2017年08月22日

不動産売却における一般媒介契約の罠

こんにちは、

無垢スタイル建築設計 ムクエステートの山下です!


資産売却を考える方が増えてくる時期に突入いたしました。

お家を購入する人もいればお家を手放す人もおります。

増税も控えているこの時期、思った以上の金額で売買が成立する事を最近よく見かけます。

今回は「資産を売却」する方向けに「媒介契約について」ご説明してまいります。


媒介契約の種類は3種類ございます。

今回はその中の一つである「一般媒介契約」についてご説明いたします。

一般媒介契約の特徴は

☐複数の不動産業者に販売の依頼が出来る
☐自ら発見した買主と個人契約が可能
☐依頼業者を競争させる

の3つです。


良くこんな声を耳にするのですが、

「たくさんの業者に依頼したほうが間口が広がりすぐに契約できるのではないか」

これは実は罠なのです・・・

複数の業者に依頼することで、確かに何社かの業者には情報は届きますが、実は、手広く販売できているようでできていないのが現状です。

業者が使用する物件検索サイトの「レインズ」登録の義務がなく何社にも預けると情報が被ってしまう為、登録しない業者ばかりです。

レインズに掲載すると一般媒介とわかってしまい業者が直接訪問しさらに「ライバル」が増え不動産会社の収入源である仲介手数料が得られない為、掲載しない会社がほとんどです。

不動産業者としては競合がいる上にさらにライバルが増えるのは嫌なのです。

ご存知の通り不動産業者は手数料商売です。

売却をする為には、お客様から反響を得なければなりません。

その為には、お金をかけ広告・宣伝する必要がございます。


一般媒介契約の場合、必ず仲介手数料が収入源になるわけではないので広告が制限されてしまいます。

一方でネットの物件検索ページには同じように広告されますので見栄えしなく、よくお客様から頂く声は、

「こちらの物件は売り急いでいますか?」

「大幅価格交渉はできますか?」

「良く目につく物件」

「なのに売れていない物件」

「問題物件・不人気物件なのですか?」

というような形で、勝手に判断されてしまいます。

早期売却に必要な希少価値が感じられなくなってしまうといくら「良い物件」でも売れ行きが悪くなってしまいます。

また、業者間では互いに動きをけん制しながら動くため、成約に至るための提案や値引き交渉をしません。

なぜなら自分のところで値下げの提案を行った結果、値下げした金額にて他社で決まってしまっては、結果的に他社をアシストした結果になり、うかつに積極的な行動もとれないのです。

したがって、費用がかかる積極的な販売活動や手間のかかる売却活動を控える傾向にあります。

上記理由より一般媒介契約はお勧めできません。

弊社、無垢スタイル建築設計ムクエステートは、さいたま市を中心に新築・リフォーム・不動産と三位一体にて住まいの問題解決業を行っております。

不動産事業部においては売却時6つの分厚いサポート体制にて売主様のご資産をより多く残せるようスタッフ一同ご提案させていただいております。

下記までお気軽にご相談くださいませ。


▼不動産売却のことなら『ムクエステート』
http://www.muku-estate.jp/wp/?page_id=2112

2017年08月20日

売却物件募集中!

こんにちは、

無垢スタイルのムクエステートの石原です。


ムクエステートでは、売却物件を募集しております。

まず、売るとしたらどのくらいで売れるのか?相場を知りたいなど

御座いましたら、ムクエステートでは無料で査定を行っておりますので、

お気軽にお声掛け下さい。


また、売却して住み替えをしたい、

空き家になってしまっている物件、

空き地になってしまっている土地、

利用していない不動産を売却し、収益性のある不動産に買換えなど

のご相談も可能です。


売却のことを詳しく知りたいという方向けに

無料でご相談・簡易セミナーも承っています。

気になる方はお気軽にお問い合わせください。


▼安心の無料査定お申し込みフォーム
http://www.muku-estate.jp/wp/?page_id=5100

2017年08月06日

「鉄道の街」大宮の成り立ち

こんにちは、

無垢スタイルの不動産「ムクエステート」の猪俣です。


ご覧になった方もたくさんいらっしゃると思いますが、先日NHKの「ブラタモリ」で大宮を特集しておりました。

大宮がどうして「鉄道の街」になったのかを大宮周辺を歩きながら探るという内容で、

普段見る大宮と知らない大宮を知ることができて大変勉強になりました。

わかったことを簡単にまとめると、

大宮は江戸時代に中山道を参勤交代で通った大名行列が宿として使っていた宿場町で、

商人が宿泊する宿が少なく、その後も承認が難しい場所だったため、

もともと鉄道が敷かれたときは駅が作られませんでした。

そこで、大宮の人たちが知恵を絞って大宮に駅を誘致したそうです。


当時は駅を誘致するために氷川神社の敷地内(現大宮公園内)をリゾート地にすることで、

都内から人が来るよう当時の大宮の人たちが一生懸命働きかけたそうです。

また駅がない街大宮が鉄道の街として栄えたのは北に向かう分岐点として最適だったことと、

周辺に空き地が多く、車両工場が駅のすぐそばにできたことで鉄道にかかわる人たちが増え、

新幹線を通すときの用地買収が少なく済み、現在に至るということでした。

いまでは埼玉県内でもっとも土地が高い場所になりましたが、

昔の方たちの努力があって今があることを教えられました。

普段何気なく通り過ぎている大宮公園や中山道、

鉄道の分岐点などにも歴史が刻まれていると思うとさらに大宮が好きになってしまいました。


ムクエステートは大宮の地元密着企業として皆様に認めてもらえるよう、

これからも地域の発展と地域の皆様の問題解決のため頑張ってまいります。

2017年08月05日

【不動産売却成功事例】売却の時期と目的を明確に

こんにちわ、
無垢スタイル 不動産事業部「ムクエステート」の山下です。
いよいよ夏本番、8月に突入ですね。

本日は不動産売却の成功事例をお伝えいたします。

山下拓也

コンサルティング部不動産部門在籍。最新相場・最新実勢価格をしっかりと分析し、 お客様との密なコミュニケーションにより、相場より高く売る販売戦略を得意としています。


現金化の『時期』を明確にし予定通り成約に


当初、お客様の売却理由は老後の資金に。
お子様も独立しご夫婦での住まいになり、4LDKの築30年の一戸建ても広く感じられ、弊社にご相談を頂きました。
2年前に大手不動産業者にて半年程売却に出しておられたとの事ですが、当時、ご案内も無く営業マンが「この価格では売れないので下げましょう」と言われたとの事。
何かあれば営業マンに価格を上げる交渉をされて自分たちの売却の目的に希望が持てなくなった為、売却を断念されていました。
そして、この2年家族で話し合った結果、戸建てを売却し利便性の高いマンションで老後を過ごしたい思いが強くなり、無垢スタイルにお問い合わせを頂きました。
お客様のご希望の【時期】は『年内には引っ越しを・・・』とのご要望でした。
価格としてはもちろん高いほうが良いとの事ですが、マンション購入資金及び手元に少し残れば良いとの事で、それよりも早くマンションに住替えたいお気持ちが強い印象を受けたのを強く覚えています。

~お客様~
年 齢/50代後半
住まい/さいたま市在住
種 類/築30年戸建居住中 
家 族/2人 ご主人様+奥様
希 望/マンションへの住み替え


ご依頼から決済(現金化)までの期間はおよそ5か月
(ご相談からですと約6か月)
6月下旬 専任媒介締結
7月初旬 販売活動開始
9月下旬 売買契約締結
※専任媒介契約期間3か月が切れる前に買主様と契約
11月下旬 残代金決済


売却する際、明確な『戦略』を立てる


今回のケースは売主様が現金化したい時期から逆算して市場オープン開始時期を設定し、それに併せた価格設定を及び販売活動を行った結果、無事売主様のご要望に沿う結果となりました。
そして希望していた2LDKのマンション購入も同時期に決済及びお引越しができとても担当としても喜んで頂けているお顔が見れて大変嬉しく思っております。


まとめ


年間を通して物件情報が多く出る時期、または少ない時期とございますが、そこには買い手様の動向が大きく左右されております。
8月という時期の特長は、お盆休みが関係してまいります。
そしてなんといっても『暑さ』です。暑さも落ちつく9月中旬ごろからエンドユーザー様は動いてきます。
8月の暑い時期に安易に情報をオープンにしても無駄になってしまう可能性がございます。
未公開情報や売出したばかりの物件は買主様も目光らせてみております。
その為、より多くの買主様の目に留まりやすいように弊社では時期を明確にさせていただいております。
すべての不動産会社に特徴や得意分野があるように、不動産の売却は、必ずしも「大手に任せておけば安心」というものでもありません。もちろん、大手には大手の良さもございます。
時には地場のネットワークを持つ地域の中小規模の不動産会社が、力強いパートナーになる事も少なくないと考えております。しっかりと自分たちの判断で、信頼出来る不動産会社を選んでいただければ幸いです。
売れ行きに不安を覚えたなら、仲介業者を変えるのも良いでしょう。
複数の会社と契約を結べる一般媒介契約を選択するという手段もございます。
安易に「専属専任」や「専任」をしたがる不動産会社さんもおりますが、自分たちにとって最良の販売方法、契約方法がございます。

私たち無垢スタイルは三位一体のワンストップサービスを展開している地域密着企業です。
お客様に寄り添う最良のご提案を心掛けております。不動産の「売却」「購入」はお気軽に弊社担当スタッフ迄お問合せ下さいませ。

2017年08月01日

【近日公開】無垢スタイルプロデユース サーファーズハウス

こんにちは、

無垢スタイル不動産事業部 ムクエステートの石原です。

近日公開!
無垢スタイルプロデュース サーファーズハウス!!


近日公開予定の建物をちょっとだけご紹介させて頂きます。


お問合せを頂いていた方には、先行してご紹介のDMを

送付させて頂きますので、楽しみにお待ち下さい!

2017年07月31日

中古を買ってリノベーションセミナー 個別開催!

こんにちは、

無垢スタイル不動産事業部 ムクエステートの石原です。


毎月、イベント時などに開催させて頂いております

「中古を購入してリノベーションセミナー」を

ご要望が多いので、ご希望の日時に個別でも開催させて頂きます。


中古戸建てや中古マンションを購入して、

自分好みのリフォームを行いたいという方のご相談が多くなっております。


何から始めたら良いのか、

どのような事を注意したら良いのか、

どうしたらお得にリフォームが行えるのか、など


これからスタートする方から、色々動いている方まで

ご参考にして頂けるセミナーとなっております。

ご都合の宜しい日時で、お問合せ下さい。

2017年07月29日

おすすめ物件情報!【東大宮駅利用 倉庫2棟有り/約77坪 3,380万円】〜売地情報!!

こんにちは、

無垢スタイル建築設計 ムクエステートの山下です。


連日30度超す猛暑が続いておりますね・・・

8月まであと少しです。


弊社でお預かりしました見沼区の売地新着物件情報ご紹介いたします。

POINT
▶土地面積約77坪
▶家庭菜園、BBQ、ゴルフのパター練習もできる広々スペース
▶前面道路6m東側公道
▶区画整理された閑静で緑あふれた住宅街の一角
▶建築条件無し売地
▶2世帯住宅の最適

≪物件概要≫ 
○住所:さいたま市見沼区深作2丁目
○交通:JR宇都宮線「東大宮」駅バス20分「東壱番街」停歩5分
○土地:255.78㎡(77.37坪)
○建物:倉庫2棟あり
○販売価格:3,380万円

≪販売図面≫


▼現地前面道路


▼春野小学校

▼春野中学校


詳細などは是非お気軽にお問合せ下さいませ。

販売終了している場合は詳細等を御伝えすることができかねてしまう場合がございます。

人気の見沼区深作2丁目エリアの土地情報です。


天然無垢材を使用した弊社建築条件付き売地もお近くにご用意しております。

ご自身のライフスタイルに合わせたお家をご希望の方はお気軽にお問合せ下さい。

その他、住宅ローンや相続案件・お住み替え等お気軽にご相談くださいませ。

詳細は山下までお気軽にお問合せ下さいませ。

2017年07月28日

「アパート融資 過熱」地銀競争で建設ラッシュの新聞記事

こんにちは、無垢スタイルの不動産「ムクエステート」の猪俣です。

先月このブログでアパートの建築を銀行より勧められたお客様のお話を書きましたが、

そのお客様より7月11日に「今日の読売新聞みたか?」とお電話をいただきました。

その記事の見出しがタイトル通りでした。

記事の内容は賃貸住宅メーカーによる営業活動や地方銀行による融資競争が過熱し

「不動産バブル」の懸念が出始めている・・といった内容で、

まさにお客様が遭遇した出来事と同じことが記事になっており、

びっくりしてご連絡をしてきたそうです。

記事では15年に相続税の課税対象が広がり、

新たに納税の義務が生じた人が増えたことが賃貸アパート急増のきっかけで、

税制改正をビジネスチャンスにつなげようと、

相続税の節税になると住宅メーカーがアパート建築を持ちかけ、

長引く低金利で収益力が細っている地銀も

アパート建築をする顧客への融資を積極的に行っていると報じておりました。

そのため急速に市場が拡大したことで、

土地所有者と住宅メーカーの間でトラブルが急増しているとも報じており、

その原因が先日ブログで書きましたサブリース契約によるトラブルです。

中には家賃保証を減額された土地所有者が、

住宅メーカーを相手取り集団訴訟に踏み切ったケースもあるそうです。

自分も同じ目に合うかもしれないところだったと、お客様に改めて喜んでいただき、

お役に立ててとてもうれしかった出来事でした。

無垢スタイルでは経験豊富な不動産のプロがご対応させて頂きますので、

不動産でお困りのことがございましたらお気軽にご相談ください。