こんにちは、ムクスタ不動産事業部の山口です。

前回の水周り以外の話について
もう少し詳しくお話したいと思います。
（前回のブログはこちら）

まずは和室についてです。

現在日本の国自体が欧米化しつつあり、
食生活をはじめ住宅設備など全てにおいて、その影響は計り知れません。

賃貸物件における和室は
基本的に入居者が入れ替わるたびに畳の表替えや襖の張替えなどの
経費が掛かります。

それを入居者へ求めれば、
初期費用が上り、決定率に影響が出てしまいます。

かといってオーナー様が毎回負担をするのも
コストが掛かって仕方ありません。

ではどうするか？

和室をやめてしまえば良いんです。

正直現在の賃貸需要で
お客様にどうしても和室が無いと嫌だと言われるケースは
極稀ですので決定率の影響はほぼ無いと思われます。

ですので全てのお部屋を洋室にして、
フローリングかクッションフロアーに変更すれば
畳などより将来的な経費は削減できます。

襖に関しましてはクローゼットドアに替えれば張替えは発生しません。

畳やカーペットはダニやカビや埃を完全に無くすことが難しく、
小さなお子様にとってアレルギー発症の原因にもなりかねません。

昔はそんなにアレルギーというのは大きくは取り上げられて
おりませんでしたが、
アトピー性皮膚炎をはじめシックハウス症候群など
様々なアレルギーが世の中に蔓延っていて、
辛い思いをしているご家族が多く存在します。

近年、建築資材もＦ☆☆☆☆(フォースター)等の建築基準法が施工され、
国を挙げて対策をしておりますが、
一向にアレルギー患者が減る傾向に無く、
増加の一歩を辿っているのはこれらが原因ではないとは言い切れません。

上記の事から、建築基準法前に建築された物件に関しては
一度そういう箇所の診断や見直しを検討されてみてはいかがでしょうか？

新築・リフォームも行う無垢スタイルですので、
我々でご協力できることもあるかと思いますので
お気軽にお問い合わせ・ご相談ください。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 09:50 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは、さいたま市 不動産本舗の山口です。

前回の設備投資の話について
もう少し詳しくお話したいと思います。

まず築年数の経っている物件に関しては、
当然水廻りの修繕または交換をお勧めします。
水廻りの３点セットについてまずはお風呂のお話です。

これから自立していこうとしている団塊世代Ｊｒより、
少し若い世代の２０～３０歳位の方達ですが、
この世代はバランス窯のお風呂は見たことも無い人も多く、
大体の方がユニットバス形式のお風呂で育っております。

かといってタイル張りなどの高いお風呂にする必要はありませんし、
外に給湯器を設置すればバランス窯を撤去して、
浴槽だけを入れ替えれば済む方法もあります。

次にトイレですが、
和式のトイレは中々住居用としては使っているお宅自体が希少ではないでしょうか。
なので当然洋式ですね。

お客様ご自信がウォシュレットを持参されるケースも多いので
コンセントだけは設置してあげる配慮が必要になります。

そして洗面台ですが基本はお風呂の中にある洗面台は敬遠されがちです。

毎朝濡れたお風呂の床に入るのは少々手間が掛かるものです。
一番低価格でも良いので、
浴室内ではない独立した洗面台の設置をお勧めいたします。

いま世の中のライフスタイルは約10年で様変わりしてしまいます。

昭和時代に建築された間取りと、
平成に生まれた若者が住む間取りでは格段の違いがあり、
そのままの間取りではそういう世代に方々に
中々受け入れられないのも事実です。

但し良いものを用意する必要は一切ありません。

全て一番コストの掛からない物で充分です。
『修繕となると高く付く！！』と思われているオーナー様も多いかと思いますが、
人が生活していく上で必ず毎日使用されるのは水廻りです。
そのライフスタイルの時代の先端をいく必要など無いですが
追いかけていくという気持ちを持って
賃貸事業に取り組むことをお勧めいたします。

では次回は水廻り以外のお話をしたいと思います。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 09:57 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは山口です。

今回は賃貸物件の管理のお話をしたいと思います。

根本的に賃貸物件のオーナー様は2つのパターンに分かれております。

①・・・地域に昔から住んでらっしゃる地主さん
②・・・購入により収益物件を増やす投資家さん、資産家さん

【以下①と②と称します】

この２つのパターンで決定的な違いがあります。

それは①は元々、土地はご自信で所有されているため
掛かる経費は基本建築費のみです。

②は土地も建物も購入しなければなりませんので
当然掛かる経費は変わってきますし①よりも年間利回りが低いです。

それで何が発生するかというと、
物件に掛ける経費が大いに変わってきてしまうのです。

①に関しましては建築費の返済だけで済みますので、
10年後や20年後の修繕など余裕とまでは言いませんが
比較的皆様はお金を掛けて修繕することが可能になります。

②に関しましては土地の返済も建物の返済もありますので
修繕に掛ける経費は極力抑えたいところです。
（もちろん①であっても掛ける経費は抑えたいとは思いますが）

やはり賃貸の物件というのは、
キレイでないとお客様に気に入ってもらえません。

築年数が古くてもキレイであれば充分にお客様にご紹介が可能です。

設備投資にしても、もの凄く良いもの、高い物などにする必要はありません。
その設備投資をしても決して家賃に反映するわけではないからです。

次のその弐ではその内容をもう少し詳しくお話していきます。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 09:32 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは不動産本舗の山口です。

本日は西区指扇エリア、西大宮エリアの賃貸需要について
アパート、マンションのオーナー様に向けてお話したいと思います。

まずこのエリアについての賃貸物件は正直な話、
供給過多になっており、
新築でも満室になるのに時間が掛かったり
築年数の経っている物件については空室がかなり目立ったりと
苦戦を強いられております。

それはなぜか？

答えは簡単です。

人口が少ないから

西区役所の統計により
西区の過去５年間の人口増加率はわずか１５００人弱。

さいたま市全区の中でも一番人口の少ない区なのです。

今後、指扇や西大宮では、
所々で区画整理や大型分譲住宅開発などが行われて、
多少の人口増加傾向にあるものの
このエリアに大きな企業や大学が来るわけではないため、
爆発的な人口増加には繋がりません。

あくまでもベットタウンとして位置づけになるかと思います。

ただしＪＲ川越線（りんかい線直通）は指扇駅始発の電車が毎朝数本あり
都内にお勤めの方には大変便利なエリアでもあります。

通常であればこのような地域には比較的人口が集まりやすい
と思われますが、開発の遅れもあって中々発展途上というのが
このエリアの正直な現状です。

類似物件の乱立による入居者不足は解消されず、
このエリアの状況も余り考慮せずに建設されております。

昔は入居者さんよりも大家さんの方が優位な立場にありましたが
今は全く逆のお話になり、
入居者さんが物件を選択できるという時代になりました。

ではどうやってこの難関をクリアしていくか。
問題山積みです。

では次回、具体的な状況をお話したいと思います。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 10:48 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは。不動産本舗の米田です。
今回は住宅ローンでの諸費用の借入についてです。

通常、住宅ローンで借りられる金額は物件価格まで
という場合がほとんどでした。

ところが最近は、物件価格の110％まで
（3000万円の物件なら3300万円まで）や
諸費用として500万円まで、借入が可能な
住宅ローンを取り扱うという金融機関が増えてきました。

ココでいう諸費用とは、銀行保証料や事務手数料、
火災保険、仲介手数料、リフォーム資金などです。

自己資金が少ない方には大変嬉しいことですが、
当然借入額が大きくなります。

また金融機関も貯蓄ができない借入人だと判断して
審査自体も厳しくなる傾向があります。

ただし、金融機関によって
・自己資金の金額を重視する
・定年時の残高を見る
・勤務先の規模や経営状況を注視する
など特徴があり、お客様の状況によっては
1社落ちても他の機関では融資可能となる
ケースもあります。

最近住宅ローンが原因のキャンセルが数多く発生しています。
業者によっては、ローンの事前審査が通ってないと、
物件を止めておくことも契約もできないということが現実に起きています。

まずは住宅ローンをはっきりさせてから、
実際の不動産探しに取り組むのも良いでしょう。
そのお手伝いはいくらでもご協力させて頂きますよ。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 10:12 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは不動産本舗のＹです。

本日は指扇～西大宮エリアで空地をお持ちのオーナー様へのお話です。

我々、不動産本舗では空地管理でお困りのお客様に
下記の無料サービスを行っております。

お客様がお持ちの土地は、どなたが管理されていますか？

土地管理は、条例による草刈りや、心無い人にゴミを捨てられたり
また無断で使用されたりと、なかなか面倒なものですよね。

不動産本舗では、無料でお客様の土地を管理させて頂いています。
ぜひご利用ください！

どうして無料なの？

という声が聞こえてきそうですがカラクリをご説明しますね。

無料での土地管理は、お客様の土地に不動産本舗の看板を
建てさせていただくことが条件となります。

看板で当社のPRとイメージアップにつながりますので、
そのお礼の意味で、土地管理を無料にてサービスさせていただいております。

←看板のサンプルになります。

無料管理３つのサービス
① 年２回、無料で草刈りします！
≪荒れた空地は近所のご迷惑になるほか、草刈りは条例で定められています。
何かと面倒な草刈りを不動産本舗が代行いたします≫

②　毎月、無料でお掃除します！
≪空地には勝手にゴミを捨てられてしまったり、
無断で使用されたり大変です。毎月、パトロールを兼ねたお掃除を行います≫

① 年４回、近隣の不動産情報をご報告します！
≪ご近所での不動産取引情報を知ることで、
お客様の土地の現状を把握することが出来ます≫

ご安心してお申込みいただくために
お申し込みの際には、トラブルが無いように、
条件等を記した「土地管理承諾書」を発行させていただきます。
ご確認いただき、安心して頂いた上で、ご署名・ご捺印下さい。

空地オーナーの皆様のどんな些細なご質問でも誠心誠意、
お客様の問題解決に向けて対応させて頂きますので
お気軽にお問い合わせください。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 10:34 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは。不動産本舗です。

弊社では今月から5月15日まで、

【売却物件募集キャンペーン】
を実施しております。

キャンペーン期間中に弊社と売却の契約を頂くと、
ギフトカード3万円分　or　人気家電
をプレゼントしております。

※詳しい適用条件につきましてはお問合せ下さいませ。

ご自身の不動産を売る決断は大変なものだと思います。
その思いを感じながら、私達も売却のお手伝いをさせて頂きます。

売却の話というのは、
土地や戸建(中古住宅・築浅中古など)を探している
買主様にとっても大切な情報なんですよ。

なぜなら指扇駅近隣をはじめ、
売却のご相談・ご依頼を頂いている物件があるからなんです。

希望条件(環境、価格、面積、通勤・通学など)を事前にお伝え頂ければ、
要望に合致した物件情報をいち早くお届けすることができるからです。

駅前の事務所まで、物件のご希望条件を伝えに行くも良し。
条件を入力して、会員登録頂くも良し。

ご不明な点やご要望などございましたらお気軽にお問合せ下さい。
私達も売主様、買主様、双方にご満足頂けるようお手伝いさせて頂きます。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 10:34 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは、不動産本舗です。

今回は査定について、お話しさせて頂きたいと思います。

「査定」と聞くと、普段なかなか聞きなれない言葉なので、
分かりにくいと思われますが、最近、良くご相談を受けるのが

すぐに売却するのでは無く、後々売却した時に、
どのくらいで売却出来るか現段階での金額を相場を知っておきたい

というご相談が多く御座います。

先々のライフプランを考える上で、
どのくらいで売却出来そうかというのは、
参考に知っておいた方が良いと思います。

弊社の販売部門では、何百・何千件と毎日のように更新される
不動産物件情報をデータ集計し、適正価格をご提供します。

さいたま市西区での豊富な取引実績や周辺情報、情勢を考慮し、
最新の相場をお知らせいたします。

まだまだ先ではあるが、知っておきたいという方は、
お気軽にお問い合わせ下さい。

物件の査定はもちろん無料で行っていおります。
ご相談ください。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 09:34 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは不動産本舗のＹです。

本日は相続税と贈与税についてお話いたします。

平成２３年度に税制改正があり
相続税と贈与税の見直しが含まれております。

格差の是正、および昨今の地価下落に対応するため、
相続税については以下のとおり実質負担増となる改正がなされますが、
その一方では高齢者からの生前の資産移転を容易にする観点から、
贈与税等の負担軽減措置が図られます。

■相続税に関する主な改正■

・最高税率（現行５０％）を５５％に引き上げ、税率構造を見直し
・基礎控除の引き下げ

現行
5,000万円＋1,000万円×法定相続人
↓↓↓
改正案
3,000万円＋６００万円×法定相続人

■贈与税に関する主な改正案■

・20歳以上の者が、父母・祖父母から贈与を受けた場合の税率（暦年課税）の軽減等
・相続時精算課税の対象者の拡大

改正前
贈与を受ける者 20歳以上の子（親から子のみ）
贈与をする者 65歳以上（改正前は住宅取得資金の贈与のみ65歳未満）

↓↓↓

改正後
20歳以上の孫も可（祖父母から孫への贈与も可）
60歳以上

とこのように変更がなされます。

アパート、マンションのオーナー様や地主様は
これを期に税金の見直しを弊社でされてみてはいかがですか？
弊社スタッフまでお気軽にお声掛け下さい。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 08:37 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは。不動産本舗の米田です。

アッという間に一週間がすぎてしまいました。
想像を遥かに超える大震災に心が震える日々です。
東北地方太平洋沖地震の被災された方々に、
心よりお見舞い申し上げます。
また、不幸にも亡くなられた方々のご冥福をお祈りいたします。

今回は住宅の地震保険についての
基本的な考え方をお伝えしたいと思います。

①まず地震保険単独での加入はできません。

　火災保険とのｾｯﾄでの加入となり、
　火災保険の30～50%に相当する範囲内(金額)での設定となります。

②今回のように一度大きな震災が起きると損害も大きくなる為
　政府が再保険（保険の保険）する仕組みになっています。

③地震が原因の火災については、通常の火災保険では補償されません。

　あくまで地震保険での補償となります。
　今回の震災でもいたるところで火災は発生していたようですので、
　この点はとても有効のように感じます。

④保険料については、地震の危険度に応じて
　都道府県／建物構造により異なります。

震災後、数時間経過後の火災を補償する際に
火災保険か地震保険のどちらで補償するのか、
また保険料も高額になるなど、
いくつかの問題もあり加入は伸び悩んでいます。

今回の震災で地震保険への見方が変わることと思います。
制度や内容などにも動きがあれば、またご紹介いたします。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 10:17 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは。
ムクスタ不動産本舗です。

ある地主さんのお話です・・・。

農地をたくさん所有されています。
でも、平日はサラリーマン、
休日は農業で休みなく働いています。
ご自宅は先代から続く古い家屋で、生活は質素・・・。
資産をたくさんお持ちなのに、田畑ばかりで、収入が少ない。
そして、将来ご不幸があった場合の税金が心配・・・。

実は、こんな地主さん、とっても多いんです。

先祖代々続く農地を手放したくない、
農業を続けていかなくてはといった責任感が
そんな状況を生み出しています。

私のような仕事をしていますと、
とってももったいない気がします。

土地はお金と同様に考えないともったいないです
是非、土地にも稼いでもらいましょう!!
土地も、金融資産とおなじです。

畑には畑に適した土地があり、
宅地には宅地に適した土地があります。
宅地利用ができる土地を畑で利用しているのは
本当もったいないです。

そんな単純なことに気づけば、
地主さんの生活は一変し、豊かになっていくと思います。
そして、宅地の有効利用がすすめば、街づくりがすすみ、
みんな幸せな気がするんですが・・・。

もし、ご質問やご相談がありましたら
お気軽に不動産本舗まで！

投稿者: 無垢スタイル 日時: 11:30 | パーマリンク | トラックバック (0)

ムクスタ 不動産本舗のチビッコです。
いよいよ最終章の専属専任媒介契約のお話ですね★

それでは早速お話しましょう。

専属専任媒介契約は専任媒介契約とは違い、
売主ですら買主を探しても契約できない契約です。
すなわち、100％依頼した不動さん業者に任せるという事です。

売主は、信頼できる不動産業者・担当者へ依頼しているので
安心できます。
また、不動産業者も信頼の上で資産をお預かりしているので
当然責任感を感じて頑張ります。
また、報告の義務も1週間のうち、必ず１回は義務付けられています。

これまで３パターンの契約内容をご説明させて頂きましが、
何より大切なことは大切な資産を預けられる
頼りがいのある不動産業者あるいは担当者かという面で
しっかり見極めましょう。

われわれ不動産業者は一生の買い物であったり、
お客様の大切な資産を扱う上でしっかり、
プロとしてのアドバイスを行います。
そんな担当者こそ信頼のおける不動産パートナーと言えるでしょう。

ご質問やご相談があればお気軽に不動産本舗までご連絡ください。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 11:54 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは。
ムクスタ 不動産本舗のチビッコです。

先日お話した第二弾！！を今回はお話します。
前回は一般媒介契約についてお話しましたね・・・

今回は専任媒介契約のお話しをします。

専任媒介契約は1つの不動産業者にしか買主募集の依頼ができず、
他の不動産業者に重ねて募集の依頼はできません。
また、その依頼した業者が見つけてきた買主か、
もしくは売主が直接見つけるどちらかに限らます。

「それじゃあ、一般媒介契約の方がいいんじゃない？」
と考える方もいらっしゃるでしょう。

そんな事はありません。
依頼した不動さん業者はあなたの味方となり、
色々な提案と試行錯誤をして売主の大事な資産の売却を
プロとして責任を持って売却してくれます。

時には厳しく、時には優しく大事な資産を、
よりご希望に沿うよう売却できるよう頑張ります。

また、専任媒介契約は報告と作業に義務が出ます。
報告は2週間に最低1回となります。
売主は自分でも買主を探しつつ
依頼した不動さん業者の担当者と二人三脚で物件売却を行います★

皆さんも安心できる不動産業者・または担当者がいらっしゃいますか？
まずは、パートナー探しから初めてはいかがでしょうか・・・

投稿者: 無垢スタイル 日時: 16:52 | パーマリンク | トラックバック (0)

こんにちは。
ムクスタ不動産本舗のチビッコです。

最近、広告で「土地求む！！」なんてフレーズをよく見ます。
土地を売る時には売主と不動産業者で
「媒介契約」を締結しなければなりません。

媒介契約って？？
売主が不動産を売却する時に「プロに任せる」という時に契約するものです。
しかし、媒介契約には種類が3つあります。
＊一般媒介契約
＊専任媒介契約
＊専属専任媒介契約

この契約内容を1つずつご説明致します。

1. 一般媒介契約

売主は、何社かの不動産業者に買いたいという人を
探してもらうよう重ねて依頼できます。
例えば、Ａ不動産Ｂ不動産Ｃ不動産の3社に依頼が
可能となるわけです。
しかし、気を付けましょう！！
デメリットとしては、多数の不動産業者が関わる為、
打ち合わせや募集内容の変更があると手間がかかります。
それぞれの担当者と打ち合わせを行い、
また担当者によって販売戦略は異なりますので
売主は混乱してしまう可能性があります。
また、売主の募集についても縛りが無いため
責任感のある募集方法を実行しないといったケースもあります。
メリット・デメリットをしっかり見極めましょう。

次回は専任媒介契約についてご説明いたします。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 20:22 | パーマリンク | トラックバック (0)

今回は売出価格設定です。
自宅が幾らで売れるか・・・。想像出来ませんよね。

業者に査定を依頼する方法しかないです。
しかし、どこでも良いわけではないです。
お勧めは一番厳しい査定をする業者です。

なぜか。
多くの業者は委任が欲しいので、甘い査定をします。
最初は高いこと言いますが、結果、売れない為、
当初の計画は崩れます。

多くはこのパターンです。愛着の有る自宅ですから少しでも高く・・・。
気持ちは分かりますが、中古住宅は需給バランスと立地条件で90％
は決まります。

それ以外の要因は殆ど影響しません。
この様な説明をする会社に依頼して下さい。
あとは、過去の売買事例を確認して下さい。
良いことばかり言う営業は無視です！

住み替えは想像するより簡単です。
多くの営業マンは理解していませんが・・。
では。

投稿者: 無垢スタイル 日時: 20:00 | パーマリンク | トラックバック (0)