こんにちは
寒くなると口数が少ないムクスタの當間です。
今回は土地の見つかりやすい時期についてのウンチクです
1月中旬～2月一杯が年間を通しても一番情報が多いですね。
理由としては暦を頼りにする方や、お正月に親せき縁者が集まるため相続の話しが出やすい等から、
結果土地の流通量が増えるのでしょう。
私も建築不動産業界に入って20年程経ちますが、この傾向は変わらないですね。
注意しないといけないのは、
震災の影響で被害を受けた軟弱地盤の建物を解体して
土地として販売されるケースもあるでしょうから、少し注意が必要かもしれないですね。
心配な方は上手な探し方もあるので是非相談して下さい。
こんにちは。
ムクスタの當間です。
一般的に注文住宅は高いイメージがあります。
細かく分析すると、注文住宅にも会社によって坪単価が違っており
同一メーカーでもグレードがあります。
逆に建売業者も安さを際立たせる会社もあれば、
高級感を売りにする会社もあります。
では、建売と注文建築の何が根本的に違うのかといえば、
当たり前の事でしょうが、間取/坪数/設備などをお客様が
カスタマイズするのが注文住宅と言うことになります。
本題に戻りますが、土地も建物も坪数が大きければ
それが価値だと感じるお客様には、注文住宅は建売住宅には
敵わないと思います。
家を世界にひとつだけの自分のこだわりの城にしたいのであれば、
こだわりにはお金をかける、こだわりの無い部分はコストダウンを
図るなどして何とか総額を抑える事はできると思います。
抽象的な表現ですが、私の過去実績で検証すると同条件の建売の価格から、
土地面積と建物面積を概ね10％程度減らすと、
建売の総額で注文住宅を建てることは十分実現できると思います。
又、土地の高い都心部になるとより上記の傾向が強くなります。
ぜひ建売を買う前に一度相談に来てみてください。
こんにちはムクスタの當間です。
春満開ですね、
先日家族で花見をしましたがまだ肌寒かったですね。
今回は春の不動産探しの要注意ポイントです。
特に春先だからこその注意ポイントは2点あります。
一つ目のポイントは日当たりです。
春先はまだ冬があけて間もないので、
日当たりがそんなに良くないイメージがありますが
太陽の南中高度が一番高い夏至の2ヶ月前の時期なので、
本来は1年の中でも日が高い時期に入りますので、
実は日当たりの良い時期なのです。
二つ目のポイントは建物の性能です。
春先の外気温や湿度は、私たちにとってとても過ごし易い季節ですね。
そのため建物の断熱性能が低くても気づく事ができません。
特に中古戸建を検討される場合は非常に重要なポイントになってきます。
上記で共通して言えるのは、
春シーズンは不動産を検討するのに、
判断が甘くなりやすい時期なので、
しっかりとした分析が必要と言えるでしょう。
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
稀なケースかもしれませんが・・・
先日お客様の自己所有されていたマンションの残債を現金で
処理されたので、抵当権抹消手続きに法務局に同行しました。
必要書類は借入をしていた銀行に、
自分で抵当権抹消手続きをしますと言えば書類を一式用意してくれます。
あとは本人確認書類（免許証、保険証等）と印鑑と
手数料（一件につき１０００円）で大丈夫です。
ちょっと一手間かかりますが、
やり方は法務局の担当者が教えてくれるので安心です。
お時間の取れる方はご一考してみてはいかがでしょうか。
ちょっとした疑問でも、お気軽にご相談ください。
こんにちは。メタボとはほど遠いムクスタ丸岡です。
土地を購入すると、概ね６ヶ月後位に役所のほうから
不動産取得税に関して通知がくることがあります
。内容的には、『税金払ってくださいね』ということなのですが、
これには減税措置とちょっとした注意点があります。
例えば
固定資産税評価額：１０００万円
土地の面積：１００㎡
家の面積：１００㎡
の場合
\10,000,000（固定資産税評価額） ×3％（税率）
＝\300,000 円 が不動産取得税です。
ただ、これには特例があり、
固定資産税評価額が1/2となる計算式が
平成24年3月31日まで適用されます。
ですので、実質は\150,000円です。
さて、ここから減税措置があります。
（a）\45,000円
（ｂ）\10,000,000(固定資産税評価額)÷100（土地の面積）
×0.5×200（住宅の床面積の２倍。最高200㎡まで）×0.03（税率）
＝\300,000円
aとｂの多い額が減税になります。
ですので、今回は（ｂ）が対象です。
そうすると実質は減税額の方が多いので、
支払った分は全部還付されることになります。
ただし、この減税措置を受けるには、
建築確認済証が必要になってきますので、
土地を購入してから６ヶ月以内では、手元にない場合もあるでしょう。
その場合は一旦納めて頂き、あとで還付請求をする必要がでてきます。
ここで注意点！！これは自己申告制なので、役所から通知は来ません。
解決策は・・・忘れないで覚えておきましょう！！ です。
こんにちは、ムクスタのイワサキです。
お盆休みは祖父母と両親と一緒に那須塩原温泉に行ってきました。
近くのスキー場で百合の花がたくさん咲いていました。
夏は花が咲き、冬は球根が雪の中で越冬するので
同じ土地で両立できます。
夏場の観光客獲得のためのいいアイデアだと思いました。
(ゲレンデです)
これも土地の有効活用の一例でしょうか。
土地の有効活用と言うのか・・・
最近はご実家を建て替えして二世帯住宅にする、
またはご実家を売却して、土地探しから二世帯住宅を検討する
といったご相談が大変多いです。
ご家族が仲良く過ごせる土地活用であれば
云う事無しですね。
無垢スタイルでは二世帯住宅のプランニング相談も行っております。
二世帯住宅には、さまざまな考え方やライフスタイルに合わせたプランが
ございます。
弊社の経験豊富な建築士がご対応いたしますので
お気軽にお問い合わせください。
ムクスタの當間です。
今回は夏の土地探しで注意するべき事項についてのアドバイスです。
さて実際に何を注意するか、ポイントごとに説明いたします。
① 夏の時期は騒音問題を見逃し易い傾向があります。
セミや鳥などの泣き声が大きくなる時期で、たまたま対象不動産のそばに
林があるだけで騒音を聞き逃してしまうのです。
② 日差しの確認も見逃し易い傾向があるようです。
夏場は太陽の角度も高く、気温も暑いので、
日当たりの良い事に注意力がむかずに、不動産を購入してしまい、
冬になり日当たりの悪い事に気づいてしまう場合もあるようです。
③ 特に中古物件の場合ですが、壁の断熱材の不良を、見逃し易い
時期でもあります。
不動産物件の見学の時に、窓を開口しているケースがあり、
日当たりが悪く、風通しが良い場合暑さを感じません。
逆に考えますと、冬場になって急に寒さを感じて、
初めて断熱材の不良な事にきづくようです。
特に夏の暑い日ですと、注意力が散漫になり易い時期ですので、
より論理的な思考が要求されますね。
無垢スタイルでは毎月必ず「土地探しの極意」セミナーを開催しています。
ぜひお気軽にお越しいただければと思います。
最新のスケジュールはこちら
また、土地探しから始めるかたに必ず読んでいただきたい
「絶対に失敗しない土地から探す家づくり」小冊子も無料にて配布しております。
正しい土地探しのものさしを身につけられるおすすめの一冊です。
こんばんは。
ムクスタのやまなかです。
ご自分の土地だからといって、
好きなように建てられるというわけではありません。
すべての土地は、国がその使用目的を割り当てており、その目的に
ふさわしい用途や大きさなどが細かく決められています。
なかには、全く建物を建てられない土地もあります。土地を購入し、
住宅を建築するときは、その土地に対する様々な法的規制内容を
よく知ることが必要です。
日本の国土は、国土利用計画法という法律の下、
「都市地域」「農業地域」「森林地域」「自然公園地域」「自然保全地域」
の５つに分類され、利用規制が行われます。
通常、家づくりの対象となるのが「都市地域」です。
今度は、都市計画法という法律によって、
「都市地域」のなかに「都市計画区域」を指定し、
市街化を積極的に進める「市街化区域」と、
開発を抑制する「市街化調整区域」の２つに分けられます。
原則「市街化調整区域」では、新たな宅地造成はできず、
住宅も建てられません。
無秩序な開発を防止し、国土の均衡ある発展を促すという趣旨です。
市街化区域や調整区域といった観点があったのも、
このような背景から定義されているのです。
當間です。
お客様から相談される内容でよくあるのが、物件は気に入っ
ているが、住宅ローンを組むのが心配でしょうがない。
理由は 将来仕事がどうなるかわからない。
といわれる方が圧倒的に多い回答です。
私は１２年前２８歳のときに４０００万円の住宅ローンを組み、
３３歳で転職しましたが、要するに月々の住宅ローンを支払
える会社しか選択できませんし、万一のときには妻にもフル
タイムで働いてもらい、私も副業をしないといけないと覚悟し
て毎日を過ごしています。
そう聞くとますます住宅ローン組むのがいやになると思いま
すが、賃貸に住んでいても結局仕事が無くなれば、住まい
を失うので理屈は同じです。
少なくとも、住宅ローンには死亡保険・七大疾病保険・失業
保険などがあるので家族の住まいは守る事は可能なのです。
私は毎朝仕事に行く前に玄関先で、
妻と息子に『行ってきます。』と告げて職場に向かいます。
その時の一番の安心は万一私に何かあっても、住宅ローン
がなくなることで妻と息子を守れるのであれば、私は安心を
住宅ローンがあることで得ているのかもしれませんね。
それ以外にも、金利・税制優遇・賃貸と購入した場合の比較
から、ロジカルに住宅ローンを組む勇気もだすことも可能だと
思います。
是非住宅ローンの組みたいのに勇気が出ない方は、
私に相談してください。
當間です。
先日お客様のお庭の梅の木のつぼみをみて、春も近いなと
思うと少しうれしく感じます。
今回は土地の購入について私の感じていることをお話します。
先日土地セミナーを開催した際、お客様から
今は土地を買ったほうが良いのか、待ったほうが良いか
などの質問を多くお受けました。
正直わかりません。
何故、わからないかと言うと土地には原価が無いからです。
不動産業者の所有している土地は確かに仕入れ値があるの
で、原価がありますが、仕入れ値そのものがあいまいなのです。
不動産とは供給者と購入者間で流動的動くものですから、
株と同じ理屈です。
日経平均がどこまで下がるか、経済評論家がはっきり数字を
だせないし、相撲解説者が朝青龍の優勝を予測できないのと
同じです。
ただ一ついえるのは、高い賃貸に住んでいるのは、住宅ローン
を借りて借金を払う事以上に無駄な事です。
土地は値下がりするかどうか考えるよりも、賃貸で１０年過ごし
たときに家賃と更新料でどれだけの出費になるのかを考えるの
が先決ではないでしょうか？
ただ言えるのは、少なくとも高い賃貸に住んでいるよりは良い
のではないかということですね。
と私は思います。
こんばんは。やまなかです。
弊社のお客様は、施主さま及びご家族の皆様が住まわれる
ことを目的として、「家づくり」を計画される方が多数だと思い
ます。その上で、不動産の購入価格は、当然気になることで
はありますが、そこに一生住むことを考えれば、不動産売却、
不動産としての価値には、あまり興味がないと思われるお客
様もいらっしゃるかもしれません。
先日、面白い記事を読みました。
先月号となってしまいましたが、日経トレ○ディーに、『マンシ
ョンＰＢＲ』を検証する記事があります。
経済、数学が苦手なお方ももう少し我慢ください。
マンションＰＢＲ＝（中古マンション価格／新築マンション価格）
となり、近隣地域内に分譲された新築マンションの平均価格
を1として、その新築マンションが中古で売られた際の価格設
定が新築時の何倍に当たるかを示す指数です。
ある中古マンションが、新築時の何％で売れるかを検証して
います。ということは、このＰＢＲが高いほど、資産価値が落ち
にくいことになります。
「おやおや、戸建を考えているのに！」と思われるかもしれま
せん。マンションであれば、沿線色が強くなるものの、最寄駅
のイメージ、お買い物などの日用利用、お子様の学区などな
ど、地域の『人気』、『暮らし易さ』を計るには、絶好の比較指
数ではないでしょうか。
一部の見解ですが、都内地下鉄沿線は、平均が0.95を上回
っており、都心部の人気が高いのは、皆様もご理解されるで
しょう。
埼玉県内では、ＪＲ埼京線が0.75～0.90。
中浦和は0.9を超え、大宮は0.88程度。
ＪＲ京浜東北線 0.80～0.9。
さいたま新都心は、大規模な再開発が行われている地域で、
0.98程度と高くなりました。
土地・建物の形状は、二つと同じものはありません。同じ土
俵の上で、２つの不動産を比較できるのは、分かり易いこと
ですし、私としては、このようなところから、不動産の見解を
深めていきます。不動産に関する指数は、多角的に応用が
利きそうです。
今回は、私の新しい発見をブログにしたためました。
當間です。
最近は不動産価格の下落や倒産など、巷をにぎわせてい
ますが、意外と不動産購入を検討中の方には朗報ではな
いでしょうか。
それを利用した、
今回は土地の価格の交渉についての話です。
一般のお客様が土地の価格交渉をするのは難しいイメー
ジがあると思いますが、下記のポイントを抑えると、意外と
価格相談に営業スタッフが親身相談にのる場合があるの
で是非試してみてください。
①目的の不動産のプラス面を褒め、契約の意思を示す。
②契約日を月末に設定していく。
③営業スタッフと商談でないコミュニケーションを多くする。
④目的の不動産の引渡し日を早めにする。
⑤できる限り現金を多くローンを少なめに商談を進める。
⑥事前に、住宅ローンの内定を取得する。
⑦半年以上売り出しにかかっている不動産
⑧複数区画あり1棟のみ売れ残りがある場合。
上記の場合に何故、価格相談に乗れるか、それぞれ理由
があります。
それについては次回、回答させて頂きます。
こんにちは、建築プランナーのイシイトールです。
先日、「無垢スタイル」の構造現場勉強会を開催しました。
「和みスタジオ」の近くである、さいたま市西区指扇の土地
で、広さが39坪と大変ゆとりある敷地の分譲地です。
昨日は、連日続く豪雨のため大変ジメジメとした一日でした。
ですが！
すでに建築中の建物の中に入ると！びっくり！
外はジメジメしていたのにも関わらず建物の中は「カラッ」とし
ていて、窓を開けると風が通り大変清々しく感じられました。
これが自然素材の無垢材の力だと、改めて実感できます。
皆様も自然素材のパワーを一度、「無垢スタイルの家」で実
感してみてはいかがでしょうか。本物の家づくりをした住宅を
ご体感ください。
こんにちは、當間です。
先日ＯＢ様宅を訪問した際に、ＯＢ様から「不動産取得税が
意外と高くてね」とのお話しを受けて、私自身、土地の引渡
し時に不動産を取得した際の軽減措置についてはＯＢ様に
事前に話したのですが、どうやらそのことをＯＢ様は忘れて
しまっていたようです。
土地の引渡しから概ね納税通知が来るまでに、6ヶ月かかる
ので、忘れ易いのかなと思いました。
弊社で土地を購入又は仲介した、お客様には常に話すように
しているのですが土地を取得された方で、軽減措置について
わからない方は、お気軽にお電話下さいね。
土地探しセミナー講師の當間です。
今回は土地選びの見極め方ですが、基本的には前回解説した、中古住宅の選び方
と重複する部分が多く、中古住宅のほうが判断基準は高度な技術が必要です。
但し土地ならではの判断しにくいところをまとめてみました。
例1：区画の土地分譲で,建築物が建っていない場合日当たりが良く見え、
建物が建ち始めると、日陰が出来てしまう場合。
例2：南道路で日当たりが良いと思い、実際に図面を描いてみると、南道路
の間口が狭く南側に窓がほとんど設計できない場合。
上記例1.2共に建物完成時の予定が解っていれば、回避できるトラブルなので、
土地の検討時には、建物を依頼する建築業者に相談するのが一番の解決方法
です。
弊社スタッフも専門的スキルで検討させて頂きますので、是非ご相談下さい。
こんにちは、ゲンタです。
さて、今回の話題は土地探しをしている方々のために、「北道路の土地」についてのブログとなります。
「北道路」の物件というと皆さんどういうイメージでしょうか？？？
『日当たりが悪い』、この一言で終わらせていませんでしょうか？？？
南道路に比べて確かに日当たりは良くはない土地が多く存在します。
がしかし！！
「北道路」と聞いてすぐに『却下！！』というのはいかがのものでしょうか。。。
ここに関してはプロに相談しましょう。
建築法規から、設計プランから問題点をクリアに出来る「北道路」は多く存在します。
「北道路」は南道路に比べて価格も割安となりますし、法規と設計しだいで「良い北道路の土地」へ変化する物件が多いのです。
それでも本当に『ナシの北道路の土地』も存在します。
こんにちは不動産セミナー講師の當間です。
今回は不動産仲介会社等の広告で、最近良く見かける手数料が、0円や50%ＯＦＦなどのからくりについてのお話です。
通常、不動産仲介業の会社は買主様と売主様より、それぞれ3%＋6万円（消費税別）の手数料を頂いくのが、基本的な商いの流れになります。
当然買主様から仲介手数料を頂かないと、売上げが半分になってしまいます。
何でそんな事が出来るの？と仲介業の営業マンに聞くと、営業マンは決まって下記のような台詞を言います。
｢弊社では数多くの仲介を行なう事で、売主様のみ仲介手数料を頂き、買主様からは仲介手数料を頂かなくて済むようにしています。｣
そのまま上記の言葉を鵜呑みにすると、すばらしいシステムのように思いますが、そこに落とし穴があるのです。
確かに買主様は仲介手数料を払わずに不動産の購入が出来ます。
但し、当然仲介業者は手数料を支払って頂ける売主様側に偏った説明等をするようになります。
その上、売主様は建売業者等も含みますので、土地探しを希望しても建売を進めたり、土地でも売れ残っているような不動産を進めたりするのです。
さらにそれを加速させる、不動産仲介業者と売主不動産業との癒着があるのですが、ブログには書きにくい内容ですので、御興味ある方は土地セミナーに御参加頂ければと思います。
もったいつけてすいません・・・・・・
こんにちは、いしはらです。
今回は、なぜ建築が制限されている都市計画道路内の土地が、普通に取引されているかを話したいと思います。
都市計画道路には、作ることだけが決まっている計画決定と実際に建設することが決まっている事業決定の２種類があります。
都市部の都市計画道路というのは、何十年も前、畑ばっかりだった頃に指定された道路区域で、予算が取れずにそのまま放っておかれ、いつの間にか家が建ち、そのままの状態で今に至っているのがほとんどです。
先行き不透明で、不安定な都市計画道路区域内の土地ですが、メリットがないわけではありません。いつ出て行かなければならないか分からないので、同地域の区域内以外の土地よりも５％～１５％くらい安いです。
他にもメリットとなる事はありますが、私は、いつ出て行かなければ分からない土地を買って住むのは、なんだか落ち着かないと思うので、おススメはしないです。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は相場の半額以下で土地が購入できる裏技です。
下記の条件に該当する方はおめでとう御座います。早速不動産屋さんに相談してください。
該当条件
埼玉県では他県に先駆けて、「埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例（平成１３年埼玉県条例第61号）」を定め、平成15年6月１日から、条例で区域を指定することにより、市街化調整区域内の立地規制の緩和を図る制度を創設しています。
その主な内容は、次のとおりです。
１ 都市計画法第３４条第８号の3の規定に基づき、条例で指定された区域においては、第２種低層住居専用区域に建築できる住宅や小規模店舗等の建築物を建築する開発粁可が認められることとなっています。
都市計画法第34条第８号の３の指定区域がある市町村の例示
杉戸町、幸手市、鷲宮町、熊谷市と合併した旧妻沼町など。
２ 都市計画法第34条第８号の4の規定に基づき、条例で指定された区域においては、市街化調整区域において２０年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。
都市計画法第３４条第８号の４の指定区域がある市町村の例示
春日部市、久喜市、川越市、越谷市、所沢市など。
なお、さいたま市においても、都市計画法第34条第10号ロの規定に基づき開発審査会一括議決基準として、平成１７年４月１日から一定の対象地について、さいたま市内の市街化調整区域に２０年以上の長期にわたり継続して生活の本拠を有している者の３親等内の親族が、当該市街化調整区域に自己用住宅を建築する開発許可が認められることとなっています。
また、対象地の地目が農地であった場合については、農地法第５条許可を停止条件とした所有権移転仮登記を完了させた土地とされています。
３ 埼玉県の市街化調整区域の特長
埼玉県は、首都東京に隣接し、平坦で災害が少ない住宅に適した自然交通条件に恵まれた土地柄から、線引き前から存する建築物や開発許可を得て建てられた分家住宅などの立地が相当進んでいる区域もあり、県内の市街化調整区域の中には、①接道状況、②排水施設の配置状況などから住宅に適した陽あたりが良く庭も確保できる居住空間スペースを安価で取得できる土地が少なくありません。
特に赤の部分が重要になります。
弊社でも、上記内容に該当する土地が御座いますので興味のある方は御連絡お待ちしています。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は、さいたま市西区で土地購入をされたO様についてのお話です。
当初O様は弊社の土地探しセミナーに10月の末に参加されたのですが、不動産業者にはそこそこ通っている御様子で、そうそう良い土地なんて無いよねと言っておりました。
そこで話を聞いてみると、良い土地が無いのではなく、良いと思っている土地の金額が希望の予算と合っていないだけでした。
早速私のとった行動は、予算の合わない土地の金額をどう下げるかに集中しました。
物件は土地面積31坪で土地価格が1830万円（坪59万）です。
お客様から間取りの要望を聞いたところ、実際には27坪あれば、お客様の要望のプランはしっかり対応できそうだったので、土地売主業者に土地面積を小さく出来るか交渉、たまたま土地の売主が弊社のことを知っており,無事に切り売りが出来最終的に土地面積27坪で土地価格1620万円で話がつきました。
今回の土地購入成功の要素はお客様自身が土地購入以前の段階で、間取り図面がしっかり出来上がっていたのが、一番大きな理由かなと思います。又、土地が切り売りできるよな状況だったのも成功の要因に思います。
こんにちは、當間です。
今回はゼロ金利解除や景気の好調感による土地の値上がり感についての影響等の住宅選定について私の考えをお話したいと思います。
多分に私自身のエゴが混じりますが、飽きずに読んでいただければ幸いです。
想像ですが不動産会社又は住宅メーカーなどに来場されたお客様は皆さん接客する営業社員に住宅ローンの金利上昇等の理由に住宅購入を催促されている方が数多くいらしゃるのではないでしょうか？
私が思うに、確かに住宅ローン金利の上昇や、住宅取得控除の減額又は土地価格の昨今から引き続きの高騰はとても心配な面はありますが、それを理由に焦って住宅メーカーを決めたり納得できない土地を決めてしまう方がいては本末転倒なことではないかなと心配しております。
確かに時期をいたずらに待つ時期ではないのですが、かと言って納得の出来ない商品選びは長い35年の住宅ローンの代償としては馬鹿にならないものかなと思います。
私自身は、バブルがはじけ庶民でも何とか土地が購入できるようになった頃の10年前に建売住宅を購入し大変後悔しております。
不動産セミナーなど毎月開催し、お客様に少しでも良い土地良い住宅の取得を願っている私としては、昨今の住宅にまつわる環境の心配はありますがあくまでも自分の納得のいく土地を今後とも心がけ紹介、判断して行きたいと思います。
こんにちは。ゲンタです。
さて、今回は建築業界でも苦手とする人が多い、「不動産業者との交渉」です。
不動産屋に行く用事といえば、借家を探しにいく、駐車場を借りに行く、土地を探しに行く、など不動産に関することの相談に行くところです。･･･当然なことを書いてしまいましたが。。。
しかし、土地の購入となるとかなり大きな決断。繊細かつ大胆（？）な交渉が必要となります。
だが、一般的には不動産について詳しくわかる人は少ないですよね。
先日も無垢styleで家を建てるのを決め打合せをしていたお客さま（無垢styleﾌｧﾐﾘｰ仲間入り♪）よりお助け電話を受け、救世主のごとく救出（ちょっと大げさ）
土地をご購入の際は、しっかりと信頼できるプロの仲間がいたほうが良いですよ。
そのためには早い段階で建築会社を決めて、信頼できる最高のパートナーを見つけましょう。
これが、不動産業者との交渉に勝利をおさめ、
最高なる土地探しの勝ちパターンです。
なにごとも勝ちパターンにのれれば、･･･難しいことだ。
こんにちは、ゲンタです。こ～んにちは～！
さて今回はシリーズでお送りしている「敷地延長土地」についての3作目です。１作目と2作目はご覧頂いておりますでしょうか。土地探しをする上でけっこう良いヒントになっておりますので、バックナンバーご希望の場合は、
http://www.n-grand.jp/inquiry/index.html まで。。。
3作目も前回まで同様に「敷地延長土地」購入の注意ポイントです。２作目では給排水の引き込み工事費に十分注意しましょうでした。今回の注意しましょうは、電気を家まで引くことにも注意しましょうです。電柱から近い場合は良いのですが、「敷地延長土地」の場合はどうしても引き込むのに自分の敷地に小さな電柱を立てなければならないことがあります。金額的にもけっこうなものになるのでご購入にあたり十分な調査を致しましょう。
３作目はこれでおしまいです。4作目も楽しみにしていてくださいね。
他にもいくつかシリーズ化しているものがあります。
バックナンバーご希望、ブログへのご意見ご感想お待ちしております！！
こんにちは當間です。
前回1月中旬～2月末には、沢山の不動産の売り出し物件が出るとお話しましたが、この時期は他にも下記のような不動産を見るにあたっての、季節柄の注意点があります。
①一年のを通して、一番日照があたらない時期なので、シビアに日当たりが判断しやすい。
②中古物件を検討中の方であれば、寒い時期なので家の断熱性能を判断しやすい。
③乾燥している季節なので、湿気のたまるような土地の判断がつきにくい。
④空気が乾燥していると近くの騒音が軽減されるので、騒音が気づきにくい。
⑤夏に比べ比較的風が吹くので、風のと通り抜けの悪さに気づきにくい。
代表的には上記のようなのが大まかなポイントですね。
不動産を判断するには、他にも沢山の注意点が必要です。
是非弊社の家や不動産の勉強会にお越し頂ければ、ワンランク上の不動産の見方を
伝授させて頂きますので挙ってお申し込み下さいね。
こんんちは當間です。
今回は不動産の売り出し物件の多い時期についての、心構えとそれまでにやっておくべき事についてのヒントです。
ずばりそれは1月中旬～2月末の時期です。
大げさに言えば、年間の3割くらいの土地情報が、この時期に出ています。
理由は下記の4点が主な理由です。
①年回りを気にして不動産を売却・購入する方。
②正月に親族が集まり、所有している不動産などの話が進む方。
③大手のハウスメーカー・不動産会社が年末・年始にかけて大々的にＣＭを放送する為。
④単純に年も明けて今年は不動産を売るぞと意気込む方。
上記のようにそれぞれ動機は違いますが、私の担当しているお客様の事例で申し上げますと、今年土地を購入された方の約3割の方が2月の末から3月中旬に土地の取得に成功しています。
と言う事は、現状の段階で土地を購入して建築する方の場合、できるだけ早めに建築費の概算又は間取りなどの要望を建築業者に依頼し整理しておくことをお勧めします。
こんにちはセミナーでおなじみの當間です。
セミナーに御参加頂くお客様に、探し方についてお尋ねすると一番多いのがインターネットですね。
ほとんどのお客様は、希望範囲内の土地価格・土地面積で検索しているようです。
私も御依頼を受けているお客様のために、毎日定期で何社かのホームページを検索しますが、少し検索方法を下記のような方法で工夫しています。
(1)金額であれば希望のより少し高めでも検索範囲に入れます。
理由は価格交渉です。
お客様の条件（現金・引渡しが早い等）で業者にとってメリットのある場合は、意外と金額が安くなる場合があるからです。
(2)土地の面積であれば希望条件の倍数で検索範囲に入れます。
例えば30坪でお探ししてれば、30坪・60坪・90坪のような感じです。
不動産業者によっては分割してもらえる場合もありますし、一括でないと販売できない場合でも、条件があえば当社にて購入する場合もありますし当社の中でも同じ条件のエリアで探しているお客様も意外多いので試してみてはいかがでしょうか？
上記の二点を意識するだけでも物件の検索件数が増え、意外と検索も楽しくなるものです。
又、大きなメリットとしては土地面積が大きくなればなるほど土地の価格が下がる傾向にありますので意外とお徳になる場合もあります。
セミナーでこのような物件探しのヒントを沢山お話させていただいておりますのでぜひ御参加ください。
さいたま市 無垢な土地探し
～敷地延長土地を語るNO.2～
土地探しをしている方々こんにちは。
土地探しから家づくりまでをサポートしていますゲンタです。
では、今回のテーマの「敷地延長土地を語るNO.2」前回は接道幅について話をしましたが、今回は敷地延長の土地を検討する上での注意点となる、外部給水工事排水工事についてブログします。
資金計画上の注意点になるのですが、敷地延長の土地は、接道から実際に家を建てるとことまでの距離があります。ですので、道路に入っている水道管・下水道管を家まで引っ張ってくるのに、普通に接道している土地よりお金がかかります。単純に距離が長いですからね。
言われてみれば簡単なことですが、土地の購入を検討している土地には忘れがちなので御注意しましょう。
では、シリーズNO.3も楽しみにしていて下さい。
実際にご検討している土地がある際は、またご相談下さい。
當間です！
今回は、競売に関する基本的な考え方についてお話しいたします。
まず最初に、基本的考え方ですが、
競売とは、借金の貸主が借金の返済ができなくなった借主の所有する土地や建物などの不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却することで貸し金の回収を図ろうという公的制度です。
競売を申し立てるには、あらかじめ不動産に担保を設定する必要があります。
抵当権は、担保物権としてもっともポピュラーで、住宅ローンを借りると例外なく登記されます。このため競売に掛けられる不動産には抵当権がほとんど設定されています。
競売で所有権を取得すると原則として抵当権や差し押さえの権利は抹消されますが、消えない権利も有りますので一件一件注意が必要です。
上記のように、一般の方では判断しにくく、不動産業者しか扱わない物件と言われていました。
しかし市場価格よりもお手ごろな価格の物件も多く最近ではインターネットの公開もあり個人の方の入札も増えてきました。
そこで次回は、競売物件に関する疑問点や注意点、メリットとデメリットについてお話したいと思います。
こんにちは、皆様の土地探しから家づくりまでをサポートします無垢Ｓｔｙｌｅゲンタです。暑い日が続きますが皆様、エアコンで身体が重たくなっていませんか？私はやはり夕方くらいになると膝から下が重たいです。エアコンに負けております。。。
さて今回ゲンタが送るブログは、～敷地延長の土地を語る～です。
まずは、「敷地延長の土地」がどんな土地かはご存知でしょうか？ご存知でない場合はわからなくてつまらないブログになってしまいますので、こちらからご説明しなくてはいけませんね。
「敷地延長の土地」というのは、土地探しをした事があるもしくは現在している方でしたら一度は見たことがあると思いますが、旗のような形をした土地です。
道路から少し入ったところにある敷地で、一般的には整形地（形の整った土地）より比較的金額が低くなります。
金額が低く設定されるということは、世間一般的には整形地よりは低く評価されているというわけですが、「敷地延長の土地」も数多く市場に出ております。そこでこのような土地を検証してみようというのが今回のブログの企画です。
さていかがでしょうか？皆様「敷地延長の土地」と聞きどのように思いますか？
（１）ではこのような土地を検討する時のチェックポイントを一つ紹介しましょう。
それは、敷地延長部分の幅に注意しましょう。
建築基準法としては２メートルあれば問題ありません。
仲介業者さんは、「この部分を駐車場として使いますと有効です」と言う方もいますが、２メートルあれば車幅も問題なさそうな感じはします。
しかしブロックを両側に積んでしまいますと厳しいですよねぇ。
積まないとしても入口は大丈夫でしょうか？人が脇を通る時に狭くはありませんか？などございますので、ご検討の際は延長部分の幅には十分注意しましょうね。
車をお入れする方、車をお使いにならない方でも、ご検討時に延長部分の両脇が更地（何もない土地）になっているときは、注意ししっかりと家などができたことも想定しましょうね。
少々長くなってしまいましたので、（１）はこれくらいにしましょう。（２）以降は、「敷地延長の土地」についての資金計画時の注意事項や、メリット&デメリットなどを綴っていく予定としております。いくつかのシリーズを展開しておりますが、こちらのシリーズもぜひお楽しみに。
土地探しの極意 今回は、建築条件付土地の外し方パート２です。
実例（2）さいたま市西区Ｙ様の場合。
先日土地契約を無事成約された西区のＹ様の場合、始めお会いしたときから土地探しの範囲が非常に狭く、Ｙ様の事業をされている店舗から、約500メートルの半径以内の土地が絶対条件でした。
正直、私も探すまでに1年以上は間違いなくかかると思っておりましたが、しかし半年前より建築条件は付いているが、それ以外はＹ様の条件にピッタリの物件がありました。
だめもとで、建築条件解除できないか相談したが何度確認しても駄目。
ところが突然今月に入って、同じ金額で条件を外すとのこと早速Ｙ様に報告そのまま契約にいたりました。
前回ブログで紹介したケース同様今回も土地売主と建築条件をつけている会社が別の販売代理でした。今回の成功ポイントは狭いエリアで土地を探す場合、意中の土地物件を見つけた場合には、建築条件付、が外れる場合もあるので、あきらめずにだめもとで建築条件が外れるまで何度もトライするのも手段の一つではないでしょうか？
もうひとつは、瞬時に土地にかかるインフラ等、諸費用を含め、判断できる知識を弊社でトレーニングし、身に着けていた事が勝因だといえるでしょう。
ちなみに後日談ですが建築条件の外れた2日後には大手ハウスメーカーＤハウス、地元仲介会社Ｈメディアからも購入申し込みが入っていたようです。
今回は、条件付売地の建築条件の外し方について検証したいと思います。
一般的に弊社で建築を検討されているお客様は、建築条件無又は中古住宅を解体し建替、他の手段としては建築条件付土地に金額を乗せて条件を解除するのが一般的です。
今回のお話は弊社がお客様に紹介した、建築条件付土地を金額を乗せずに、条件解除をした実例３件中1件についてご紹介したいと思います。
実例（1）志木市にお住まいのＮ様の場合
お客様からの要望は、現在お住まいの近くで周りの環境がよく河川敷のそばで眺望が良い事。などが条件でしたので、正直物件が出るのに半年～1年位はかかるかなと思っていました。そんななか大手注文住宅メーカーのＭホーム様の条件付売地が、お客様の要望にピッタリでした。だめもとだと思い売主（個人の地主）を確認するとたまたま弊社との繋がりが有り同じ金額で建築条件を外してもらいました。
こんな簡単に外せるのかと拍子抜けしてしまいましたが、外せた理由は弊社と売主（個人の地主）が繋がりがあったのも要因ですが、今回のケースの場合、建築条件をつけている業者と、土地を所有している売主（個人地主）が別々だったことだと思います。
こんにちはマサです。
早いもので毎月開催している勉強会も２０回を数えました。
今回は来場されたお客様が、不動産物件探しを始めて間もないこともあり私自身も初心に帰って講義してみました。
今日はどんな内容の話をしているのか、少しだけ話したいと思います。
そもそも土地セミナーを開催する理由の一つが、土地＋建築＋諸費用の金額バランスを確保し理想の建築引渡しをするための予備知識つけて頂くのに時間を割いています。
中でも、（建築、不動産、登記手続きなどの法規）から私自身も長く在職した不動産業界の裏話など専門的な話に偏らずお客様が身近に経験した事のある事例などを取り混ぜながらお話を進めるように注意しています。
特諸費用関しては、一言で諸費用といっても意外とさまざまな土地条件（道路幅員、インフラ、中古解体、造成費、風致地区、建築協定、環境）等で100万円～２００万円の差額が土地によって出てきます。
セミナーに参加されたお客様のほとんどは、諸費用に対してそこまでの差額の認識が無くお話させて頂いたあとほっとされれるようです。
まだまだ諸費用に関してはお話する事は沢山有りますが詳しいお話は次回のブログで少しずつ進めたいと思います。
こんにちは土地セミナー講師の當間です。
今回は一生懸命土地探しをしてもなかなか決まらないお客様へのヒントになればと思い先日土地の契約を済ませたＨ様の実例を、書き込んでみました。
当初Ｈ様は、土地から決めていいのか建築会社を先に決めてよいのか?又、どの地域であれば自分の理想の住まいを達成できるのか非常にあいまいな状況のまま住宅探しをしていました。
Ｈ様は、足立区の実家から車でいける範囲の埼玉県内の土地探しということもあり、弊社と提携している県南部の不動産Ｓ不動産に土地紹介をゆだねました。
しかし、１０ケ月たっても土地も決まらずいたので再度Ｈ様とお会いし住宅の規模や建築の仕様を概略確定することで建築費用がだいたいの判断が付き逆算すると、どれくらいの価格の土地を検討すればよいか目安が立つことにより、それから2週間もしない間に購入土地が決定しました。
ここで重要なポイントは、やはり概算でも良いので理想とする住まいのだいたいの青図と価格がハッキリしたのがすぐに理想の土地にたどり着いた勝因でしょう。
こんにちはマサです。
連日の雨で気分も落ち込みがちですね。
今回は新たに住宅を建てる場合の中古住宅付土地（下記写真Ａ）と、.更地の土地（下記写真Ｂ）との建て替え時にかかる諸費用の比較を検討していきます。
(写真A)
(写真B）
通常普通に考えると更地のほうが安く済みそうなのですが今までお引き渡したお客様のケースから考えると最終的には中古住宅付土地のほうが諸費用が安く済んでいるケースが結構ありますね。
下記に同一条件（価格・面積・環境）の場合の諸費用をそれぞれ示します。
中古付住宅の諸費用
解体費用・・・・・・・・７５万円
上下水道・・・・・・・・引き込み済み
水道分担金・・・・・・支払済み
ガス・・・・・・・・・・・・引き込み済み
外構工事・・・・・・・・６０万円（既存外構のリメイク）
地盤改良・・・・・・・・平均６０万円（既存住宅が建っていた場合地盤が安定している）
合計・・・・・・・・・・・￥１９５万円程度
更地の諸費用
解体工事・・・・・・・無し
上下水道・・・・・・・３０万円
水道分担金・・・・・３０万円（特に埼玉県北部は高めです）
ガス工事・・・・・・・２０万円
外構工事・・・・・・８０万円（弊社平均）
地盤改良・・・・・８０万円
合計・・・・・・・・・・・￥２４０万円程度
上記内容は比較的更地で購入した場合の最大限かかりそうなケースの場合との比較です。
特に水道分担金等は市町村によっては５０万円以上かかる場合も有りますので要注意です。
弊社の土地セミナーでは上記のような一般的なことや又は、ある土地を例題にあげ質問形式で皆様との意見交換などしておりますので是非ご参加下さい。
セミナー講師の當間です。
ゴールデンウィークは皆様どう過ごさましたか?
私は自宅の庭の手入れに専念していました、その理由は生後３ヶ月になる私の息子が遊べるように芝を庭一面に張りおわり砂場まで作ろうとしたところで妻にストップをかけられました。親ばかの見本のような行動に自分もびっくりです。
さて本題ですが、今回は梅雨時期の物件探しの注意点をいくつかポイントの解説いたします。
梅雨の時期はとても太陽が恋しくなりますが、実は一年間を通して一番お昼の長い夏至の時期とぶつかります、なんとなく不思議ですよね。
ここで注意が必要なのが冬至の時期は、まったく日のあたらない土地でも梅雨の中の晴れ間と重なり意外と日当たりに対する判断が不注意になりがちです。
又一年を通して湿っているような土地でも梅雨時期だからなどと営業スタッフに言われて納得しちゃいそうです。。。これも意外と注意が必要ですね。
あとは曇りや雨の日が多いので日当たりの判断が何度見てもつか無いままに契約してしまうこともあるようです。
梅雨時期のメリットとしては中古物件等を検討されている場合は室内の湿気の具合や雨漏り建築の老朽具合を見るには最適な時期と思われます。
年間を通してそれぞれの時期にあわせた物件の注意点が有りますので、興味のある方はご相談下さい。
こんにちは、私は弊社でお客様の土地探しのお手伝いをしているマサです。
日当たりに関しての、今の時期特に注意する事と事例について検証します。
今の季節特に夏至前後の五月六月日七月は、土地の日当たりを判断するのに
ちょっと注意と工夫が必要です。
