつろげるプライベートなお庭をつくることも可能です。


このように、不動産業界一般で言われている土地の見方と、

建築的な視点から見た土地の見方とは、異なっている場合があります。

土地のマイナスをカバーするのが建築の役割です。


「残り物には福がある」という言葉があるように、

もしかしたら売れ残った土地の中にも宝石が眠っているかも知れません。

いつもと違った視点で土地を探されてみてはいかがでしょうか。


無垢スタイルでは家づくりをご検討の方のたの

GW特別イベントを開催致します。


5月3日(火)〜5月7日(日)5日間連続
『住まいづくりGW相談会』

http://www.muku.co.jp/event/event/2017/04/20/2017gwseminar.php


土地探しのことはもちろん、資金計画や中古を買ってリノベーションなど、

新築・リフォーム・不動産の全てのご相談を承ります。

この機会に住まいづくりを一歩先に進めてみませんか?

ご来場心よりお待ちしております!

2015年11月07日

デットスペースを有効活用

こんにちは!

コンサルティング部新築部門の小川です。


今回は家を建てたけど収納が足りなかった・・・。

なんてことが起こらないように、

デットスペースの活用方法をお教えいたします!


①洗濯機の上の空間を有効活用!

洗面脱衣室って、タオルや、洗剤、脱いだ服、美容品、洗剤や、

シャンプー等のストック等々、意外と収納するものってありますよね。

でも、1坪分の洗面脱衣室だと大きな収納を取るのはなかなか難しいですよね。

そこで、写真のように、洗濯機の上のデットスペースにあらかじめ、

棚を付けてしまうことをお勧めします!(左側に洗濯機が入ります)

扉を付けてしまえば、ストック等も入れておいてもすっきりとしますし、

何より動線がスムーズになりますね。



②壁を有効活用!

本の収納場所といえば、その名の通り本棚ですよね。

読書が好きで、本をたくさん持っている方だと、お家を建てる時に

本の収納場所をどうするか、考える方もいるでしょう。

そこで、有効活用できるデットスペースは壁です!

写真のように、壁を本棚として使うことで

本がたくさんあっても、すっきりとまとめられますね!


いかがでしたでしょうか。

今回ご紹介したところ以外にもデットスペースは沢山あります。

空間を無駄なく使って、満足のいく住まいづくりをしてみてください!


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無垢の家 完成見学会【完全予約制】
土間玄関と開放的な2階リビングがある自然素材の無垢の家
ー埼玉県さいたま市 T様邸ー

【定員】:各日先着15組様限定 完全予約制
【開催日】:2015年11月7日(土)・8日(土)
【時間】: 10時00分〜17時00分
http://www.muku.co.jp/event/inspection/2015/10/29/inspection_81.php

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2015年10月11日

土地探しの極意は事前準備にあり

こんにちは新築コンサルタントの當間です。

お客様と初めてお会いした際に話を聞くと、

土地探しに苦労されている方が多いです。

特にさいたま市以南の地域では需要量に対して

絶対的に供給が不足しているため土地探しが

激戦になり易いですね。


そのため無垢スタイルでは、

土地購入をお客様がスムーズに進められるよう

下記の手順を踏んだ上で土地探しに取り組んでおります。


①希望間取プラン提示

    ▼

②見積書資金計画提示

    ▼

③住宅ローン事前審査申込⇒承諾

    ▼

④FPを導入し将来の支払資金の安全度のチェック

    ▼

⑤土地の見極め方の共有

    ▼

⑥近隣土地の相場を路線価で理解し適正価格の理解

    ▼

⑦ハザードマップを把握


土地探しの前に上記①~⑦のポイントを理解し

実行するとは重要になりますね。

特に土地供給量が不測している地域ですと、

土地探しが先行し建物やローン近隣関係のチェックが

おろそかになりやすいですので気をつけましょう。


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無垢の家 入居後見学会【完全予約制】
ー東京都羽村市 Y様邸ー

【定員】:各日先着10組様限定 完全予約制
【開催日】:2015年10月11日(日)・12日(月)
【時間】: 10時00分〜17時00分
http://www.muku.co.jp/event/inspection/2015/09/28/inspection_79.php

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2015年08月01日

土地探しも無垢スタイルにお任せください!

こんにちは

新築コンサルタントの永堀です。

先日、弊社に初めてお越しになったお客様が、


「土地探しからなんですが土地が決まっていないと

 対応してもらえないんですよね?」


っとビックリ(私)w

以前に訪問した会社さまで〝土地が決まったらまたお越し下さい〟

と言われてしまったとの事でした。

たまたまだとは思いますがそんな事はございません!


他社さまでも土地探しはして頂けますし、

無垢スタイルでは不動産部もございますのでしっかりお手伝いさせていただきます。

また、不動産部では自社の土地販売も行っております。

新築・リフォーム・不動産、と三位一体ワンストップにて

対応させていただきますので、

お家の事なら何でもお気軽にお声掛けいただければ幸いです。


【お住まいの土地か探しからお手伝い】
http://www.muku.co.jp/information/feature/land.php

2015年06月28日

土地案内へムクスタカーでGO!

夏到来!薄着になる前に

なんとか体形を良くしようと必死の望月です。(笑


家づくりを計画する中で、お土地から探されているお客様が

全体の7割といわれております。

『初めてのお土地購入で良し悪しがわからない。』

『家づくりの進め方を知りたい。』

というお声を多くいただきます

もちろんお土地のご紹介からご案内。

細かな手続きまで、トータルにお手伝いさせていただきます!

土地案内のお供。ムクスタカーです!!!

弊社自社地をはじめ、ご希望のエリア・学区等、メリットデメリットを

含めてご案内させていただきます!

土地探しも無垢スタイルへ!

他にもまだまだ自社地ありますので、お土地探しからお考えの皆様!

お気軽にお声掛けください!

2015年05月22日

西区内野本郷売り地

こんにちは!

新築コンサルティング部の大林です!


弊社では現在、自社で仕入れて売り出し中の土地が5区画あります。

そのうちの3区画、さいたま市西区内野本郷にある、

全部で21区画の分譲地内の土地です。


JR高崎線宮原駅から徒歩26分、36坪1,620万円~1,750万円です。

花の丘公園という大きな公園のすぐ近くで、とても環境の良い場所です。

この土地は、21区画中、最初に売れた2区画は無垢スタイルのお客様です。

もう2件とも家が完成してご入居されています。


ご興味のある方はぜひお問い合わせください!

2015年05月05日

土地価格交渉の極意について

こんにちは、新築コンサルタントの當間です。

今回は土地価格の交渉術についてのポイント解説です。

ためになるので土地交渉では是非実践してみてくださいね。

【Point1】
不動産のプラス面を褒めちぎり契約の意思を示す。
【Point2】
営業スタッフとの、商談でないコミュニケーションを多くする。
【Point3】
目的の不動産の引渡し日を早めにすると一般的に不動産会社は、事業資金で不動産を購入するので、金利負担などの少ない早期決済を好む。
【Point4】
できる限り現金を多くローンを少なめに商談を進めると住宅ローンが通り易いと判断し、決済基準が甘くなる。事前に、住宅ローンの内定を取得するのも有効。
【Point5】
半年以上売り出しにかかっている不動産など、広告費などの予算が焦げ付くと投売りをする可能性が上がる。
【Point6】
複数区画あり1棟のみ売れ残りがある場合。他の区画で利益が確定できており、多少原価を割れても販売する可能性が高まる。

上記は基本セオリーですので、物件によっては違うポイントが

ありますので意中の物件の価格交渉をしたい場合には是非御相談下さい。

また、無垢スタイルでは住まいづくりセミナーを定期的に開催しております。

今週末、9日(土)・10日(日)にも無垢Studio Villaで開催致しますので、

注文住宅をスタートされようとしている方は是非ご参加ください!

個別ご相談も大歓迎です!


+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/+/

2015年5月9日(土)・10日(日)
『 住まいづくりセミナー 』
●1000万円お得に建てる住宅ローン術セミナー
●土地情報が3倍増える土地探しの極意セミナー
詳しくはこちら:http://www.muku.co.jp/event/event/2015/04/27/20150509seminer.php

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土地価格交渉の極意について

こんにちは、新築コンサルタントの當間です。

今回は土地価格の交渉術についてのポイント解説です。

ためになるので土地交渉では是非実践してみてくださいね。

【Point1】
不動産のプラス面を褒めちぎり契約の意思を示す。
【Point2】
営業スタッフとの、商談でないコミュニケーションを多くする。
【Point3】
目的の不動産の引渡し日を早めにすると一般的に不動産会社は、事業資金で不動産を購入するので、金利負担などの少ない早期決済を好む。
【Point4】
できる限り現金を多くローンを少なめに商談を進めると住宅ローンが通り易いと判断し、決済基準が甘くなる。事前に、住宅ローンの内定を取得するのも有効。
【Point5】
半年以上売り出しにかかっている不動産など、広告費などの予算が焦げ付くと投売りをする可能性が上がる。
【Point6】
複数区画あり1棟のみ売れ残りがある場合。他の区画で利益が確定できており、多少原価を割れても販売する可能性が高まる。

上記は基本セオリーですので、物件によっては違うポイントが

ありますので意中の物件の価格交渉をしたい場合には是非御相談下さい。

また、無垢スタイルでは住まいづくりセミナーを定期的に開催しております。

今週末、9日(土)・10日(日)にも無垢Studio Villaで開催致しますので、

注文住宅をスタートされようとしている方は是非ご参加ください!

個別ご相談も大歓迎です!


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2015年5月9日(土)・10日(日)
『 住まいづくりセミナー 』
●1000万円お得に建てる住宅ローン術セミナー
●土地情報が3倍増える土地探しの極意セミナー
詳しくはこちら:http://www.muku.co.jp/event/event/2015/04/27/20150509seminer.php

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2014年10月04日

太陽の動き(南中高度)について

こんにちは、新築コンサルタントの當間です。

明日は、楽しみなOB感謝祭です。

しかし、天気予報によると雨・・・。
なんとか今日の天気で持ち堪えてくれないでしょうか。
あとは祈るのみです。

さて、秋分もすぎ今年は秋が早く感じる今日このごろ。
今回は土地を購入する際の日照について検証しましょう。

土地を購入する際、敷地の真ん中に立って太陽の軌道をイメージします。
このとき季節によって南中高度(太陽の真南にきたときの角度)が
異なるので注意が必要です。
特に一年の中でも冬至南中高度は関東で36.5度前後になりますので、
太陽光を住宅内に取り込む為の設計が必要になりますね。

但し、現在の土地の現状ではなく、空地などが南にある場合は
どれくらいの高さの建物が建つのか、
建築基準法と照合わせ把握する必要があります。

お客様の中には、南道路にこだわる方もいらっしゃいますが、
北や東西であっても日照をしっかり確保できる場合もあります。
土地検討の際には是非弊社に相談いただければと思います。

2014年09月13日

土地情報が動き出す9月です!

こんにちは。

新築営業部の吉井です。

少し前のお話ですが、8/13〜8/20までの8日間、夏季休暇をいただいておりました。

1年を通してこれだけ長いお休みをいただけるのも、

この時期か年末年始かという事もあり、海へ遊びに行ったり、

実家の近くの漁港へ行き、新鮮獲れたての海の幸を贅沢に使って

実家庭で皆でバーベキューをしたり充実した時間を過ごす事が出来ました。

9月に入り、お子様達も新学期がスタート!

お盆明けなどは、1年の中でも土地情報などが動く時期でもありますので、

土地探しをしながら家づくりをご検討されていらっしゃる皆さん、

素敵なお家づくりを叶えましょう!

そして、そんな方のために無垢スタイルのビッグイベントを開催します。

その名も【住まいづくり大相談会】!!

ショーあり、美味しい食べ物あり、著名人による講演あり、

ためになるムクスタセミナーありと楽しめるもの満載のイベントです。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆
新築・リフォーム・不動産の総合イベント!!
【住まいづくり大相談会】開催!!!

場所:さいたま市大宮区大宮ソニックシティ (入場無料)
日時:9月20日(土)・21日(日)
時間:10:00〜17:00
詳細:下記URLをご確認下さい↓
http://www.muku.co.jp/event/event/2014/09/07/20140920sonic.php
★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

2014年08月25日

角地における建築の制限のひとつ「すみきり」とは??

こんにちは。
新築営業部の吉井です。


条件・人気も高い角地では、
通行する際の安全等を目的として
一定の建築制限を受ける場合があります。
その1つに「すみ切り」の定めです。
購入する敷地を検討する際に見落としやすい部分でもあるので、
確認しておきましょう。


一定の幅員未満の道路が交わる角に接する敷地では、
一辺を2mとする二等辺三角形の部分を空地扱いに
しなければならないことが多くの自治体で定められています。
(十字路だけでなくT字の土地の場合も適用されます)


この一定の幅員は
「接する道路がいずれも6m未満のとき」とする自治体が多いようですが、
その場合「いずれも6m未満のとき」とする場合には、
どちらかが6m以上であれば該当しないことになります。


この空地のことを「すみ切り」といい、
この部分には建築物はもちろんのこと、
交通の妨げになるような門や塀など工作物の設置も禁止されます。
これを「角敷地の建築制限」と言います。
ただし、一定の高さ以上の空間には、建物の一部などを突き出して
建築することが認められている場合もあります。


また、角が120度以上となる時には、すみ切りの必要がありません。


一方で、具体的な道路幅員の基準などを定めないまま、
二つの道路が交わる角敷地では
「任意の大きさのすみ切りを設けること」といった、
強制力のない指導や、推奨規定に留めている自治体もあるようです。


自治体ごとの「建築基準条例」などによって内容が異なるため、
土地購入の際にはしっかりと確認が必要ですね。

2014年04月04日

埼玉ならお任せ下さい! 〜土地探しも無垢スタイル

こんにちは。


新築コンサルティング部の守屋です。


私は、小さい頃から無垢Studio Laboの近くに住んでおります。


最近、久しぶりに地元の友人に再会しました!


とても寂しいことなのですが、


友人は、今年大学を卒業し地元を離れる決断を致しました。


この時期、進学や転勤などで新たな場所で生活を始めた方も


多いのではないでしょうか。


弊社では、最近、埼玉に引越しをされた方、


現在他県にお住まいでいつか埼玉で家づくりをお考えの方でも


安心して建てられる環境を用意しております。


事務所近くに家づくりをした社員も多くおりますし、


私もそうですが、埼玉県に長くから住んでいる社員もおります。


地域密着ならではのちょっとした地域の情報等も


共有することもできますのでご安心ください。


ぜひ、埼玉でご計画の方ご相談ください!


【土地探しからお手伝い】
http://www.muku.co.jp/information/feature/land.php

2013年12月07日

三位一体の取り組み 〜リフォーム・土地探しも無垢スタイル

こんにちは當間です。


今月引渡しを迎えるさいたま市西区のE様は、


当初、E様自身のお父様から紹介されました。


お父様は弊社でリノベーション工事をしていただき、


E様自身は弊社の不動産部門で土地を契約頂き、


新築事業部で注文建築を建てて頂きました。


弊社の三位一体の取り組みも年数を重ねるごとに


ご家族や友人の紹介が増えて本当に感謝する日々です。


そのE様の見学会が12月14日(土)・15(日)に開催されます。


★─────────────────────────────★
【完全予約制】
自然派コンセプトハウスが完成!
★天然無垢の家 完成見学会開催!!★
【日時】2013/12/14(土)15(日) 10:00~17:00
【場所】さいたま市西区指扇944付近
http://www.muku.co.jp/event/inspection/2013/12/01/inspection_52.php
★─────────────────────────────★


2013年02月11日

土地から無垢スタイル 〜土地探し

こんにちは!
さいたま市西区、荒川の土手のそばに住むムクスタの大林です!

2/9・10 開催しましたムクスタ完成見学会。

大好評につき終了いたしました!

20130211_o_o_03.jpg

2/23・24にも完成見学会を開催いたします!

ご期待ください!


さて、今日は川越市で現在新築中のK様の工事中の様子をご紹介させていただきます。

K様は現在さいたま市西区にお住まいですが、

職場からの距離、ご実家までの距離などを考え、川越市で土地探しをしました。

やはり建物は無垢スタイルにお任せいただくことを

決めていただいてからの本格的な土地探しとなりました。

川越市は大きく言うと川越駅を挟んで南側には台地が広がり、

川越市の中では比較的標高は高く、地盤は安定したエリアです。


そして、今回K様がご購入された場所は、川越駅の北側になります。

川越市の中では比較的標高が低いエリアですが、

田園風景が広がる独特の解放感と、

懐かしい雰囲気がある、とても気持ちのいい場所です。

先日上棟を終え、現在構造部分の工事中です。

20130211_o_o_01.jpg

吹抜けの化粧梁は傷がつかないようにしっかりと養生をしています。

20130211_o_o_02.jpg

柱の下部、地面から1mまでは、炭を塗っています。

K様、工事はまだまだこれからですので、

家ができていく様子をぜひ楽しんでくださいね!


2013年01月17日

土地からはじめるマイホーム 〜土地探し 無垢スタイル

こんにちは、
新築部門の吉井です。

いつも、弊社のブログを見てくださりありがとうございます。

2013年に入り、

これから家づくりを始めようと考えている方へも、まだまだ検討中の皆さまへも、

今年も些細な日常の出来事や有益な情報のご提供を発信できたらと思っております!

これからも、どうぞ宜しくお願いいたします。


さて、今回は弊社への問い合わせでも多い土地探しについて、

“失敗しないコツ“を1つお伝えしたいと思います。

土地探しを始めて、まず最初に目にするのが不動産のチラシです。

ここには、

「売主が見せたいアピールポイント」は大きく、

「見せたくない情報」は小さく掲載されている事が多いものです。

起こるトラブルの中には、チラシをきちんと読めば事前に回避できる事も多くあります。

具体的に不動産チラシにまつわるトラブルには・・・

・「私道」に面した土地を購入したが持ち分(権利)がないため、
 その道路を使用する事が出来なかった。

・不動産チラシに掲載されていた「家の参考プラン」を見て、
 この大きさの建物が建つとばかり思っていたが、
 いざ設計をしてみたら様々な制限があり、建てる事が出来なかった。

などなど、他に挙げればキリがありません。

これから土地を探す方、今まさに土地を探されている方、

チラシの情報だけで判断をせずに現地を確認することや、

複数の土地を見ることで「見る目」を養ったり「土地の相場」などが

わかってくるようにもなります。

それ以前にしっかりとご自身が建てたい家のイメージをしていて、

その家が建てられるのか?土地の購入を考えるには、立地や価格も大切ですが、

ご自身の建てたい家のイメージを具体化することもとても大切です。

家づくりで失敗しないためにも、土地の見方・探し方をしっかりと身につけて、

素敵な家づくりをしましょう!

今月1/26(土)・1/27(日)に

「家族の絆が深まる自然素材で創った6LDKの2世帯住宅」
感性見学会を開催します。

こちらもお見逃しなく!

2012年12月26日

不動産取得税について 〜土地探しも無垢スタイル

こんにちは當間です。

クリスマスが終わり、今年もあと1週間をきりました。

皆様、年始の準備で慌ただしいと思いますが、

くれぐれもお身体にお気をつけてくださいね。


先日、私の購入した土地の不動産取得税の軽減措置をしてきました。

危うく支払わなくて良い税金の延滞を払いそうになってしまいました。

【主な軽減措置】
・住宅を建築(新築・増築・改築)した時や未使用の住宅を購入したときに、一定の要件に該当する場合は、評価額から一戸につき1,200万円(税額にして36万円)を控除する(地方税法第73条の14第1項)。
・個人が自己の居住の用に供する既存住宅を購入したときに、一定の要件に該当する場合は、新築年度に応じて評価額から控除する(地方税法第73条の14第3項)。
・新築住宅用の土地を取得したときに、一定の要件に該当する場合は、税額を軽減する(地方税法第73条の24第1項)。
・個人が自己の居住の用に供する既存住宅用の土地を取得したときに、一定の要件に該当する場合は、税額を軽減する(地方税法第73条の24第2項)。

軽減措置は上記内容ですが、

簡単に言うと評価額1200万円以下の建物には取得税は課さないとの内容です。


一般的に評価額は市場の請負取引額の場合、

戸建で大体2400万円以上の建物ですので、

それ以下ですと税金はかからないと判断しても良いかと思います。

来年こそマイホームを実現させようとお考えの方は

是非、無垢スタイルまでご相談ください!

では、よいお年を!


2012年11月29日

瑕疵担保 〜不動産購入の極意 無垢スタイル

こんにちは
當間です。

今回は土地の瑕疵担保についてのケーススタディーです。

一般的に不動産の売買の場合、瑕疵担保責任を売主が持つよう定められています。

(一般の場合通常1~3か月 宅建業者の場合2年間)

今回対象になった取引は、中古住宅がついた土地を建物解体し、

新たに新築を建てる予定の案件です。

契約内容を詰めていく中で、

売主は万が一瑕疵(地中からゴミやガラが出た場合)があった場合

支払う能力が無いケースです。


通常瑕疵があった場合、瑕疵を除去するかもしくは白紙解約なのですが

今回の場合、中古の住宅がある為確認が困難でした。


再度現場を確認したところ古い住宅の為コンクリート基礎下が

全て土だったため建物の中に機材を入れて調査が出来るようになり

問題無い取引になりました。


まれに瑕疵担保免責の土地がありますが

契約は原則しない方が良いでしょう。


2011年12月26日

年始に売り出す土地の注意点 〜家づくり計画

こんにちは
寒くなると口数が少ないムクスタの當間です。

今回は土地の見つかりやすい時期についてのウンチクです

1月中旬~2月一杯が年間を通しても一番情報が多いですね。

理由としては暦を頼りにする方や、お正月に親せき縁者が集まるため相続の話しが出やすい等から、

結果土地の流通量が増えるのでしょう。

私も建築不動産業界に入って20年程経ちますが、この傾向は変わらないですね。

注意しないといけないのは、

震災の影響で被害を受けた軟弱地盤の建物を解体して

土地として販売されるケースもあるでしょうから、少し注意が必要かもしれないですね。

心配な方は上手な探し方もあるので是非相談して下さい。

2011年02月15日

注文住宅を新築建売よりお得に購入〜さいたま市の家づくり

こんにちは。
ムクスタの當間です。

一般的に注文住宅は高いイメージがあります。
細かく分析すると、注文住宅にも会社によって坪単価が違っており
同一メーカーでもグレードがあります。

逆に建売業者も安さを際立たせる会社もあれば、
高級感を売りにする会社もあります。

では、建売と注文建築の何が根本的に違うのかといえば、
当たり前の事でしょうが、間取/坪数/設備などをお客様が
カスタマイズするのが注文住宅と言うことになります。

本題に戻りますが、土地も建物も坪数が大きければ
それが価値だと感じるお客様には、注文住宅は建売住宅には
敵わないと思います。

家を世界にひとつだけの自分のこだわりの城にしたいのであれば、
こだわりにはお金をかける、こだわりの無い部分はコストダウンを
図るなどして何とか総額を抑える事はできると思います。

抽象的な表現ですが、私の過去実績で検証すると同条件の建売の価格から、
土地面積と建物面積を概ね10%程度減らすと、
建売の総額で注文住宅を建てることは十分実現できると思います。
又、土地の高い都心部になるとより上記の傾向が強くなります。

ぜひ建売を買う前に一度相談に来てみてください。

2010年04月02日

春の不動産探しの注意ポイント~さいたま市 土地探し

こんにちはムクスタの當間です。

春満開ですね、
先日家族で花見をしましたがまだ肌寒かったですね。

今回は春の不動産探しの要注意ポイントです。

特に春先だからこその注意ポイントは2点あります。

一つ目のポイントは日当たりです。
春先はまだ冬があけて間もないので、
日当たりがそんなに良くないイメージがありますが
太陽の南中高度が一番高い夏至の2ヶ月前の時期なので、
本来は1年の中でも日が高い時期に入りますので、
実は日当たりの良い時期なのです。

二つ目のポイントは建物の性能です。
春先の外気温や湿度は、私たちにとってとても過ごし易い季節ですね。
そのため建物の断熱性能が低くても気づく事ができません。
特に中古戸建を検討される場合は非常に重要なポイントになってきます。

上記で共通して言えるのは、
春シーズンは不動産を検討するのに、
判断が甘くなりやすい時期なので、
しっかりとした分析が必要と言えるでしょう。


2009年11月19日

マンション売却時の抵当権抹消手続きについて

こんにちは、ムクスタのイワサキです。

稀なケースかもしれませんが・・・
先日お客様の自己所有されていたマンションの残債を現金で
処理されたので、抵当権抹消手続きに法務局に同行しました。

必要書類は借入をしていた銀行に、
自分で抵当権抹消手続きをしますと言えば書類を一式用意してくれます。

あとは本人確認書類(免許証、保険証等)と印鑑と
手数料(一件につき1000円)で大丈夫です。

ちょっと一手間かかりますが、
やり方は法務局の担当者が教えてくれるので安心です。
お時間の取れる方はご一考してみてはいかがでしょうか。

ちょっとした疑問でも、お気軽にご相談ください。


2009年10月18日

お金の話~不動産取得税について

こんにちは。メタボとはほど遠いムクスタ丸岡です。

土地を購入すると、概ね6ヶ月後位に役所のほうから
不動産取得税に関して通知がくることがあります
。内容的には、『税金払ってくださいね』ということなのですが、
これには減税措置とちょっとした注意点があります。

例えば
固定資産税評価額:1000万円
土地の面積:100㎡
家の面積:100㎡
の場合
\10,000,000(固定資産税評価額) ×3%(税率)
=\300,000 円 が不動産取得税です。  
ただ、これには特例があり、
固定資産税評価額が1/2となる計算式が
平成24年3月31日まで適用されます。
ですので、実質は\150,000円です。

さて、ここから減税措置があります。

(a)\45,000円
(b)\10,000,000(固定資産税評価額)÷100(土地の面積)
 ×0.5×200(住宅の床面積の2倍。最高200㎡まで)×0.03(税率)
   =\300,000円

aとbの多い額が減税になります。
ですので、今回は(b)が対象です。
そうすると実質は減税額の方が多いので、
支払った分は全部還付されることになります。

ただし、この減税措置を受けるには、
建築確認済証が必要になってきますので、
土地を購入してから6ヶ月以内では、手元にない場合もあるでしょう。

その場合は一旦納めて頂き、あとで還付請求をする必要がでてきます。
ここで注意点!!これは自己申告制なので、役所から通知は来ません。
解決策は・・・忘れないで覚えておきましょう!! です。


2009年09月20日

土地の有効活用~さいたま市 土地探し

こんにちは、ムクスタのイワサキです。

お盆休みは祖父母と両親と一緒に那須塩原温泉に行ってきました。
近くのスキー場で百合の花がたくさん咲いていました。

夏は花が咲き、冬は球根が雪の中で越冬するので
同じ土地で両立できます。
夏場の観光客獲得のためのいいアイデアだと思いました。

is-090926-01.jpg
(ゲレンデです)

これも土地の有効活用の一例でしょうか。

土地の有効活用と言うのか・・・
最近はご実家を建て替えして二世帯住宅にする、
またはご実家を売却して、土地探しから二世帯住宅を検討する
といったご相談が大変多いです。

ご家族が仲良く過ごせる土地活用であれば
云う事無しですね。

無垢スタイルでは二世帯住宅のプランニング相談も行っております。
二世帯住宅には、さまざまな考え方やライフスタイルに合わせたプランが
ございます。
弊社の経験豊富な建築士がご対応いたしますので
お気軽にお問い合わせください。


2009年08月26日

夏の時期の不動産探しの落とし穴~さいたま市 土地探し

ムクスタの當間です。

今回は夏の土地探しで注意するべき事項についてのアドバイスです。
さて実際に何を注意するか、ポイントごとに説明いたします。

① 夏の時期は騒音問題を見逃し易い傾向があります。

セミや鳥などの泣き声が大きくなる時期で、たまたま対象不動産のそばに
林があるだけで騒音を聞き逃してしまうのです。

② 日差しの確認も見逃し易い傾向があるようです。

夏場は太陽の角度も高く、気温も暑いので、
日当たりの良い事に注意力がむかずに、不動産を購入してしまい、
冬になり日当たりの悪い事に気づいてしまう場合もあるようです。

③ 特に中古物件の場合ですが、壁の断熱材の不良を、見逃し易い
時期でもあります。

不動産物件の見学の時に、窓を開口しているケースがあり、
日当たりが悪く、風通しが良い場合暑さを感じません。
逆に考えますと、冬場になって急に寒さを感じて、
初めて断熱材の不良な事にきづくようです。

特に夏の暑い日ですと、注意力が散漫になり易い時期ですので、
より論理的な思考が要求されますね。


無垢スタイルでは毎月必ず「土地探しの極意」セミナーを開催しています。
ぜひお気軽にお越しいただければと思います。
最新のスケジュールはこちら

また、土地探しから始めるかたに必ず読んでいただきたい
「絶対に失敗しない土地から探す家づくり」小冊子も無料にて配布しております。
正しい土地探しのものさしを身につけられるおすすめの一冊です。

tochisagashi.jpg

2009年06月23日

すべての土地は、使用目的が定められています

こんばんは。
ムクスタのやまなかです。

ご自分の土地だからといって、
好きなように建てられるというわけではありません。

すべての土地は、国がその使用目的を割り当てており、その目的に
ふさわしい用途や大きさなどが細かく決められています。

なかには、全く建物を建てられない土地もあります。土地を購入し、
住宅を建築するときは、その土地に対する様々な法的規制内容を
よく知ることが必要です。

日本の国土は、国土利用計画法という法律の下、
「都市地域」「農業地域」「森林地域」「自然公園地域」「自然保全地域」
の5つに分類され、利用規制が行われます。

通常、家づくりの対象となるのが「都市地域」です。
今度は、都市計画法という法律によって、
「都市地域」のなかに「都市計画区域」を指定し、
市街化を積極的に進める「市街化区域」と、
開発を抑制する「市街化調整区域」の2つに分けられます。

原則「市街化調整区域」では、新たな宅地造成はできず、
住宅も建てられません。
無秩序な開発を防止し、国土の均衡ある発展を促すという趣旨です。

市街化区域や調整区域といった観点があったのも、
このような背景から定義されているのです。

2009年02月19日

住宅ローンを借りる勇気~さいたま市 資金計画

當間です。

お客様から相談される内容でよくあるのが、物件は気に入っ
ているが、住宅ローンを組むのが心配でしょうがない。
理由は 将来仕事がどうなるかわからない。
といわれる方が圧倒的に多い回答です。

私は12年前28歳のときに4000万円の住宅ローンを組み、
33歳で転職しましたが、要するに月々の住宅ローンを支払
える会社しか選択できませんし、万一のときには妻にもフル
タイムで働いてもらい、私も副業をしないといけないと覚悟し
て毎日を過ごしています。

そう聞くとますます住宅ローン組むのがいやになると思いま
すが、賃貸に住んでいても結局仕事が無くなれば、住まい
を失うので理屈は同じです。

少なくとも、住宅ローンには死亡保険・七大疾病保険・失業
保険などがあるので家族の住まいは守る事は可能なのです。

私は毎朝仕事に行く前に玄関先で、
妻と息子に『行ってきます。』と告げて職場に向かいます。

その時の一番の安心は万一私に何かあっても、住宅ローン
がなくなることで妻と息子を守れるのであれば、私は安心を
住宅ローンがあることで得ているのかもしれませんね。

それ以外にも、金利・税制優遇・賃貸と購入した場合の比較
から、ロジカルに住宅ローンを組む勇気もだすことも可能だと
思います。

是非住宅ローンの組みたいのに勇気が出ない方は、
私に相談してください。

2009年02月05日

最近の不動産事情~さいたま市 土地探しの極意

當間です。

先日お客様のお庭の梅の木のつぼみをみて、春も近いなと
思うと少しうれしく感じます。

今回は土地の購入について私の感じていることをお話します。
先日土地セミナーを開催した際、お客様から

今は土地を買ったほうが良いのか、待ったほうが良いか
などの質問を多くお受けました。

正直わかりません。

何故、わからないかと言うと土地には原価が無いからです。
不動産業者の所有している土地は確かに仕入れ値があるの
で、原価がありますが、仕入れ値そのものがあいまいなのです。

不動産とは供給者と購入者間で流動的動くものですから、
株と同じ理屈です。

日経平均がどこまで下がるか、経済評論家がはっきり数字を
だせないし、相撲解説者が朝青龍の優勝を予測できないのと
同じです。

ただ一ついえるのは、高い賃貸に住んでいるのは、住宅ローン
を借りて借金を払う事以上に無駄な事です。

土地は値下がりするかどうか考えるよりも、賃貸で10年過ごし
たときに家賃と更新料でどれだけの出費になるのかを考えるの
が先決ではないでしょうか?

ただ言えるのは、少なくとも高い賃貸に住んでいるよりは良い
のではないかということですね。
と私は思います。

2008年12月05日

マンションのPBR!?~さいたま市の不動産

こんばんは。やまなかです。
 
弊社のお客様は、施主さま及びご家族の皆様が住まわれる
ことを目的として、「家づくり」を計画される方が多数だと思い
ます。その上で、不動産の購入価格は、当然気になることで
はありますが、そこに一生住むことを考えれば、不動産売却、
不動産としての価値には、あまり興味がないと思われるお客
様もいらっしゃるかもしれません。
 
先日、面白い記事を読みました。
先月号となってしまいましたが、日経トレ○ディーに、『マンシ
ョンPBR』を検証する記事があります。
経済、数学が苦手なお方ももう少し我慢ください。

マンションPBR=(中古マンション価格/新築マンション価格)

となり、近隣地域内に分譲された新築マンションの平均価格
を1として、その新築マンションが中古で売られた際の価格設
定が新築時の何倍に当たるかを示す指数です。

ある中古マンションが、新築時の何%で売れるかを検証して
います。ということは、このPBRが高いほど、資産価値が落ち
にくいことになります。

「おやおや、戸建を考えているのに!」と思われるかもしれま
せん。マンションであれば、沿線色が強くなるものの、最寄駅
のイメージ、お買い物などの日用利用、お子様の学区などな
ど、地域の『人気』、『暮らし易さ』を計るには、絶好の比較指
数ではないでしょうか。

一部の見解ですが、都内地下鉄沿線は、平均が0.95を上回
っており、都心部の人気が高いのは、皆様もご理解されるで
しょう。
埼玉県内では、JR埼京線が0.75~0.90。
中浦和は0.9を超え、大宮は0.88程度。
JR京浜東北線 0.80~0.9。
さいたま新都心は、大規模な再開発が行われている地域で、
0.98程度と高くなりました。

土地・建物の形状は、二つと同じものはありません。同じ土
俵の上で、2つの不動産を比較できるのは、分かり易いこと
ですし、私としては、このようなところから、不動産の見解を
深めていきます。不動産に関する指数は、多角的に応用が
利きそうです。

今回は、私の新しい発見をブログにしたためました。

2008年11月07日

土地の価格の下落 価格交渉ポイント

當間です。

最近は不動産価格の下落や倒産など、巷をにぎわせてい
ますが、意外と不動産購入を検討中の方には朗報ではな
いでしょうか。

それを利用した、
今回は土地の価格の交渉についての話です。

一般のお客様が土地の価格交渉をするのは難しいイメー
ジがあると思いますが、下記のポイントを抑えると、意外と
価格相談に営業スタッフが親身相談にのる場合があるの
で是非試してみてください。

①目的の不動産のプラス面を褒め、契約の意思を示す。
②契約日を月末に設定していく。
③営業スタッフと商談でないコミュニケーションを多くする。
④目的の不動産の引渡し日を早めにする。
⑤できる限り現金を多くローンを少なめに商談を進める。
⑥事前に、住宅ローンの内定を取得する。
⑦半年以上売り出しにかかっている不動産
⑧複数区画あり1棟のみ売れ残りがある場合。

上記の場合に何故、価格相談に乗れるか、それぞれ理由
があります。

それについては次回、回答させて頂きます。

2008年09月23日

さいたま市自然素材の家~無垢材のパワー

こんにちは、建築プランナーのイシイトールです。

先日、「無垢スタイル」の構造現場勉強会を開催しました。

「和みスタジオ」の近くである、さいたま市西区指扇の土地
で、広さが39坪と大変ゆとりある敷地の分譲地です。

昨日は、連日続く豪雨のため大変ジメジメとした一日でした。

ですが!
すでに建築中の建物の中に入ると!びっくり!
外はジメジメしていたのにも関わらず建物の中は「カラッ」とし
ていて、窓を開けると風が通り大変清々しく感じられました。

これが自然素材の無垢材の力だと、改めて実感できます。

皆様も自然素材のパワーを一度、「無垢スタイルの家」で実
感してみてはいかがでしょうか。本物の家づくりをした住宅を
ご体感ください。

2008年07月24日

不動産取得税の軽減制度

こんにちは、當間です。

先日OB様宅を訪問した際に、OB様から「不動産取得税が
意外と高くてね」とのお話しを受けて、私自身、土地の引渡
し時に不動産を取得した際の軽減措置についてはOB様に
事前に話したのですが、どうやらそのことをOB様は忘れて
しまっていたようです。

土地の引渡しから概ね納税通知が来るまでに、6ヶ月かかる
ので、忘れ易いのかなと思いました。


弊社で土地を購入又は仲介した、お客様には常に話すように
しているのですが土地を取得された方で、軽減措置について
わからない方は、お気軽にお電話下さいね。

2008年03月13日

さいたま市 不動産購入 土地選びのポイント

土地探しセミナー講師の當間です。
今回は土地選びの見極め方ですが、基本的には前回解説した、中古住宅の選び方
と重複する部分が多く、中古住宅のほうが判断基準は高度な技術が必要です。

但し土地ならではの判断しにくいところをまとめてみました。

例1:区画の土地分譲で,建築物が建っていない場合日当たりが良く見え、
建物が建ち始めると、日陰が出来てしまう場合。

例2:南道路で日当たりが良いと思い、実際に図面を描いてみると、南道路
の間口が狭く南側に窓がほとんど設計できない場合。

上記例1.2共に建物完成時の予定が解っていれば、回避できるトラブルなので、
土地の検討時には、建物を依頼する建築業者に相談するのが一番の解決方法
です。

弊社スタッフも専門的スキルで検討させて頂きますので、是非ご相談下さい。

2008年02月14日

さいたま市 北道路の土地・・・

こんにちは、ゲンタです。

さて、今回の話題は土地探しをしている方々のために、「北道路の土地」についてのブログとなります。
「北道路」の物件というと皆さんどういうイメージでしょうか???
『日当たりが悪い』、この一言で終わらせていませんでしょうか???
南道路に比べて確かに日当たりは良くはない土地が多く存在します。
がしかし!!
「北道路」と聞いてすぐに『却下!!』というのはいかがのものでしょうか。。。
ここに関してはプロに相談しましょう。
建築法規から、設計プランから問題点をクリアに出来る「北道路」は多く存在します。
「北道路」は南道路に比べて価格も割安となりますし、法規と設計しだいで「良い北道路の土地」へ変化する物件が多いのです。
それでも本当に『ナシの北道路の土地』も存在します。

2008年01月23日

仲介手数料0円の謎・・・

こんにちは不動産セミナー講師の當間です。

今回は不動産仲介会社等の広告で、最近良く見かける手数料が、0円や50%OFFなどのからくりについてのお話です。

通常、不動産仲介業の会社は買主様と売主様より、それぞれ3%+6万円(消費税別)の手数料を頂いくのが、基本的な商いの流れになります。

当然買主様から仲介手数料を頂かないと、売上げが半分になってしまいます。
何でそんな事が出来るの?と仲介業の営業マンに聞くと、営業マンは決まって下記のような台詞を言います。


「弊社では数多くの仲介を行なう事で、売主様のみ仲介手数料を頂き、買主様からは仲介手数料を頂かなくて済むようにしています。」


そのまま上記の言葉を鵜呑みにすると、すばらしいシステムのように思いますが、そこに落とし穴があるのです。

確かに買主様は仲介手数料を払わずに不動産の購入が出来ます。

但し、当然仲介業者は手数料を支払って頂ける売主様側に偏った説明等をするようになります。
その上、売主様は建売業者等も含みますので、土地探しを希望しても建売を進めたり、土地でも売れ残っているような不動産を進めたりするのです。

さらにそれを加速させる、不動産仲介業者と売主不動産業との癒着があるのですが、ブログには書きにくい内容ですので、御興味ある方は土地セミナーに御参加頂ければと思います。

もったいつけてすいません・・・・・・

2006年08月10日

さいたま市 都市計画道路内の土地

こんにちは、いしはらです。

今回は、なぜ建築が制限されている都市計画道路内の土地が、普通に取引されているかを話したいと思います。

都市計画道路には、作ることだけが決まっている計画決定と実際に建設することが決まっている事業決定の2種類があります。

都市部の都市計画道路というのは、何十年も前、畑ばっかりだった頃に指定された道路区域で、予算が取れずにそのまま放っておかれ、いつの間にか家が建ち、そのままの状態で今に至っているのがほとんどです。
 
先行き不透明で、不安定な都市計画道路区域内の土地ですが、メリットがないわけではありません。いつ出て行かなければならないか分からないので、同地域の区域内以外の土地よりも5%~15%くらい安いです。

他にもメリットとなる事はありますが、私は、いつ出て行かなければ分からない土地を買って住むのは、なんだか落ち着かないと思うので、おススメはしないです。

2006年07月03日

さいたま市 お得な土地の購入方法

こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は相場の半額以下で土地が購入できる裏技です。
下記の条件に該当する方はおめでとう御座います。早速不動産屋さんに相談してください。


該当条件

埼玉県では他県に先駆けて、「埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例(平成13年埼玉県条例第61号)」を定め、平成15年6月1日から、条例で区域を指定することにより、市街化調整区域内の立地規制の緩和を図る制度を創設しています。

その主な内容は、次のとおりです。

1 都市計画法第34条第8号の3の規定に基づき、条例で指定された区域においては、第2種低層住居専用区域に建築できる住宅や小規模店舗等の建築物を建築する開発粁可が認められることとなっています。

都市計画法第34条第8号の3の指定区域がある市町村の例示

杉戸町、幸手市、鷲宮町、熊谷市と合併した旧妻沼町など。

2 都市計画法第34条第8号の4の規定に基づき、条例で指定された区域においては、市街化調整区域において20年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。

都市計画法第34条第8号の4の指定区域がある市町村の例示

春日部市、久喜市、川越市、越谷市、所沢市など。

なお、さいたま市においても、都市計画法第34条第10号ロの規定に基づき開発審査会一括議決基準として、平成17年4月1日から一定の対象地について、さいたま市内の市街化調整区域に20年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の3親等内の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。

また、対象地の地目が農地であった場合については、農地法第5条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了させた土地とされています。

3 埼玉県の市街化調整区域の特長

埼玉県は、首都東京に隣接し、平坦で災害が少ない住宅に適した自然交通条件に恵まれた土地柄から、線引き前から存する建築物や開発許可を得て建てられた分家住宅などの立地が相当進んでいる区域もあり、県内の市街化調整区域の中には、①接道状況、②排水施設の配置状況などから住宅に適した陽あたりが良く庭も確保できる居住空間スペースを安価で取得できる土地が少なくありません。


特にの部分が重要になります。
弊社でも、上記内容に該当する土地が御座いますので興味のある方は御連絡お待ちしています。

2006年05月29日

不動産購入の極意 実例検証

こんにちは土地セミナー講師の當間です。

今回は、さいたま市西区で土地購入をされたO様についてのお話です。
当初O様は弊社の土地探しセミナーに10月の末に参加されたのですが、不動産業者にはそこそこ通っている御様子で、そうそう良い土地なんて無いよねと言っておりました。

そこで話を聞いてみると、良い土地が無いのではなく、良いと思っている土地の金額が希望の予算と合っていないだけでした。
早速私のとった行動は、予算の合わない土地の金額をどう下げるかに集中しました。

物件は土地面積31坪で土地価格が1830万円(坪59万)です。
お客様から間取りの要望を聞いたところ、実際には27坪あれば、お客様の要望のプランはしっかり対応できそうだったので、土地売主業者に土地面積を小さく出来るか交渉、たまたま土地の売主が弊社のことを知っており,無事に切り売りが出来最終的に土地面積27坪で土地価格1620万円で話がつきました。

今回の土地購入成功の要素はお客様自身が土地購入以前の段階で、間取り図面がしっかり出来上がっていたのが、一番大きな理由かなと思います。又、土地が切り売りできるよな状況だったのも成功の要因に思います。

2006年05月14日

不動産購入の極意 ~土地購入をあせっていませんか?~

こんにちは、當間です。

今回はゼロ金利解除や景気の好調感による土地の値上がり感についての影響等の住宅選定について私の考えをお話したいと思います。
多分に私自身のエゴが混じりますが、飽きずに読んでいただければ幸いです。
想像ですが不動産会社又は住宅メーカーなどに来場されたお客様は皆さん接客する営業社員に住宅ローンの金利上昇等の理由に住宅購入を催促されている方が数多くいらしゃるのではないでしょうか?
私が思うに、確かに住宅ローン金利の上昇や、住宅取得控除の減額又は土地価格の昨今から引き続きの高騰はとても心配な面はありますが、それを理由に焦って住宅メーカーを決めたり納得できない土地を決めてしまう方がいては本末転倒なことではないかなと心配しております。
確かに時期をいたずらに待つ時期ではないのですが、かと言って納得の出来ない商品選びは長い35年の住宅ローンの代償としては馬鹿にならないものかなと思います。
私自身は、バブルがはじけ庶民でも何とか土地が購入できるようになった頃の10年前に建売住宅を購入し大変後悔しております。
不動産セミナーなど毎月開催し、お客様に少しでも良い土地良い住宅の取得を願っている私としては、昨今の住宅にまつわる環境の心配はありますがあくまでも自分の納得のいく土地を今後とも心がけ紹介、判断して行きたいと思います。

2006年03月17日

不動産業者との交渉に打ち勝てますか!?

こんにちは。ゲンタです。

さて、今回は建築業界でも苦手とする人が多い、「不動産業者との交渉」です。

不動産屋に行く用事といえば、借家を探しにいく、駐車場を借りに行く、土地を探しに行く、など不動産に関することの相談に行くところです。・・・当然なことを書いてしまいましたが。。。

しかし、土地の購入となるとかなり大きな決断。繊細かつ大胆(?)な交渉が必要となります。

だが、一般的には不動産について詳しくわかる人は少ないですよね。

先日も無垢styleで家を建てるのを決め打合せをしていたお客さま(無垢styleファミリー仲間入り♪)よりお助け電話を受け、救世主のごとく救出(ちょっと大げさ)

土地をご購入の際は、しっかりと信頼できるプロの仲間がいたほうが良いですよ。

そのためには早い段階で建築会社を決めて、信頼できる最高のパートナーを見つけましょう。

これが、不動産業者との交渉に勝利をおさめ、

最高なる土地探しの勝ちパターンです。

なにごとも勝ちパターンにのれれば、・・・難しいことだ。

2006年02月08日

さいたま市 ~敷地延長土地を語るNo.3~

こんにちは、ゲンタです。こ~んにちは~!

さて今回はシリーズでお送りしている「敷地延長土地」についての3作目です。1作目と2作目はご覧頂いておりますでしょうか。土地探しをする上でけっこう良いヒントになっておりますので、バックナンバーご希望の場合は、
http://www.n-grand.jp/inquiry/index.html まで。。。

3作目も前回まで同様に「敷地延長土地」購入の注意ポイントです。2作目では給排水の引き込み工事費に十分注意しましょうでした。今回の注意しましょうは、電気を家まで引くことにも注意しましょうです。電柱から近い場合は良いのですが、「敷地延長土地」の場合はどうしても引き込むのに自分の敷地に小さな電柱を立てなければならないことがあります。金額的にもけっこうなものになるのでご購入にあたり十分な調査を致しましょう。

3作目はこれでおしまいです。4作目も楽しみにしていてくださいね。
他にもいくつかシリーズ化しているものがあります。
バックナンバーご希望、ブログへのご意見ご感想お待ちしております!!

2006年01月10日

さいたま市 不動産を検討するに当たっての季節的な注意点

こんにちは當間です。

前回1月中旬~2月末には、沢山の不動産の売り出し物件が出るとお話しましたが、この時期は他にも下記のような不動産を見るにあたっての、季節柄の注意点があります。


①一年のを通して、一番日照があたらない時期なので、シビアに日当たりが判断しやすい。

②中古物件を検討中の方であれば、寒い時期なので家の断熱性能を判断しやすい。

③乾燥している季節なので、湿気のたまるような土地の判断がつきにくい。

④空気が乾燥していると近くの騒音が軽減されるので、騒音が気づきにくい。

⑤夏に比べ比較的風が吹くので、風のと通り抜けの悪さに気づきにくい。


代表的には上記のようなのが大まかなポイントですね。
不動産を判断するには、他にも沢山の注意点が必要です。
是非弊社の家や不動産の勉強会にお越し頂ければ、ワンランク上の不動産の見方を
伝授させて頂きますので挙ってお申し込み下さいね。

2005年12月26日

不動産情報の多い時期

こんんちは當間です。

今回は不動産の売り出し物件の多い時期についての、心構えとそれまでにやっておくべき事についてのヒントです。
ずばりそれは1月中旬~2月末の時期です。
大げさに言えば、年間の3割くらいの土地情報が、この時期に出ています。
理由は下記の4点が主な理由です。

①年回りを気にして不動産を売却・購入する方。

②正月に親族が集まり、所有している不動産などの話が進む方。

③大手のハウスメーカー・不動産会社が年末・年始にかけて大々的にCMを放送する為。

④単純に年も明けて今年は不動産を売るぞと意気込む方。

上記のようにそれぞれ動機は違いますが、私の担当しているお客様の事例で申し上げますと、今年土地を購入された方の約3割の方が2月の末から3月中旬に土地の取得に成功しています。
と言う事は、現状の段階で土地を購入して建築する方の場合、できるだけ早めに建築費の概算又は間取りなどの要望を建築業者に依頼し整理しておくことをお勧めします。

2005年12月12日

さいたま市 不動産購入のためになるヒント

こんにちはセミナーでおなじみの當間です。

セミナーに御参加頂くお客様に、探し方についてお尋ねすると一番多いのがインターネットですね。

ほとんどのお客様は、希望範囲内の土地価格・土地面積で検索しているようです。

私も御依頼を受けているお客様のために、毎日定期で何社かのホームページを検索しますが、少し検索方法を下記のような方法で工夫しています。

(1)金額であれば希望のより少し高めでも検索範囲に入れます。

理由は価格交渉です。

お客様の条件(現金・引渡しが早い等)で業者にとってメリットのある場合は、意外と金額が安くなる場合があるからです。

(2)土地の面積であれば希望条件の倍数で検索範囲に入れます。

例えば30坪でお探ししてれば、30坪・60坪・90坪のような感じです。

不動産業者によっては分割してもらえる場合もありますし、一括でないと販売できない場合でも、条件があえば当社にて購入する場合もありますし当社の中でも同じ条件のエリアで探しているお客様も意外多いので試してみてはいかがでしょうか?

上記の二点を意識するだけでも物件の検索件数が増え、意外と検索も楽しくなるものです。
又、大きなメリットとしては土地面積が大きくなればなるほど土地の価格が下がる傾向にありますので意外とお徳になる場合もあります。

セミナーでこのような物件探しのヒントを沢山お話させていただいておりますのでぜひ御参加ください。

2005年11月18日

さいたま市 敷地延長土地を語るNO.2

さいたま市 無垢な土地探し
~敷地延長土地を語るNO.2~

土地探しをしている方々こんにちは。
土地探しから家づくりまでをサポートしていますゲンタです。

では、今回のテーマの「敷地延長土地を語るNO.2」前回は接道幅について話をしましたが、今回は敷地延長の土地を検討する上での注意点となる、外部給水工事排水工事についてブログします。
資金計画上の注意点になるのですが、敷地延長の土地は、接道から実際に家を建てるとことまでの距離があります。ですので、道路に入っている水道管・下水道管を家まで引っ張ってくるのに、普通に接道している土地よりお金がかかります。単純に距離が長いですからね。
言われてみれば簡単なことですが、土地の購入を検討している土地には忘れがちなので御注意しましょう。

では、シリーズNO.3も楽しみにしていて下さい。
実際にご検討している土地がある際は、またご相談下さい。

2005年10月23日

競売物件についてのQ&A

當間です!
今回は、競売に関する基本的な考え方についてお話しいたします。

まず最初に、基本的考え方ですが、

競売とは、借金の貸主が借金の返済ができなくなった借主の所有する土地や建物などの不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却することで貸し金の回収を図ろうという公的制度です。

競売を申し立てるには、あらかじめ不動産に担保を設定する必要があります。

抵当権は、担保物権としてもっともポピュラーで、住宅ローンを借りると例外なく登記されます。このため競売に掛けられる不動産には抵当権がほとんど設定されています。

競売で所有権を取得すると原則として抵当権や差し押さえの権利は抹消されますが、消えない権利も有りますので一件一件注意が必要です。

上記のように、一般の方では判断しにくく、不動産業者しか扱わない物件と言われていました。
しかし市場価格よりもお手ごろな価格の物件も多く最近ではインターネットの公開もあり個人の方の入札も増えてきました。

そこで次回は、競売物件に関する疑問点や注意点、メリットとデメリットについてお話したいと思います。

2005年09月03日

さいたま市 不動産購入の極意~敷地延長

こんにちは、皆様の土地探しから家づくりまでをサポートします無垢Styleゲンタです。暑い日が続きますが皆様、エアコンで身体が重たくなっていませんか?私はやはり夕方くらいになると膝から下が重たいです。エアコンに負けております。。。

さて今回ゲンタが送るブログは、~敷地延長の土地を語る~です。
まずは、「敷地延長の土地」がどんな土地かはご存知でしょうか?ご存知でない場合はわからなくてつまらないブログになってしまいますので、こちらからご説明しなくてはいけませんね。

「敷地延長の土地」というのは、土地探しをした事があるもしくは現在している方でしたら一度は見たことがあると思いますが、旗のような形をした土地です。

道路から少し入ったところにある敷地で、一般的には整形地(形の整った土地)より比較的金額が低くなります。
金額が低く設定されるということは、世間一般的には整形地よりは低く評価されているというわけですが、「敷地延長の土地」も数多く市場に出ております。そこでこのような土地を検証してみようというのが今回のブログの企画です。

さていかがでしょうか?皆様「敷地延長の土地」と聞きどのように思いますか?
(1)ではこのような土地を検討する時のチェックポイントを一つ紹介しましょう。
それは、敷地延長部分の幅に注意しましょう。
建築基準法としては2メートルあれば問題ありません。
仲介業者さんは、「この部分を駐車場として使いますと有効です」と言う方もいますが、2メートルあれば車幅も問題なさそうな感じはします。
しかしブロックを両側に積んでしまいますと厳しいですよねぇ。
積まないとしても入口は大丈夫でしょうか?人が脇を通る時に狭くはありませんか?などございますので、ご検討の際は延長部分の幅には十分注意しましょうね。
車をお入れする方、車をお使いにならない方でも、ご検討時に延長部分の両脇が更地(何もない土地)になっているときは、注意ししっかりと家などができたことも想定しましょうね。

少々長くなってしまいましたので、(1)はこれくらいにしましょう。(2)以降は、「敷地延長の土地」についての資金計画時の注意事項や、メリット&デメリットなどを綴っていく予定としております。いくつかのシリーズを展開しておりますが、こちらのシリーズもぜひお楽しみに。

2005年08月10日

さいたま市土地 建築条件付土地の外し方パート2

土地探しの極意 今回は、建築条件付土地の外し方パート2です。
実例(2)さいたま市西区Y様の場合。

先日土地契約を無事成約された西区のY様の場合、始めお会いしたときから土地探しの範囲が非常に狭く、Y様の事業をされている店舗から、約500メートルの半径以内の土地が絶対条件でした。
正直、私も探すまでに1年以上は間違いなくかかると思っておりましたが、しかし半年前より建築条件は付いているが、それ以外はY様の条件にピッタリの物件がありました。
だめもとで、建築条件解除できないか相談したが何度確認しても駄目。
ところが突然今月に入って、同じ金額で条件を外すとのこと早速Y様に報告そのまま契約にいたりました。
前回ブログで紹介したケース同様今回も土地売主と建築条件をつけている会社が別の販売代理でした。今回の成功ポイントは狭いエリアで土地を探す場合、意中の土地物件を見つけた場合には、建築条件付、が外れる場合もあるので、あきらめずにだめもとで建築条件が外れるまで何度もトライするのも手段の一つではないでしょうか?
もうひとつは、瞬時に土地にかかるインフラ等、諸費用を含め、判断できる知識を弊社でトレーニングし、身に着けていた事が勝因だといえるでしょう。

ちなみに後日談ですが建築条件の外れた2日後には大手ハウスメーカーDハウス、地元仲介会社Hメディアからも購入申し込みが入っていたようです。

建築条件付土地の外し方についての検証

今回は、条件付売地の建築条件の外し方について検証したいと思います。
一般的に弊社で建築を検討されているお客様は、建築条件無又は中古住宅を解体し建替、他の手段としては建築条件付土地に金額を乗せて条件を解除するのが一般的です。
今回のお話は弊社がお客様に紹介した、建築条件付土地を金額を乗せずに、条件解除をした実例3件中1件についてご紹介したいと思います。

実例(1)志木市にお住まいのN様の場合

お客様からの要望は、現在お住まいの近くで周りの環境がよく河川敷のそばで眺望が良い事。などが条件でしたので、正直物件が出るのに半年~1年位はかかるかなと思っていました。そんななか大手注文住宅メーカーのMホーム様の条件付売地が、お客様の要望にピッタリでした。だめもとだと思い売主(個人の地主)を確認するとたまたま弊社との繋がりが有り同じ金額で建築条件を外してもらいました。
こんな簡単に外せるのかと拍子抜けしてしまいましたが、外せた理由は弊社と売主(個人の地主)が繋がりがあったのも要因ですが、今回のケースの場合、建築条件をつけている業者と、土地を所有している売主(個人地主)が別々だったことだと思います。

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2005年06月23日

さいたま市 物不動産件探しの勉強会

こんにちはマサです。
早いもので毎月開催している勉強会も20回を数えました。
今回は来場されたお客様が、不動産物件探しを始めて間もないこともあり私自身も初心に帰って講義してみました。

今日はどんな内容の話をしているのか、少しだけ話したいと思います。
そもそも土地セミナーを開催する理由の一つが、土地+建築+諸費用の金額バランスを確保し理想の建築引渡しをするための予備知識つけて頂くのに時間を割いています。
中でも、(建築、不動産、登記手続きなどの法規)から私自身も長く在職した不動産業界の裏話など専門的な話に偏らずお客様が身近に経験した事のある事例などを取り混ぜながらお話を進めるように注意しています。
特諸費用関しては、一言で諸費用といっても意外とさまざまな土地条件(道路幅員、インフラ、中古解体、造成費、風致地区、建築協定、環境)等で100万円~200万円の差額が土地によって出てきます。
セミナーに参加されたお客様のほとんどは、諸費用に対してそこまでの差額の認識が無くお話させて頂いたあとほっとされれるようです。
まだまだ諸費用に関してはお話する事は沢山有りますが詳しいお話は次回のブログで少しずつ進めたいと思います。

2005年06月14日

不動産購入の極意~土地の決まる要因について~

こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は一生懸命土地探しをしてもなかなか決まらないお客様へのヒントになればと思い先日土地の契約を済ませたH様の実例を、書き込んでみました。

当初H様は、土地から決めていいのか建築会社を先に決めてよいのか?又、どの地域であれば自分の理想の住まいを達成できるのか非常にあいまいな状況のまま住宅探しをしていました。
H様は、足立区の実家から車でいける範囲の埼玉県内の土地探しということもあり、弊社と提携している県南部の不動産S不動産に土地紹介をゆだねました。

しかし、10ケ月たっても土地も決まらずいたので再度H様とお会いし住宅の規模や建築の仕様を概略確定することで建築費用がだいたいの判断が付き逆算すると、どれくらいの価格の土地を検討すればよいか目安が立つことにより、それから2週間もしない間に購入土地が決定しました。
ここで重要なポイントは、やはり概算でも良いので理想とする住まいのだいたいの青図と価格がハッキリしたのがすぐに理想の土地にたどり着いた勝因でしょう。

2005年05月27日

土地の諸費用についての概念(1)

こんにちはマサです。
連日の雨で気分も落ち込みがちですね。

今回は新たに住宅を建てる場合の中古住宅付土地(下記写真A)と、.更地の土地(下記写真B)との建て替え時にかかる諸費用の比較を検討していきます。


(写真A)


(写真B)

通常普通に考えると更地のほうが安く済みそうなのですが今までお引き渡したお客様のケースから考えると最終的には中古住宅付土地のほうが諸費用が安く済んでいるケースが結構ありますね。

下記に同一条件(価格・面積・環境)の場合の諸費用をそれぞれ示します。

中古付住宅の諸費用

解体費用・・・・・・・・75万円

上下水道・・・・・・・・引き込み済み

水道分担金・・・・・・支払済み

ガス・・・・・・・・・・・・引き込み済み

外構工事・・・・・・・・60万円(既存外構のリメイク)

地盤改良・・・・・・・・平均60万円(既存住宅が建っていた場合地盤が安定している)

合計・・・・・・・・・・・¥195万円程度

更地の諸費用

解体工事・・・・・・・無し

上下水道・・・・・・・30万円

水道分担金・・・・・30万円(特に埼玉県北部は高めです)

ガス工事・・・・・・・20万円

外構工事・・・・・・80万円(弊社平均)

地盤改良・・・・・80万円

合計・・・・・・・・・・・¥240万円程度


上記内容は比較的更地で購入した場合の最大限かかりそうなケースの場合との比較です。
特に水道分担金等は市町村によっては50万円以上かかる場合も有りますので要注意です。
弊社の土地セミナーでは上記のような一般的なことや又は、ある土地を例題にあげ質問形式で皆様との意見交換などしておりますので是非ご参加下さい。

2005年05月08日

~梅雨時期の物件探し~ 

セミナー講師の當間です。
ゴールデンウィークは皆様どう過ごさましたか?
私は自宅の庭の手入れに専念していました、その理由は生後3ヶ月になる私の息子が遊べるように芝を庭一面に張りおわり砂場まで作ろうとしたところで妻にストップをかけられました。親ばかの見本のような行動に自分もびっくりです。

さて本題ですが、今回は梅雨時期の物件探しの注意点をいくつかポイントの解説いたします。
梅雨の時期はとても太陽が恋しくなりますが、実は一年間を通して一番お昼の長い夏至の時期とぶつかります、なんとなく不思議ですよね。
ここで注意が必要なのが冬至の時期は、まったく日のあたらない土地でも梅雨の中の晴れ間と重なり意外と日当たりに対する判断が不注意になりがちです。
又一年を通して湿っているような土地でも梅雨時期だからなどと営業スタッフに言われて納得しちゃいそうです。。。これも意外と注意が必要ですね。
あとは曇りや雨の日が多いので日当たりの判断が何度見てもつか無いままに契約してしまうこともあるようです。
梅雨時期のメリットとしては中古物件等を検討されている場合は室内の湿気の具合や雨漏り建築の老朽具合を見るには最適な時期と思われます。
年間を通してそれぞれの時期にあわせた物件の注意点が有りますので、興味のある方はご相談下さい。

2005年04月15日

南道路は本当に日当たりが良いの?

こんにちは、私は弊社でお客様の土地探しのお手伝いをしているマサです。
日当たりに関しての、今の時期特に注意する事と事例について検証します。
今の季節特に夏至前後の五月六月日七月は、土地の日当たりを判断するのに
ちょっと注意と工夫が必要です。

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