こんにちわ。不動産事業部のpapaです。
ご夫婦共働きの方が住宅ローンを借り入れる際に、
それぞれが債務者となって借り入れる一般に
ペアローンと呼ばれるものがあります。
ご夫婦お二人が、ローン控除の恩恵をうけることができる点に
メリットがありますので、その控除メリットが拡大した今年は、
その利用を検討する方も増えています。
一方では、お二人が借り入れるので手数料、印紙税などの
費用は若干ですが増えます。
また、気をつけなければいけないこともあります。
土地を購入し住宅をたてる場合、土地分、建物分でそれぞれ
の融資額を設定するのが通常ですが、建物に融資額を設定
せず、土地だけに融資額全額を設定することもできます。
でも、この場合、住宅ローン控除を受けることができませんので
要注意です。
専門家の意見を聞いて、手続きをすすめましょう。
気になることがございましたら、
無垢スタイルグループ 不動産事業部のN-GRANDまで
お気軽にご相談ください。
お元気ですか？不動産事業部 エヌグランドのPapaです。
前回に続いて、土地の価格についてのお話。
土地購入を検討されている方は、まず、
その土地の相続税路線価を調べて見て下さい。
ご自宅の路線価を調べてみても面白いですよ。
調べるのに便利なサイトがあります。
全国地価マップ http://www.chikamap.jp/
これは、地価公示、相続税路線価、固定資産税路線価も
全部でてます。
もし、その価格が「120D」だっととします。
これは１㎡当たり120,000円って意味です。
これを基準に、実勢価格レベルの価格を考えて見ましょう。
相続税路線価は地価公示価格の８０％ってお話しましたよね。
だから、
120,000円 ÷ 0.8 ≒ 150,000円 ≒ 地価公示レベルの価格
って式が成り立ちます。
さらに、地価公示価格は実勢価格の△５～１０％でしたよね。
よって、
150,000円 ÷ 0.95～0.90 ≒ 158,000円～167,000円 ≒ 実勢価格
ってことになります。
１㎡＝0.3025坪とすると、
158～167千円 ÷ 0.3025 ≒ 522,000円～552,000円
こんな計算で、簡単に、大体の地価水準がわかり、購入する
際の参考になるんです。
でも、これはあくまでも、整形の標準な土地の価格です。
南道路だったり、角地だったりすれば高く、
不整形な土地だったりすれば価格は低くなります。
N-GRANDのセミナーでも、時々お話している内容です。
もし、よかったら、参加してみて下さい！！
売出し現地を見て歩いたり、
おもしろい秘密の情報をお知らせしたり・・・。
もう、不動産を購入するのにストレスを感じる必要はありません。
楽しみながら、住まい探しをしてみませんか！！
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こんにちは。エヌグランドのPapaです。
今回は、土地の価格についてのお話。
土地の価格には、いろんな種類があると言われます。
一物四価っていうこともあります。
その種類は、
① 実勢価格
② 地価公示価格（地価調査価格）
③ 相続税路線価
④固定資産税路線価
の４種類です。
まず、実勢価格ですが、これは、実際にマーケットで取引され
ている価格です。
②の地価公示価格ですが、これは、実勢価格の△５～１０％
程度低い水準にあります。新聞やニュースで、目にしたことは
ありませんか?
バブル化を抑制するために、取引の指標として国が発表して
いるものなので、実勢価格より低い水準にあります。
③の相続税路線価ですが、これは相続税や路線価の税金を
計算するために、各道路、路線にひかれています。
地価公示価格の８０％の水準にあります。
④の固定資産税路線価は、毎年の固定資産税を課税するた
めに路線毎に引かれており、地価公示価格の７０％の水準に
あります。
この仕組みがわかると、
実は、土地探しをする際に参考になるんです。
そのお話は次回・・・。
こんにちわ。エヌグランドのpapaです。
今年も終わりですね。
１年の終わりは、仕事も遊びも絶好調で終わりたいものですが、
最近は、景気の悪い話ばかりで嫌になっちゃいますね。
でも、不動産を購入する方にはチャンスかも・・・。
以前もそうでした。
バブルが崩壊し、景気が悪くなったあとは、誰しも、大きな買い
物を控えましたが、同時に、土地の値段はさがりました。
そんな時、一部では積極的に不動産を購入する方がいました。
なんてったって、お得な買い物ができるからです。
不景気を逆手にとるのはどうかと思いますが、もし、ライフサイ
クルの中でタイミングがあって、夢の住まいがお手頃価格で
手に入るならラッキーです。
金利も低くなっているし、住宅ローン減税など税制も背中を押し
てくれそうです。
ところで、景気が悪いって皆で言っていると、暗くなっちゃいます。
何事も前向きに、明るく元気に頑張ることはとっても大切ですよね。
頑張ります!!
N-GRANDのコミーです。
リクルート発行の雑誌に「買い時」の条件
という項目がありました。
これによると、
１、 景況感が悪い！
２、 金利が低い
３、 優遇税制が充実
４、 価格が手ごろで物件数が多い
とのことです。
確かにこの通りだと思いますが、不動産の購入時期という
のは、買う方のライフプランによって大きく変わってくるものです。
情勢は「今が買い時」といっても、お客様によっては不安材料
が多くある方もいらっしゃいます。そんなときこそ、弊社のセミ
ナーに参加して、個別相談を受けてみてはいかがでしょうか？
買おうか、このまま借り続けようかとお悩みの方、思い切って
相談することで先行き不透明感を視界良好にしましょう！
N-GRANDのセミナー情報はこちら
N-GRANDのコミーです。
弊社には物件をお探しのお客様も多くいらっしゃいますが、
同時に売却の依頼をされるお客様も多くいらっしゃいます。
その中でも、諸事情でお手持ちの不動産を早急に現金化
したいというお客様もいらっしゃいます。
このようなお客様には弊社で購入をさせていただき、早期
の現金化を実現しております。
お客様がお持ちの不動産を最大限評価し、納得のいく価格
での売却をお望みなら、
是非ともお声をかけていただきたいものです。
今後は今まで以上に積極的に物件の購入を検討いたします。
N-GRANDのコミーです。
N-GRANDが本格的に始動して、まだ１年も経過しませんが、
お店のあるさいたま市西区を中心に、
「こんな家にこの価格で住めるなんて」
といった賃貸物件を提供していく予定です。
より良い住まいを適正な価格で提供するN-GRAND。
そして皆様の暮らしをより豊かに。
無垢スタイルグループとして、
今まで培ったものをN-GRANDとして具現化させていきます。
「さいたま市に住んでみたい」と言われる街づくりを目指します。
さいたま市西区の賃貸市場が大きく変わるかもしれませんね。
皆様期待してください。
あなたは賃貸派ＶＳ購入派？
Ｎ-ＧＲＡＮＤのコミーです。
最近Ｎ－ＧＲＡＮＤに賃貸物件をお探しにご来店されるお客様の中で、
マンション購入に方向を変えるお客様が多くいらっしゃいます。
お客様は賃貸と購入どっちがいいの？と質問されますが、これは
それぞれのメリットがあり、お客様により重要視するポイントが違うため、
一概には言えません。
ただ、当社の所在するさいたま市西区の場合、３ＬＤＫマンションで駅
から徒歩１５分以内、築１５年程度であれば、購入の場合は約１５００
万円位が相場になります。
この物件を 銀行融資１５００万円で３０年返済、金利2.1％の均等払い
で支払った場合、毎月の返済は約５６０００円です。管理費・修繕積立金
を支払って、月額約７５０００円の支払いですみます。
賃貸の場合は、賃料８万５０００円くらいです。
比較してみて、どうでしょうか？
家賃を何年払い続けても、自分の財産にはなりません。
それに比べて住宅ローンを使って住宅やマンションを購入すると、支払い
はローンの返済期間だけですし、万が一転勤等での引越しの場合でも賃
貸として貸し出せば、入居者が支払う毎月の家賃でローンを返済してもら
える計算になります。つまり大家さんになるってことですね。
物件の価格も下がり、金利も低い今、不動産取得の絶好のチャンスかもし
れません。
お題 中古マンションを購入したお客様の声を聞くと
新築マンションを見て回ったけど、欲しいものが見つからなかった。
新築マンションを見て回ったけど、間取りが気にいらなかった。
新築マンションを見て回ったけど、予算が合わなかった。
と、皆さん新築マンションを見て回られた結果、中古マンションをご
検討されます。
あと、同じ値段なら中古でもっと広いところで暮らしたい。
それから、すでに出来上がっているものにそれほど価値を置いてい
ない人が、自分のライフスタイルに合った住まいにリフォームやリノ
ベーションをして住もうというケースが多いように思われます。
お題 転勤などの心配がある場合には賃貸に出すことも
仕事柄、住み続けたいが・・・転勤により数年空けなければ
ならなくなった。
など、どうしても今の住まいから離れなくてはならないような
状況に至った際には、賃貸物件として貸し出すという選択が
できます。
マンションは、比較的戸建住宅よりも家賃相場が読みやすい
のであらかじめ頭に入れておくことが必要だと思います。
ここで注意点を申し上げますと、住宅ローン契約上は「自己住居」
が原則ですので、自己の都合でない場合（転勤や両親の面倒を
見るため等）のみ適用されますが、契約違反を犯すと残高の一括
返済の対象となりますのでご注意ください。
お題 はじめから、リフォームを前提に購入できる
新築マンションには、どうしても個性を主張できない理由が
あります。
最近のマンションはエントランスを豪華にし、同じような間取
りに豪華な設備品と、立地で誰もがほしくなるようなプレゼン
テーションと豪華なパンフレット。。
なぜ、そうするのかは、業者にはある一定の期間で販売しな
ければならないという事情が御座います。そのため、計画に
十分の時間をかけることなく販売しやすく見栄えの良いつくり
と同じマンションに同じ間取りとデザインで統一させることが一
般的です。
しかし、中古マンションは違います。。
新築マンションに比べれば予算がかからないのでその分をリ
フォームにまわすことが可能なのです。弊社でも数件手がけ
ておりますが、全て自分のライフスタイルに合わせた間取りに
造り変えてしまうことも出来るのです。
こだわり派と自分のライフスタイルをエンジョイしたいし人には
お勧めです。
お題 中古マンションは新築マンションの約半額
中古マンションの魅力は、新築マンションに比べて価格がお得な
ことにつきることでしょう。新築マンションに比べると中古マンショ
ンは約半額ほどで購入できます。
価格がお得であれば、資金計画にすくならず余裕がでてくると同
時に、妥協部分も少なく計画することが出来ると思います。
新築マンションの供給には当たり前のように50戸～150戸
などある敷地やエリアに限定されてしまうが、中古マンショ
ンは分散されて検討のエリア内に数多く存在しているため、
物件を探しやすいのです。
したがって、住みたいエリアを限定して探す場合は、中古の
ほうが出会うチャンスは多くなります。そして、中古マンション
であれば尚のこと、近隣環境やその周辺の町並みなどを確
認できることが出来ますので、その点でもメリットがあるように
思います。
お題 中古マンション新築マンション購入はどちらがお得？
中古マンションを買うとなると税金やら諸費用やら手数料
など、それなりに数百万程度諸費用がかかるでしょう。
それに加え修繕積立金やら管理費などが毎月必要になっ
てきます。
こうしたコストを無駄と思わせ「賃貸のほうが安上がりですよっ」
などと言い。賃貸を進める業者さんもいますがその考えをそのま
ま受け入れてしまいますのは考え物です。
その物件賃貸物件を建築する際のローンの利息はその家賃にし
っかり組み込まれていますし、その修繕計画もまた計画されて家
賃が設定されているはずです。
購入する際の諸費用を無駄と見るか、将来の必要な経費と見るか
はしっかり個人で考えて見ることです。
新築マンションと違って中古マンションは、築年数が気になるものです。
出来れば築浅の物件を購入したいと思う気持ちは十分理解できます。
しかし築浅の中古マンションは、当然ながら価格が高いです。
よりお得な買い物をするのであれば、築年数の幅を少し上げてみてはい
かがでしょうか？
たとえば、首都圏の場合、築7年から10年の中古マンションであれば、
築5年以内の中古マンションに比べると、相場よりおおよそ3割ほど安く
購入できます。
築年数をもう少し上げると、格段にお得になります。
築浅の中古マンションの流通量に比べると、やはり築年数が経過している
ほうが流通量も多く探しやすくなり、価格もお得になるのです。
古い物は敬遠されがちですが、見方を変えれば良いところも多く存在します。
築年数が経っていれば、近隣周辺の状況を周辺住民に聞くことで、管理状態、
近隣の住んでいる人たちの人柄やライフラインの充実度など数多くの情報や
生活環境が得られることでしょう。
しいては、既存の劣化状態や地震の際の揺れの感じなど多くの情報を聞き取る
ことが出来ます。
逆に新築は憶測で捕らえるので、実際に住んでいる方からの情報が得られる為、
一番の安心につながるはずです。
ただし、昭和56年以前の新耐震基準前の物件は、安全性の面でも不安が残りま
すし、設備の面でも旧式のものが多いのであまりお勧めはいたしません。
コウキチ
新築マンションの価格は、土地の取得や建築にかかる費用だけでは
御座いません。
一般的には、広告宣伝費・モデルルーム費用・一般維持管理費・販売
委託に対する不動産手数料など、お客様にはあまり関係がない費用も
上乗せされています。
一方中古マンションの場合はどうでしょうか？
中古マンションは、売主様の希望価格と市場の相場（需要と供給）のバ
ランスによって価格が決まります。売主様の希望価格はあくまで希望価
格であり、市場の実勢価格（相場）には逆らえません。よってそこに新築
同様な価格を上乗せして販売することは一般にはありえないのです。
それに輪をかけて、現在は中古マンションの流通量が多く、比較的物件
には事欠かないのも買主様からしては心強い点であります。
もちろん新築マンションでも競合物件があり、相場はあります。
どのデペロッパーも同じようにも元を取らなければならない事情は同様です。
つまり、新築マンションの場合、販売価格は買い手側主導ではなく売り手側
主導の攻防によって決められていることが多いのです。
また、良くあることが、ショールームにはオプションだらけの豪華な設備がつ
いていることが多々あります。その点、中古マンションであれば、必要な設備を
自分で選択できるという選択肢が御座います。
そして、中古物件では、新築マンションのように売主側の都合でなく、その物権
にふさわしい価格で流通しているのです。
コウキチ
2005年度におけるマンションの供給量は三大都市で10万戸を超えています。
新築マンションが大量に供給されるとともに、中古マンションも大量に供給され
るようになりました。
そのため、中古マンションの中には多くの優良物件が含まれています。
また、中古マンションは時代ごとのトレンドやライフスタイルを反映しており、
様々なバラエティーあふれる物件が数多く存在しています。
新築のように、今の流行のプランしか選べないなどということは御座いません。
多くの方々が中古マンションを遠ざける要因は、「売るときに高く売れない」という
声を多く聞きます。
しかし、物件探しをマンションで絞られているのであればマンションは買ったと同時
に「中古マンション」と同様な扱いを受けるのです。
それでは、中古マンションを購入した場合、5年や10年で手放すことを考えて購入
を考えている人はどれほどいるのでしょうか？
中長期的に住むのであれば、極論、新築であれ中古であれそれほどの差は御座い
ません。
しかし、中古マンションの落とし穴にはまらないようにしっかりと、リフォームまで出来
る業者に相談することを第一にお勧めいたします。
コウキチ
平成17年10月に丁度、お客様での中古マンションの購入を検討している
お客様を7件ほど担当していました。
その内、2件ほどはすべて内装は、リフォームするので（スケルトン状態に
してリフォーム）条件さえ整えば内装は一切考えないでよいというお客様と、
投資用として探している投資家のお客様2件と、ファミリータイプのご希望で
中古マンションをご検討されているお客様3件ほどを担当していました。
その内5件ほどのお客様との価格交渉が、大まかにまとまりかけたとき11月
あの事件が起きたのです。
皆様ご存知のとおり、「耐震偽装問題」です。
当然のことながら、購入対象の耐震性を調査する必要が御座います
ので、各物件の管理組合に問い合わせをして、施工業者に問い合わ
せをしたところ、検討していた5件のうち構造計算書が存在していたの
は2件のみでした。他の3件はデペロッパーや施工業者が倒産してしま
っていて取得することができなくなっていました。
弊社では、主に木造建築物は取り扱っているが、マンションとなるとその
道の専門分野の同業者（仲間）や先生に相談することにしました。
その中でも、数件は調査の結果、問題無しとの回答を踏まえたうえで話
を進めることができました。耐震強度が落ちるような物件は、1年も経たな
いうちにクラック（ひび）などの劣化状況がでて、それなりの見識がある
専門家がみれば分ります。
中古マンションは一戸建てと違い、自分の意思決定だけでは建て替えが
できません。
このブログを呼んでいる多くの方々のほとんどは、お住まいになることを
前提としていると思います。
私どもからお伝えすることは、住まなくなった時にどうするか、老朽化（古く）
なった時にどうするかという2点を十分に考慮してご検討していただきたいと
いうことです。
私の義理の両親も、平成7年にマンションを買い、現在は賃貸に出していま
す。管理組合もしっかりしていて、適切に修繕も行われているようです。
そのおかげで、周辺の中古マンションに比べて相場変動少なくその物件自体
が流通されているとのことです。
当然、毎月の修繕積立金も馬鹿にはなりませんが、それが将来のためになっ
ているのだと心から実感されています。
これから、中古マンションは大きく2極化が進むと思われます。
このブログを通じて、後悔しない中古マンション探しに少しでもお役立ちできれば
心よりうれしく思います。
コウキチ
