住宅ローンの仕組みや種類についてのお話

2021.11.08 Mon


こんにちは!
コンサルティング部新築部門の松木です!
今回は、住宅ローンの仕組みについてご紹介したいと思います!
 
マイホームの購入を検討する際に避けては通れないのが、住宅ローンの利用です。
しかし、住宅ローンの仕組みや何から始めたら良いかなど、不明なことも多いと思います。
人生で最も大きな買い物と言われる住宅の購入だからこそ、住宅ローンの仕組みや種類の基本を知っていただければと思います。
 
まずは金利の仕組みとしては、大きく2つに分かれます。

1. 固定金利

借入れ当初から返済期間終了まで、金利の変わらない金利タイプが固定金利です。
メリットは、毎月の返済額が一定なので、返済計画の見通しを立てやすいこと、金利変動を気にしなくていいので、精神的な不安が無いことです。
デメリットは、他の金利タイプと比べると、金利は高めに設定されていることがあります。
 

2.変動金利

半年に一度、金利の見直しがあるのが変動金利です。
メリットは、他の金利タイプと比べて金利がかなり低く設定されています。
急激な金利の上昇の場合も、契約者の返済負担を抑える「5年ルール」や「125%ルール」があります。
デメリットは、半年に一度金利の見直しが行われること、借入れ時点では総返済額がいくらになるかわからず、先の見通しを立てにくいことがあります。
 
ちなみに、私も勿論自宅の新築の際には、住宅ローンを利用しましたが、現在の低金利が続いていくことや、毎月の返済額を考慮した結果、『変動金利』を選択しました!
 
続いては、借入に関わる諸費用についてです。
金融機関によって異なりますが、住宅ローンの諸費用として最も費用が掛かるのが、融資保証料と融資手数料になります。
 
「融資保証料型」を選択した場合は、借入額1,000万に対して、おおよそ20万円の保証料が掛かります。
「融資手数料型」を選択した場合h、借入金額に対して2.2%の手数料が掛かります。
 
住宅ローンを35年間借りる場合には、融資手数料型の方が金利が低い為お得になりますが、早期に繰上げ返済を検討する方の場合には、一定の割合で保証料が戻ってくる為、融資保証型の方がお得になるケースもあります。
 
また、住宅ローンを組む場合には保険の加入の検討が必要となります。
契約者に万一のことが起きたとき、その時点の住宅ローン残高が保険金で保障される制度の団体信用生命保険(団信)というものに加入し、借入金利の中に含まれた保証となります。
住宅ローン=生命保険に加入するという捉え方もできるので、私も住宅ローンを組む前に保険の見直しをし、毎月の支出の見直しをする良い機会になりました!!
 
融資の方法も、「分割実行」と「つなぎ融資」があります。
「分割実行」の場合には、土地と建物を分割して融資を受ける方法となり、元金据置型を選択することで先行的に利息のみを支払っていくことが可能です。
「つなぎ融資」の場合は、融資金額の年1.5%~3%前後の手数料を銀行に支払う必要があります。
 
例えば、土地1500万円の場合には、1500万×3%÷12ヶ月で、37,500円が融資実行まで月々に掛かります。
その為、つなぎ融資期間が長くなれば銀行への支払う手数料は多くなってしまう為、つなぎ融資を利用する場合には、しっかりと金利の確認もした上で選択をしてください。
 
このように住宅ローンの仕組みは複雑ですが、基本的なポイントを押さえていただければ、住宅ローンで悩むことは減りますので、参考にしていただければと思います。
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